Важно учесть ряд нюансов.
В деле с квартирой Долиной новый поворот. Защита Полины Лурье подала жалобу в Верховный суд на решение о признании недействительной сделки с квартирой народной артистки Ларисы Долиной, сообщила ее адвокат Светлана Свириденко.
«Сегодня мы подали жалобу в Верховный суд России на решения суда первой инстанции, Мосгорсуда и Второго кассационного суда общей юрисдикции», — рассказала она.
Ранее она заявляла, что даже если суд признает куплю-продажу недействительной, то «в обязательном порядке» применяется двусторонняя реституция, которая предполагает возвращение сторонами всего полученного по сделке. В данном случае речь идет о деньгах, которые покупательница заплатила Долиной.
Истерика с участием пенсионеров
Дело Долиной распечатало ящик Пандоры.
На российском рынке недвижимости переполох — шуму наводят мошеннические сделки купли-продажи квартир с участием пенсионеров. Пожилые сначала продают жилье, отдают деньги мошенникам, а после оспаривают сделки, заявляя, что в момент подписания договора находились под влиянием мошенников и не отдавали себе отчета в действиях.
В итоге суд часто встает на сторону пожилого продавца и отменяет сделку, оставляя честных покупателей без жилья и без денег, а иногда и с долгами.
В Тюменской области, например, за последние пару лет заведено девять уголовных дел о подобном мошенничестве с квартирами пенсионеров.
Как судят?
В судебной практике существует несколько вариантов решения проблемы. В некоторых случаях суд присуждает возврат денежных средств, но в виде ежемесячного платежа из пенсии бывшего продавца. Это, конечно, минимальные суммы, которых порой не хватает даже на съем жилья.
Хуже, когда сделку признают недействительной без возврата денег покупателю, как было с нашумевшей историей российской эстрадной певицы Ларисы Долиной. И также в некоторых случаях суд отказывает истцу и оставляет жилье за новым владельцем.
«Основная проблема заключается в том, что стандартные проверки, которые проводят риелторы, банки и даже нотариусы, часто оказываются недостаточными. Нотариус проверяет дееспособность продавца жилья по субъективным ощущениям, банк заинтересован в выдаче кредита, риелтор — в комиссии. Никто из них не проводит комплексную правовую проверку истории объекта, не анализирует цепочку сделок и не выявляет риски будущего оспаривания», — отметила тюменский юрист Наталья Буслаева.
Как избежать рисков?
На практике полный список документов и действий перед покупкой включает следующие пункты:
-
выписка из ЕГРН,
-
проверка владельца на банкротство,
-
информация о наличии родственников,
-
нотариальная форма сделки,
-
согласие супруга/супруги при наличии таковых,
-
видеозапись разъяснений продавца о том, что он понимает условия и цену,
-
справки из ПНД и НД,
-
безналичный расчет (без наличных «на руки»),
-
сервис безопасных расчетов (СБР), когда деньги хранятся на специальном счете,
-
фиксация наличия альтернативного жилья или договоренностей о дальнейшем проживании,
-
участие юриста, который объективно оценивает добровольность сделки и отсутствие давления.
Реакция регионального рынка
Тюменский риелтор Ольга Загуменнова, к которой я часто обращаюсь за консультациями в области недвижимости, говорит, что местный рынок тоже отреагировал. Многих пугает потенциальная покупка у пожилых граждан.
По ее словам, сейчас уже все продавцы в районе 45+ подвергаются проверке. На первом этапе, помимо обязательного сбора справок, важно выяснить, куда они собираются потратить вырученные от продажи деньги, не останутся ли на улице. Дальше, особенно в случае с пожилыми, проводится беседа с родственниками. Выясняют, в курсе ли они этих планов, контактируют с ними и вообще держат связь до завершения сделки.
Немаловажно и то, утверждает Ольга, что практически все случаи мошенничества с жильем пожилых проходили без участия риелтора. То есть человек решал, что самостоятельно вполне справится с проверкой необходимых данных и сможет себя застраховать на случай непредвиденных обстоятельств.
Когда речь идет об агентстве, говорит риелтор, оно берет на себя все финансовые риски, и это прописано в договоре. Потому агентству выгодно копать до самого дна, чтобы быть уверенным — квартира не несет потенциальных рисков.
На практике, пока у моей знакомой не случалось подобных казусов (даст бог, и не случится), но то, что настороженность по адресу пожилых продавцов выросла в разы, возможно, даже в несколько истеричной форме, она может подтвердить.
Хочется надеться, что государство устранит правовые пробелы и приведет практику сделок купли-продажи жилья с участием пожилых граждан в цивилизованный вид. А пока — имеем то, что имеем.
Фото: нейросеть
