Его законные шесть соток в исторической части города включили в программу комплексного развития территории.
Тюменский предприниматель Евгений Шембергер решил построить в исторической части Тюмени семейное кафе, приобрел землю с ветхим домом, по-честному расплатившись со всеми собственниками, снес дом, разработал проект, получил разрешение на строительство, провел инженерные сети, построил фундамент, этой весной собирался возводить стены и вдруг узнал, что его земельный участок попал под комплексное развитие территории. Опасаясь, что его участок могут изъять, Евгений обратился за помощью в редакцию «Вслух.ру». Мы попробовали разобраться в ситуации.
У Евгения Шембергера небольшой участок земли размером всего шесть соток на пересечении улиц Урицкого — Тургенева и Герцена — это недалеко от храма Михаила Архангела. Далее — прямая речь.
«Увидел объявление о продаже земельного участка вместе с ветхим домом, в нем было четыре квартиры, — говорит Евгений. — Я как раз хотел открыть семейное кафе в центре города. Как многодетный отец знаю, чего больше всего не хватает в исторической части Тюмени.
Рассчитался со всеми собственниками земельного участка без каких-либо претензий с их стороны. С некоторыми до сих пор остаемся на связи. Я рассказываю, как продвигаются у меня дела. Людям интересно, ведь здесь был их родной дом. Дому, кстати, больше 100 лет, он уже покосился и его нужно было сносить. Я хотел, чтобы новое здание вписалось в существующую архитектуру, поэтому по проекту только два этажа с двускатной крышей. Облицовка из клинкерного кирпича. Специально заказывал его в Санкт-Петербурге, ждал доставки в течение полугода.
Проект подготовил иркутский архитектор. Перед тем как приступить к разработке проекта здания обратился за консультацией в департамент земельных отношений администрации Тюмени, чтобы выяснить, что они хотят видеть в этом месте. Меня заверили, что район относится к общественно-деловой застройке, то есть однозначно строить новое жилье тут не планируют. По Генплану — то же самое.
Земельный участок я приобрел в 2017 году, а разрешение на строительство получил в марте прошлого года. Все хотелось делать правильно: сначала получить документы, а потом начать строить, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем. Прошлой весной стал строиться: проложил все сети, заключил договоры и оплатил подключение к центральным коммуникации: газ, свет, вода, канализация. Построил до холодов фундамент. На зиму стройку мы остановили, не хотелось в морозы проводить бетонные работы. У нас по проекту монолитно-каркасная конструкция. Строю ведь для себя, чтобы на века, чтобы этот бизнес передавался из поколения в поколение, а вместе с ним и рецепты, которые никогда не меняются, а блюда остаются такими же вкусными как и много лет назад. Эта традиция характерна для европейских стран.
В прошлом году во время градостроительного форума подходил к директору городского департамента земельных отношений и градостроительства Дмитрию Иванову, спрашивал про комплексное развитие территории (КРТ). Как раз об этом на форуме шла речь. Хотел уточнить, что планируется строить в районе улиц Семакова — Герцена — Урицкого. Хотел уточнить, попадает или нет мой участок под КРТ. Он порекомендовал обратиться в департамент с письмом, чтобы они могли учесть мое заявление в рамках определения границ КРТ. Я написал письмо, 21 июня 2021 года получил ответ. В департаменте меня заверили, что мое «обращение принято к сведению и будет учтено в работе».
А в этом году в СМИ появляется официальная информация про комплексное развитие территории в районе улиц Урицкого — Тургенева — Герцена — Семакова, из которой следует, что мой участок включен в схему КРТ. Снова встречаюсь с Дмитрием Ивановым. Он меня пытается заверить, что ничего страшного в этом нет, мол, вы стройтесь, инвестор потом выкупит, откроете кафе в другом месте. А я кто тогда? Я ведь тоже инвестор! Зачем менять одного на другого? Почему тогда мне год назад выдали разрешение на строительство? Причем без каких-либо оговорок. Сказали: «Стройтесь. Все нормально». Почему вообще такое отношение к малому бизнесу? Я не для того покупал земельный участок, чтобы потом его перепродать или уходить в судебные тяжбы. Я бы мог понять, если бы мне сказали, что на моем участке хотят разбить парк или школу построить. Но данную территорию, включая мой участок, хотят отдать под жилую застройку. А как же Генплан? Уверен, что историческая часть Тюмени должна оставаться местом притяжения горожан и туристов.
Больше всего возмущает то, что проектом решения комплексного развития территории по данному району (его опубликовали 1 апреля этого года) тоже предусмотрено строительство общепита. Зачем же тогда понадобилось включать наш участок под общепит под изъятие? Сплошные вопросы, ответы на которые я еще не получил. Еще обратил внимание, что с этого года по сравнению с 2021 годом странным образом снизилась кадастровая стоимость моего земельного участка — в 15 раз!".
В качестве подтверждения Евгений представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную ему в прошлом году, и скриншот из кадастровой карты, сделанный в этом году.
2021 год
2022 год
Официальные комментарии
В официальных ответах департамента земельных отношений градостроительства и в проекте решения комплексного развития территории, опубликованного 1 апреля этого года, ничего не говорится об изъятии земельного участка, собственником которого является Евгений Шембергер. Есть только один факт — земельный участок под семейное кафе включен в КРТ (комплексное развитие территорий). Может быть, это семейное кафе в него прекрасно впишется? Тем более на всей территории, и вокруг кафе тоже, нужно проводить благоустройство, чтобы и озеленение, и тротуары, и освещение были в едином стиле.
В официальном письме в редакцию от исполняющей обязанности начальника городского департамента земельных отношений и градостроительства Марии Ерохиной говорится, что в границах улиц Герцена — Семакова — Урицкого «принято решение о возможности КРТ жилой застройки». Уточняется также, что в границы территории КРТ жилой застройки включен земельный участок Евгения Шембергера. То есть все-таки речь идет о строительстве жилья в исторической части Тюмени? А ведь ранее эта территория отводилась под общественно-деловую застройку. И по Генплану 2008 года эта территория отведена именно под «Общественно-деловую зону историко-культурного центра».
В департаменте подтверждают, что ранее собственнику земельного участка было «выдано разрешение на строительство
В департаменте отмечают: «Законодатель устанавливает, что земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством (часть 7 статьи 65 Г рК РФ)».
По поводу компенсации в случае изъятия земельного участка у инвестора в департаменте пояснили, что «при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков и расположенных объектов недвижимого имущества, упущенная выгода».
А разрешение на строительство предпринимателю выдали, потому что «отсутствовали основания для отказа в выдаче указанного разрешения».
Вместе с тем окончательное решение о КРТ, предусматривающее жилую застройку с изъятием всех земельных участков, еще не принято. Евгений Шембергер, как и другие собственники, может внести свои предложения на общественных обсуждениях.
Как пояснили в департаменте, «в соответствии с частью 2 статьи 5.1 ГрК РФ правообладатели, находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, вправе подать предложения и замечания в рамках общественных обсуждений».
Евгений планирует попасть на прием к главе города Руслану Кухаруку и обратиться за помощью к общественным организациям, защищающим права предпринимателей.
Фото: Вслух.ру и Евгения Шембергера
