Павел Перевалов: Я сам продам свою квартиру и перееду в наемный дом

_Разработка концепции массового строительства наемных домов продолжается в правительстве Тюменской области. Ожидается, что реализация замысла в корне изменит ситуацию на рынке недвижимости в регионе: позволит решить проблему ветхого и аварийного жилья, сам подход к решению жилищного вопроса будет другим. Но главное — сделает квадратные метры по-настоящему доступными для широких слоев населения. О том, что мешало идее, казалось бы, лежащей на поверхности, воплотиться в жизнь, что ее сдерживает и как наемные дома изменят рынок жилья, в нашей беседе с директором регионального департамента жилищного-коммунального хозяйства Павлом Переваловым._

— Для начала давайте определимся с терминологией. Чем наемный дом отличается от привычного нам арендного жилья?

— Эти определения описаны в Жилищном кодексе. Арендное жилье — любое жилое помещение, которое собственник сдает в аренду. В отношении него работают сугубо рыночные механизмы и бизнес-модели. Рынок арендного жилья особо государством не регулируется. Он достаточно спекулятивный, то есть высокий по цене. Соответственно, не всегда арендное жилье является доступным.

В наемном доме все жилые и нежилые помещения принадлежат одному собственнику. Следовательно, в нем нет общего имущества. Собственник самостоятельно без каких-либо общих собраний, по только ему одному ведомым правилам определяет, как ему со своим имуществом поступать. В такой модели главной становится конкурентоспособность дома.

То есть, если собственник содержит недвижимость ненадлежащим образом — у него текут трубы, не убираются подъезды, разрушается кровля, то к нему просто не пойдут жильцы. Он проиграет конкуренцию другим собственникам, которые содержат свои дома качественно. Принцип — «содержу свое имущество для себя». В этом главное отличие от управляющей компании, работающей с чужим имуществом.

Как только хоть одна квартира в наемном доме продается, он приобретает статус обычного многоквартирного дома. Ведь если право собственности поделено между несколькими собственниками, возникает общее имущество со всеми вытекающими последствиями: общие собрания, разделение ответственности и бремени содержания имущества и так далее.

— Как же содержится такой дом?

— Собственник может привлечь управляющую компанию. Но уже не по договору управления, а по договору оказания услуг. То есть эта деятельность будет подчиняться совсем другим правилам. Владелец просит компанию вкрутить лампочку, помыть пол в подъезде. За это платит деньги и сам несет ответственность за состояние имущества. Между управляющими компаниями возникнет конкуренция за право оказывать такие услуги, что само по себе хорошо. Человеку достаточно комфортно проживать в доме, поскольку он избавлен от хлопот.

— Предполагается, что собственником наемного дома будет выступать застройщик?

— Быть застройщиком и оператором — разные виды бизнеса. Застройщики умеют строить и должны делать, прежде всего, это. А собственником должен быть тот, кто принесет инвестиции. Например, инвестиционная компания. Застройщиков она может нанимать как подрядчиков: вот деньги, постройте дом, а я буду им управлять и инвестиции возвращать.

— В Тюмени есть примеры, когда застройщик управляет собственным жильем и делает это весьма хорошо.

— Не все способны эти примеры правильно интерпретировать. Дело в том, что у застройщика интерес другой. Его бизнес-модель — не управление жильем, а строительство и продажа.

— А какой интерес у государства затевать такой сложный процесс?

— Прежде всего, государство решает задачу расселения аварийного жилья. Сейчас оно выкупается у граждан практически по стоимости новой квартиры. Насколько это корректно? На мой взгляд, налицо перекос. Аварийное жилье должно выкупаться, но по цене ниже, чем стоимость новой квартиры. Это все равно будут приличные деньги. Собственнику эти деньги должны выдаваться не на руки, а в виде жилищного сертификата. С ним можно прийти в наемный дом и выбрать удобную для себя квартиру, например, на 15 лет. И гарантированно жить 15 лет в квартире вообще бесплатно. А инвестор уже обналичит сертификат у государства.

Пока же государство тратит на проблемный жилищный фонд колоссальные средства. Аварийное жилье — это старая собственность, которую меняют на новую. Но почему? Ведь владелец квартиры свою собственность утратил. Точно такая же ситуация: человек приобрел машину, через несколько лет она сгнила и перестала ездить. Он ведь не идет к государству и не просит: «Дай мне новую машину». С жильем пока происходит именно так. Разве это правильная модель? Я считаю, не совсем.

— Дискуссионный вопрос.

— Я готов дискутировать на эту тему. Но защищать буду уже озвученную мысль. Нынешняя модель неправильная, и нет никаких доводов в защиту противоположного мнения. Сегодня в Тюменской области сносят аварийные дома, в которых 4, 8 или 16 квартир. Скоро к этой черте подойдут дома, в которых 50, 70 или 90 квартир. Представляете, что значит расселить один 90-квартирный дом? А что значит расселить 50 таких домов? А 150? Это снежный ком, и при существующей системе расселения он будет только расти. Ком может подмять Тюменскую область и страну в целом. Это необходимо признать.

Поэтому нужно найти новую модель. Она может состоять именно в переходе на наемные дома. Допустим, собственник потерял жилье. Государство не оставит его на улице. Ему будет где жить, жилье будет комфортным и доступным по деньгам. Льготные категории граждан получат субсидии, как и сейчас. Все точно так же, но это жилье уже не будет в собственности.

— У людей, которые сейчас живут по договорам в муниципальном жилье, мироощущение такое, что они это съемное жилье воспринимают как свое собственное.

— Именно. Важно, чтобы люди, которые заселяются в наемный дом, понимали, что жилье — не их собственность. В нем себя нужно вести прилично, соблюдать правила проживания. Потому что могут последовать санкции со стороны собственника: выселит и все, иди к другому. Другой тоже может выселить. Можно, конечно, и так жить, переезжая с места на место, но это не очень удобно. Нормальные люди явно так не будут делать. Важно заранее определить строгие правила, в том числе и по платежной дисциплине. Но даже тех, кто не все правила соблюдает, все равно будет возможность пристроить в наемные дома.

— То есть наемные дома получатся разными — похуже и получше?

— Конечно. Образуются разные сегменты, а следовательно и разные ценовые категории. Уже сейчас законодательство предусматривает существование наемных домов социального использования. Это дома, в которых больше 50% жилья сдается по договорам социального найма. Наемные дома коммерческого использования могут быть и элитными. Обеспеченные люди с высокими доходами могут снимать жилье по 200−300 квадратов, двухуровневые, меблированные.

— Сложно представить, что состоятельные люди, которые вполне могут позволить себе квартиру в собственности, станут снимать жилье в наемных домах.

— В этом смысле россиянам мешает менталитет. В действительности, люди могут себе позволить быть собственниками, но далеко не всем это надо. Ценный специалист, зарабатывающий приличные деньги, сегодня может жить в Тюмени, завтра в Москве, а послезавтра в Краснодаре, Сургуте или Владивостоке. Человек может переезжать с места на место вместе с семьей, всякий раз заезжая в готовое и красивое жилье.

— Государство в какой форме будет участвовать в процессе создания наемных домов?

— Чтобы расселить миллион квадратных метров аварийного жилья, требуется, к примеру, 45 миллиардов рублей. Нельзя просто взять такую сумму из бюджета региона и вложить в строительство за год или два. Но можно пригласить инвестора и попросить его вложить 45 миллиардов рублей в наемные дома. Инвестор понимает, что вернет свои инвестиции только через тридцать лет. Но это нереальный срок. Инвестиции на тридцать лет — меценатство, а не бизнес. Чтобы вернуть средства за десять лет, требуется участие государства, например, доплата по 3 миллиарда каждый год. Такие средства в бюджете есть. В таком случае схема работает. Инвестор возвращает свои средства с процентом за десять лет. То есть проект должен быть реализован на принципах частно-государственного партнерства, допустим, по концессионному соглашению.

— Не совсем понятна логика концессионного соглашения. Зачем инвестору по истечении срока концессионного соглашения передавать дом в собственность государства, если дом приносит доход?

— Это изначально предусматривается договором. Правительство предоставит поддержку только при условии, что дом перейдет в собственность государства. Такое требование. Не стоит думать, что и у инвестора есть огромное желание заполучить все наемные дома в собственность. Ему это не требуется. Ему надо вернуть инвестиции и получить прибыль. В этом суть бизнеса — вхождение в проект на конкретный срок и выход из него с доходностью. Затем он должен идти дальше, вкладываться в следующий проект и так далее. А государство, получая дом в собственность, извлекает доход и тратит деньги на то, чтобы вновь поддерживать деятельность инвесторов в строительстве новых домов.

— Если сдача квартир в наемном доме — такое выгодное дело, то почему рынок наемных домов не сформировался самостоятельно без участия государства?

— Существует два препятствия. Первое — это менталитет. Мы все привыкли к тому, что квартира — наша высшая материальная ценность. Второе — это законодательство. Пока оно предусматривает выкуп аварийного жилья у собственников по полной стоимости. Реализуется та схема, на которую денег скоро не будет. Причем речь не о перспективе на 10−15 лет, а на 2−3 ближайших года. Потому переход на новую модель очень важен. Он позволит решить еще много сопутствующих вопросов. Например, вопрос трудовой мобильности.

— У нас с ней все хорошо — весь наш Север в Тюмени живет.

— Нет, у нас все плохо. Трудовая мобильность в стране на очень низком уровне.

— Но в России исторически не было предпосылок, чтобы люди были легкими на подъем, в сравнении с США, например. Мы едва ли их когда-нибудь догоним в вопросе трудовой мобильности.

— Нам и не надо за ними гнаться. Надо просто некоторым образом повысить этот показатель.

— Для этого необходимо сделать так, чтобы жилье не было запредельно дорогим. Стоимость жилья в домах будет отличаться от стоимости арендного жилья сегодня?

— Да, она будет существенно ниже.

— Давайте подробнее. Сейчас аренда квартиры в Тюмени стоит примерно 18 тысяч рублей. Можно ли рассчитывать на то, что в наемном доме такое же жилье будет стоить, например, 8 тысяч?

— 8 — вряд ли. Но на 10−12 тысяч вполне можно рассчитывать.

— Слишком велик будет соблазн взвинтить цены, зная о ситуации на рынке арендного жилья. Что должно заставить собственника снизить свой потенциальный доход? Не станет ли рынок жилья в наемных домах таким же спекулятивным?

— Нет. Он превратится в нормальный конкурентный рынок. Почему? Потому что этот проект будет реализован при поддержке государства. Оно и гарантирует сдерживание стоимости. Без государства создание рынка наемного жилья просто невозможно. Потому заранее будет определена цена сдачи жилья в наем и порядок заселения. Никаких агентств не потребуется. Агентом сам себе будет собственник дома.

— Тюменская область сейчас на какой стадии? Насколько она близка к воплощению этого замысла?

— Мы завершаем разработку концепции. В 2016 году она будет утверждена. А затем мы попробуем реализовать пилотный проект, чтобы обкатать подходы.

— Предполагается сотрудничество с местными застройщиками?

— Безусловно, в качестве подрядчика выступят строительные компании. Они все ждут начала процесса. В Тюменской области строительный комплекс очень сильный. Возможно, кто-то из сегодняшних застройщиков захочет выступить и инвестором.

— Представляется, что схема наемных домов станет работать идеально только в том случае, если на этом рынке появится сразу большое количество жилья.

— Согласен. По идее есть потребность за пару лет построить сразу около миллиона квадратных метров. Это вполне решаемая задача. У нас уже около миллиона квадратов в год строят. Но в этом миллионе попросту не будет потребности. Темпы строительства жилья на продажу будут падать. Потому что рынок перенасыщен, покупательская способность снижается. Застройщики всерьез говорят о том, что уже не могут продать построенное.

— Можно ожидать, что в 2017 году в Тюмени появится первый наемный дом?

— Да. Уже можно предположить, где именно — в восточной части города, где ведется активная застройка. Я бы сам в таком жилье жил. Как только процесс пойдет, я свою квартиру сразу продам и перееду в наемный дом.