Аналитик недвижимости Андрей Панасюк: Тюменцев ждет дефицит нового жилья

_Прошедший год принес застройщикам рост количества сделок: к моменту ввода в эксплуатацию в доме, как правило, распродавались все или практически все квартиры. О том, что пользуется спросом у тюменцев сейчас, почему застройщики повышают цены, а благоустройство территории и комфорт вышли на первый план, в интервью «Вслух.ру» рассказал Андрей Панасюк, аналитик и директор студии продаж UP consAllt, больше десяти лет работающий в сфере недвижимости._

_Мы встретились с Андреем в его рабочем кабинете, в офисе на ул. Челюскинцев. Первое, на что обратил внимание аналитик в начавшемся разговоре, — как стремительно стареет недвижимость на этой улице._

— Жилые дома здесь, некогда элитное жилье, сегодня не пользуются популярностью: нет лифтов, видеонаблюдения, достаточного количества мест под парковку. Расположение — шоколад, а все остальное — обычный дом. Даже наш офис задумывается о переезде.

Вообще, любое жилье очень быстро стареет. Три года назад датчики движения, видеонаблюдение, просторная парковка, бесшумные лифты были только в бизнес-классе. Сегодня наличие этих функций — хороший тон и для недвижимости комфорт-класса, и для эконом-класса.

— Давайте сначала посмотрим на вторичный рынок. Последние данные аналитиков показывают, что на продажу выставлено около 15 тысяч квартир.

— Сегодня это около 15 тысяч квартир на вторичным рынке и в пределах 11,5 тысяч — на первичном. Можно было бы говорить, что это много, если бы цифры увеличивались, а они роста не показывают. Что-то продается, что-то покупается. Для почти 700 тысяч горожан и многочисленных приезжих — это комфортное число. Кричать «все пропало» рано.

Среди этих предложений есть хорошие варианты, а есть то, что продают, потому что никто не берет в аренду, да и самим уже жить нельзя.

А хорошего, качественного и современного — не так много.

Но есть и другие проблемы на вторичном рынке. Например, желание владельцев при продаже получить за свою квартиру сколько-то миллионов. «Вторичка» — это квартиры, не имеющие себестоимости. Да, когда-то их кто-то купил за определенную сумму, но сегодня их цена и стоимость на рынке обусловливается только количеством предложений. Нет экономических параметров, действует сравнительный метод, который имеет погрешность. Двух одинаковых квартир на рынке не бывает: разная отделка, разный вид из окна, разная этажность. Конечно, когда две разные квартиры идут по одной цене, это создает некую вариативность, но она не точная.

— Несколько лет назад у застройщиков появилась услуга обмена вторичного жилья на новое с доплатой. Насколько сегодня эта услуга популярна?

— Обмен интересен всем участникам процесса. Застройщик рассчитывается квартирами с подрядчиками или использует обмен в качестве маркетингового инструмента для привлечения покупателей. Агентство получает комиссии на всех этапах сделок. Покупатель — вместо старого новое жилье.

Также обмен уменьшает количество реальных денег в процессе, а следовательно увеличивает количество потенциальных покупателей в конечном итоге.

Кроме того, многие сделки на рынке не совершаются только потому, что покупатель боится и не понимает, что делать с деньгами от продажи квартиры. Он заключает сделку, у него мешок денег, а что дальше: потратить или инвестировать? А обмен позволяет точно спланировать: что купить, сколько доплатить, в какой срок.

— Скажите, а что характеризовало первичный рынок в 2017 году, как вели себя застройщики и покупатели?

— До лета шло снижение цены на квартиры. А с осени застройщики начали повышать стоимость. Например, девелоперы в Заречном микрорайоне и на Мысу подняли цены на «квадраты» из-за дефицита площадей. А крупный застройщик в Плеханово и Тюменской слободе изначально играл роль дискаунтера и продавал по низким ценам.

Кроме этого, прошедший год характерен изменением покупательской активности. Если раньше клиенты выбирали самое дешевое жилье, то теперь — то, что по карману. Это значит, что с учетом удешевления ипотеки покупают не только однокомнатные, но и двухкомнатные квартиры.

Однокомнатные, конечно, популярны, на их долю приходится около 43% от общего числа. Но интересно другое: раньше доля продаж двухкомнатных квартир в приобретенном жилье составляла 10-15%, то сегодня — от 30 до 40%. Такие цифры характерны только для 2017 года. Даже до кризиса двухкомнатные квартиры не пользовались столь высоким спросом.

Причина понятна — доступная ипотека. Раньше тюменцы планировали свою покупку за минимальные наличные. После все надеялись, что смогут погасить долги, перепродать маленькую студию и купить нормальную квартиру. Сегодня уже не так популярна схема «сначала студия — потом квартира». Клиенты сразу покупают то жилье, в котором рассчитывают остаться надолго.

Тренд 2017 года — жилой фонд стал быстрее устаревать. Уменьшилось и количество инвесторов, а вместе с этим изменилась и география покупателей. Раньше до 30% покупок совершали северяне. Сегодня приезжих из ЯНАО и ХМАО в два раза меньше. Тюмень априори была центром притяжения. Теперь же миграционные потоки идут не только с севера, но и с юга Тюменской области, а также из менее успешных регионов — Курганской и Омской областей.

Кроме того, в прошлом году мы увидели рост количества сделок на 12% по отношению к 2016 году. Только в декабре застройщики провели около 1400 сделок. Это лучший показатель за трехлетний период. Растет не только количество проданных квартир, но и их площадь.

— Можно ли сказать, что тюменцы уже «наелись» квартир-студий с площадью от 17 квадратных метров, или тренд не поменялся?

— Студии по-прежнему востребованы, но если раньше застройщики могли выйти со студиями в любой район города, то сегодня этот вид недвижимости нужно строить очень аккуратно: в каких-то районах — перенасыщение, а в каких-то — недостаток.

Важно понимать, где строить студии. Это сегмент, который однозначно должен возводиться с учетом территории. К примеру, можно встать в районе аэропорта Плеханово с подобным проектом и не продать ни одной студии, потому что там и так большая концентрация жилья подобного формата и есть лидер по их реализации.

Но в целом вопрос не в том, нужны студии или нет, а в том, что вообще нужно строить. Есть застройщики, которые продают дом всего за четыре месяца, и не только из-за низкой цены, но и потому, что продукт хороший; а есть такие, кто строит и продает готовое жилье уже несколько лет. И то и другое на рынке присутствует.

Сегодня остатки готового жилья в основном представлены проектами, которые не в рынке — они оказались не просчитанными изначально. А с учетом законодательных тенденций, которые собираются вводить, вероятность не попасть в продукт будет расти, поэтому девелоперам нужно быть осторожными (к примеру, с 1 июля 2018 года к застройщикам будут предъявляться новые требования: девелопер должен работать на рынке более 3 лет, возвести не менее 10 тыс. квадратных метров жилья; одновременно застройщик может получить только одно разрешение на строительство, а у компании не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам. Ознакомиться с более полным списком изменений в области строительства можно здесь. — _Прим. авт._).

— Андрей, на что в особенности сегодня обращают внимание клиенты при покупке недвижимости?

— Любой проект должен идти от потребностей. А они, в свою очередь, выявляются с учетом географии. Мы понимаем, что дом, который будет строиться в центре, значительно отличается от того, который возводят на окраине: по площадям, количеству комнат, наполнению, стоимости «квадрата». Здесь важно понимать, что теперь эта тенденция касается не только классов «эконом» и «бизнес».

Кстати, сейчас же нельзя говорить «эконом». Как теперь? Стандарт?

Теперь эта тенденция в «стандарте» стала более сегментированной. В этом классе можно выйти с продуктом, который будет продаваться быстрее, потому что в определенном районе его недостаточно, или потому что сам продукт востребован. Например, популярны двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Если в целом отвечать на ваш вопрос, то клиенты по-прежнему обращают внимание на цену квадратного метра, но помимо этого становится важен и комфорт проживания. Проекты, подобные «Бруснике», пользуются спросом: людям важно чувствовать эстетику не только в своей квартире, но и за ее пределами. Теперь важными становятся благоустройство, инфраструктура и управление территорией. Можно сказать, качество строительства перешло в качество деталей.

Вообще, в тех районах, где застройщики думают о специфике территории, продажи идут активно: это Тюменская слобода, район Сити-молла. Но рынок по-прежнему нуждается в хороших проектах.

Если строить как все, то можно конкурировать только ценой. А вот переплачивать покупатели готовы за комфорт и эмоции.

— Как вели себя застройщики в 2017 году, появлялись ли новые и с какими предложениями выходили на рынок?

— В прошлом году на рынок недвижимости Тюмени зашла новая компания «Талан». Она получила разрешение на строительство в Тюменской слободе. У них был интересный подход к своей презентации — через урбанистов и исследование среды.

Все остальные застройщики продолжали возводить запланированные ранее жилые массивы. Часть находится на этапе строительства, часть — уже заселена.

— Давайте посмотрим на форматы: компания «Строймир» презентовала хайфлет — высокие потолки и возможность обустроить второй этаж в обычной квартире, 4D Development продвигают огромных размеров лоджии и террасы, в «Звездном городке» продолжают продавать квартиры с европланировкой — совмещенными кухнями-гостиными.

— Каждый застройщик стремится чем-то отличаться от конкурентов. Он хочет быть новым, необычным, отличаться в линейке. Компания «Талан» презентует исследовательский проект о развитии города и умном проектировании района. ТДСК выходит на рынок с новым проектом в области домостроения. Они возводят «Ново Патуршево» уже не в панельках, а в других материалах.

Вообще, все застройщики ищут ту нишу, которая еще никем не занята. Кто-то уходит в продумывание фасадов, кто-то — в эргономику, оформление холлов и общих пространств. А так, для всех проблема и вопрос: «Чем мы лучше и чем мы отличаемся». Кто найдет ответ, тот и выиграет среди застройщиков как минимум в позиционировании.

— Мы видим, как растут Мыс, Плеханово, Тюменская слобода. А какие еще участки интересны застройщикам?

— У дерева нет шансов не расти. Каждый застройщик либо развивается, либо уходит с рынка. Поэтому все ищут новые территории. Сегодня в областном центре очень мало неосвоенных предложений земельного фонда.

В ближайшее время мы увидим развитие строительства в районе озера Алебашево, вдоль ул. Мельникайте и развязки по ул. Дамбовской. Компания «Снегири» пойдет в сторону Ембаево, а, следовательно, начнется развитие строительства вдоль Тобольского тракта. Непосредственно на Мысу, возможно, начнут возводить микрорайон «Губернский».

— Что, в таком случае, будет трендом в недвижимости в этом году?

— Тренд 2018 года — это дефицит нового жилья и новых проектов. Часть из них в посткризисный период многие застройщики ставят на паузу. А дома тех, кто продолжает работу, имеют более длительный срок ввода. Отсутствие актуальных предложений подстегивает цены на существующий ассортимент.

Думаю, в этом году мы увидим рост цен до 10% по некоторым проектам только потому, что это будут востребованные предложения на рынке. Кроме того, на спрос влияет доступность ипотеки.

— Вопрос, который волнует тех, кто хочет переехать: откладывать покупку жилья или брать сейчас?

— В ближайшее время с учетом дефицита на первичном рынке мы увидим рост цен на недвижимость. Кто ждал низкой цены — приходите и покупайте. С лета цены на «квадраты» однозначно начнут расти. Более того, предложений в достаточном количестве уже не будет.

При этом до июня мы увидим большое количество новых разрешений на строительство, это будет связано с желанием застройщиков успеть до законодательных нововведений.

Вполне ожидаем рост загородного строительства. Из-за ужесточения требования к многоэтажной застройке игроки с относительно небольшим количеством денег будут переходить на пока более свободный в плане регламентирования загородный рынок. Поэтому в ближайшее время стоит ждать развития загородных проектов.