Торговые центры в Тюмени не намерены повышать арендную плату, несмотря на сокращение «листов ожидания».
Ранее мы писали о сложной финансовой ситуации в SPAR и приходе «Ленты» в «Зеленый берег» на место «Мосмарта». Чтобы лучше понять, что сейчас происходит с рынком аренды торговых площадей в ТЦ и ТРЦ Тюмени, корреспондент «Вслух.ру» опросил представителей несколько крупных центров: «Галерея Вояж», «Гудвин», «Премьер» (Сибинтел-холдинг, Тюмень), «Колумб», «Континент», «Магеллан» (Arsib Holding Group, Тюмень), «Кристалл» и «Фаворит».
Общая их площадь — от 14 тыс. кв. м (ТЦ «Континент») до 100 тыс. кв. м (ТРЦ «Кристалл»). Крупные ТРЦ здесь — «Кристалл» (100 тыс. кв. м), «Колумб» (47,6 тыс. кв. м), «Галерея Вояж» (40,62 тыс. кв. м), «Гудвин» (40 тыс. кв. м), «Премьер» (32 тыс. кв. м).
Якорные арендаторы в данных ТРЦ — гипермаркет «Карусель», «Техносила», «Детский мир» («Гудвин»), «МегаМарт», «Спортмастер», супермаркет электроники DOMO («Премьер»), «Эльдорадо», «Монетка» («Континент»).
Пустых мест немного, желающие есть, но спрос падает
===================================================
Все опрошенные в один голос говорят, что пустующих мест мало — менее 10% от всей торговой площади. При этом в ТРЦ либо предварительно договорились с будущими арендаторами, либо проводят ротацию между ними.
> Так, заместитель директора Сибинтел-холдинга по связям с общественностью Марк Добрянский отметил, что суммарно по двум ТРЦ — «Галерее Вояж» и «Гудвину» пять торговых мест закрыты для посетителей".
«Это связано с ротацией арендаторов. Кто-то переезжает с этажа на этаж, кто-то переориентирует бизнес на другой ассортимент товаров, кто-то нарушил договорные сроки оплаты и выбирает новое место для реализации собственного бизнес-плана. Спрос на торговые места остается стабильным, хотя так называемый „лист ожидания“ в связи с кризисными явлениями стал короче», — сказал Марк Добрянский, добавив, что по этим местам уже достигнуты предварительные договоренности.
> В «Премьере» ротация несколько выше. Однако 98% торговых площадей, принадлежащих компании, занято арендаторами. Площади сторонних собственников, по словам представителя Сибинтел-холдинга, заняты на 75%.
«Сейчас в „Премьере“ идет реновация. Выполнен ремонт в коридорах и холлах, объект привлекает новых операторов, которые используют кризис для выхода и занимают площадки в хороших устойчивых объектах», — добавил представитель Сибинтел-холдинга.
> Примерно та же ситуация с площадями в «Кристалле» — самом крупном в Тюмени торговом комплексе. В отделе аренды ТРЦ корреспонденту «Вслух.ру» рассказали, что сейчас свободно менее 10% торговых площадей, по которым руководство ведет переговоры с арендаторами.
«На все места у нас есть „листы ожидания“. Мы выбираем, кого поставить на то или иное место. Мы просим арендаторов или переехать на меньшую площадь, или покинуть ТРЦ в связи с тем, что они не вписываются в нашу концепцию, или у них не получается сейчас с нами работать. Эта ротация проходит в любом случае, вне зависимости от кризиса», — отметил представитель ТРЦ.
В ротацию попадают, по его словам, не только мелкие предприниматели, но и федеральные компании. При этом «листы ожидания» в ТРЦ немного сократились из-за кризиса, зато «изменились в пользу качества»: пришло больше федеральных компаний, ушли ИП, которым работать в сегодняшних условиях тяжело.
«Федеральные компании сейчас расширяются, пользуются моментом, пока арендодатели предлагают более выгодные условия», — пояснил представитель торгового центра.
Спад спроса по сравнению с декабрем 2014 года ощущает и «Фаворит». Но, как отметила менеджер по аренде ТРЦ Юлия Левкина, с начала марта спрос на торговые места обострился.
Сейчас здесь свободно три помещения, около 10% площади. На некоторые места есть несколько желающих.
Не во всех торговых центрах управляющие компании смогли сохранить пул арендаторов. В Arsib Holding Group (управление «Магелланом», «Колумбом» и «Континентом») корреспонденту «Вслух.ру» ответили, что сейчас, несмотря на существующий спрос, в компании нет «листа ожидания» из пула арендаторов.
«У нас каждый день ведутся переговоры по аренде площадей, на площади есть спрос. Конечно, он стал существенно меньше. Если раньше по каждому ТЦ у нас был целый „лист ожидания“, то теперь такого нет. Но пустующих площадей немного», — отмечают в отделе маркетинга холдинга.
По данным сайта девелоперской компании Arsib Holding Group — ООО «Инвестиции» — в МФК «Магеллан» свободно 13 торговых павильонов площадью от 25 кв. м до 130 кв. м и стоимостью от 1 тыс. рублей за кв. м до 3,95 тыс. рублей за кв. м. Большинство из них сдается в аренду с 25 февраля.
В «Колумбе» сдается 12 мест площадью от 3 кв. м до 251 кв. м и стоимостью от 250 рублей за кв. м до 10 тыс. рублей за квадрат. Большинство мест сдается с февраля.
Самое малое количество площадей сдается в аренду в ТЦ «Континент»: три торговых островка площадью 3 кв. м (10 тыс. рублей за 1 кв. м), 7 кв. м (3 тыс. рублей за 1 кв. м) и 18,5 кв. м (1,9 тыс. рублей за 1 кв. м). Места сдаются с конца февраля.
ТРЦ идут навстречу арендаторам
==============================
Опрошенные представители ТРЦ утверждают, что их арендаторы не стремятся закрывать свои магазины и рестораны быстрого питания. Никто сейчас не хочет терять места. Но все арендодатели отмечают пожелания арендаторов по смягчению условий.
Представитель Сибинтел-холдинга Марк Добрянский сообщил, что ни в «Галерее Вояж», ни в «Гудвине» и «Премьере» компания не поднимала арендную плату. Напротив, холдинг старается помочь арендаторам с рекламой, продвижением, привлечением посетителей.
«Количество посетителей ТЦ за последние месяцы не уменьшилось, а в дни специальных акций — даже повысилось. Яркая рекламная кампания ТРЦ „Гудвин“ и „Галереи Вояж“, активность в соцсетях, еженедельные мероприятия для различных групп клиентов (родители с детьми, студенты, автолюбители) доказали нашим партнерам эффективность совместного продвижения», — добавил Марк Добрянский.
В первую очередь снизить стоимость аренды просят магазины сегмента «лакшери», которые в периоды экономической нестабильности традиционно более уязвимы.
«К нам не поступают заранее „предупредительные письма“ о намерениях арендаторов съехать. Только просьбы „войти в положение и снизить ставку“. По каждому такому обращению работа ведется индивидуально. Желающие поработать в вышеназванных центрах были всегда, уверены, что так будет и впредь», — добавил представитель Сибинтел-холдинга.
В «Кристалле» отметили, что руководство ТРЦ по индивидуальным предложениям пересматривает ставки по аренде торгового места, смене павильона или по рекламе.
«С каждым мы работаем индивидуально, находим вместе компромиссные решения: кому-то помещение поменьше найти, кому-то помочь с рекламой в ТЦ. Это, конечно, платная услуга, дополнительный заработок для ТРЦ. Но сейчас мы идем навстречу многим арендаторам и предлагаем бесплатное размещение рекламы на фасаде, на навигационных панелях», — отметил представитель «Кристалла».
Менеджер по аренде «Фаворита» Юлия Левкина сообщила, что ТРЦ не поднимал арендную плату и не собирается этого делать. Своих арендаторов компания поддерживает, поэтому они не собираются уходить.
То же отметили и в Arsib Holding Group, добавив, что «если кто-то ушел — это его частные финансовые проблемы (например, ситуация с магазинами SPAR) или компания просто не смогла конкурировать».
Как сохранить бизнес?
=====================
Несмотря на имеющийся спрос, все спикеры отметили сокращение, а кое-где и исчезновение «листа ожидания».
Пул арендаторов сократился и изменился. Так, «Кристалл» говорил о повышенной активности именно федеральных компаний. Торговые площади Arsib Holding Group сдаются в аренду в основном с февраля. Конечно, компании уверяют о постоянно идущих переговорах и предварительных договоренностях, но насколько они тверды — вопрос открытый.
При этом крупные ТРЦ устраивают ротацию арендаторов, перевозя, видимо, менее платежеспособных на мелкие площади. С другой стороны, все говорят об индивидуальной работе с нынешними арендаторами и гибких условиях для них.
Руководитель направления офисной недвижимости Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Чуклина считает, что сейчас арендатор и арендодатель должны договариваться друг с другом об аренде на индивидуальных условиях. В сложные времена всегда уязвим именно малый бизнес.
«Если стоит задача погубить бизнес, то для этого много ума не надо. Если задача стоит сохранить бизнес, выжить — надо садиться за стол переговоров, договариваться по арендным ставкам. Надо уделять больше внимание постановке системы продаж, обучению сотрудников. Чудес не бывает. Надо работать!» — добавила Елена Чуклина.
Она также отметила, что концептуальные объекты востребованы всегда. И если управляющая компания уделяет внимание отношениям с арендаторами, идет на компромиссы, а не просто сдает место, то массового ухода с торговых площадей можно избежать.
