Капитальный ремонт всем миром

_Совсем скоро тюменцы получат платежки за квартиры, где в строчке «услуги ЖКХ» сумма окажется больше обычной. С 18 мая собственники начнут платить 7 рублей 50 копеек с каждого квадратного метра квартиры ежемесячно за капитальный ремонт._

Недоремонт — состояние хроническое

Когда в России началась приватизация жилья, государство приняло такое решение: если на момент приватизации первой квартиры в доме не произведен капитальный ремонт, то государство обязано провести его последний раз за бюджетные деньги, после чего собственники должны ремонтировать дом за свой счет.

Как рассказал заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин, уже тогда объем недоремонтов был просто колоссальным, и достался он России еще с советского периода. Шли годы. Спустя 10 лет после принятия нового Жилищного кодекса стало очевидно, что очень трудно понять, в каком виде дом был передан собственникам на момент приватизации первой квартиры и какая амортизация возникла. Оставался открытым вопрос — как разделить до какого состояния должен отремонтировать дом муниципалитет, а что должны ремонтировать собственники за свои средства?

В 2007 году создана госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». В рамках полномочий этой структуры появилась такая модель: государство выделяет деньги из федерального бюджета, к ним добавляются средства регионального и муниципального бюджетов и деньги собственников. Проценты последних менялись с 5% до 15% обратно до 5%, но принцип оставался неизменным.

«Государство рассуждало так: если собственники готовы внести хотя бы 5% на ремонт, то 95% мы из разных бюджетов добавим. Законодатель думал, что если выплачены хотя бы 5%, но собственные, то человек будет заинтересован в том, как сделают ремонт, начнет требовать хозяйского подхода. Но ничего подобного не произошло. Возникли конфликтные ситуации: ТСЖ получали огромные субсидии, заключали договоры с фирмами-однодневками, которые исчезали вместе с деньгами. Люди, оставшись у разбитого корыта, начинали вновь просить субсидии. Кроме того, на всех желающих субсидий не хватало. Итог — за все годы такого софинансирования отремонтировано по стране менее 5% домов. О чем это говорит? Проблема недоремонта продолжила существовать», — рассказал Вячеслав Вахрин.

При этом новое жилье все строится и строится, увеличивается фонд, который надо содержать. Так, существует программа переселения из ветхого и аварийного жилья. В январе 2012 года в Тюменской области проанализировали все жилье, признанное аварийным и подлежащим сносу. Президент поставил задачу до июля 2017 расселить жителей. В аварийном жилье живут собственники, государство вроде бы не имеет к нему никакого отношения, но создало программу, по которому собственников переселяют в новые квартиры эквивалентной площади. Так зачем таким собственникам беречь жилье, если они уверены, что им все равно предоставят новое?

«Когда наступит 2017 год, мы скажем — потратили все деньги, надорвали бюджет, но переселили людей. И вот тут окажется, что с 2012 по 2017 годы объем потребностей по переселению стал еще больше. Если сейчас мы переселяем людей из двухэтажных бараков времен революции, то с 2017 года нужно будет переселять из пятиэтажных панельных домов, у которых предельный срок службы 50 лет. На решение проблемы не хватит бюджета всей Тюменской области», — уверен Вячеслав Вахрин.

Готов ли собственник к ответственности?

В Жилищном кодексе есть пункт, обязующий собственников самостоятельно нести затраты на капитальный ремонт, но нет никакой ответственности за неисполнение этой обязанности. «Можно было бы ввести ее и принуждать жильцов оплачивать ремонт, однако это опять приведет в тупик, поскольку нет у людей денег. Выселять из квартир и пополнять ряды бомжей? Государство, с одной стороны, констатировало эту ответственность, а с другой стороны, не может последовательно внедрить такую модель», — считает Вячеслав Вахрин.

В итоге было решено выбрать модель коллективного взаимодействия. Она позаимствована из тех времен, когда общие средства складывались в один котел. Тем самым, по мнению замгубернатора, государство констатировало, что опускает руки в процессе воспитания собственника, признало, что сам собственник не может принимать судьбоносные решения и рачительно относится к своей недвижимости.

Этому мешает еще и такой момент. Жильцы многоквартирных домов все решения должны принимать на общем собрании. «Но много ли у нас собраний, на которые приходят действительно все жильцы? — задается Вячеслав Вахрин вопросом и сам отвечает. — Очень мало! А много ли собраний, где жильцы, имея кворум, вынесли общее решение? Нет — кто в лес, кто по дрова. В одном доме живут люди и большего достатка, и социально незащищенные, у них разные взгляды на происходящее. Им прийти к общему знаменателю просто невозможно. Все собрания напоминают фильм «Гараж».

Государство приняло решение взять заботу об организации и проведении капремонтов на себя, а собственники должны собирать на это посильную для них плату.

А как у нас

Тюменская область не является сторонницей подобной системы, регион предлагал не опускать руки, а воспитывать собственника. Однако федеральный закон был принят, от региона потребовали внедрить новую систему. Единственное, дали возможность отсрочить внедрение, чем и воспользовались. Был изучен опыт других субъектов России и учтены их ошибки.

Естественно, не обошлось без сложностей и в нашем регионе. Чтобы принять программу капремонта на уровне субъекта, нужно было собрать сведения обо всех многоквартирных домах. Однако ни один госорган не ведет такой реестр. Например, департамент ЖКХ имеет сведения только о тех домах, которые так или иначе подвергались ремонту. В срочном порядке регион закупил информационный продукт «Мониторинг жилищного фонда», в базу начали вносить данные из всех источников, где содержались хоть какие-то сведения о жилищном фонде. В случаях, если данные коренным образом отличались, приходилось их перепроверять. Так вся информация была приведена к одному знаменателю.

Законодатель прописал — ремонты должны быть не комплексными, а по конструктивам: когда-то отремонтировать кровлю, когда-то коммуникации, когда-то фасад. Таким образом, необходимо было сформировать программу, в которой прописать каждый конструктив, поставить его в ремонт в определенном году, не ошибиться, кому провести работу раньше, а кому — позже. Смещать срок ремонта на более поздний запрещено, исключение в единственном случае — все собственники дома будут на это согласны, но, понятно, такого согласия жители не дадут.

Сейчас в программу внесены абсолютно все дома, кстати, нашлось немало домов, о которых муниципалитеты и не подозревали. Программа сама расставила дома по годам на 30 лет вперед — где, что и когда будет ремонтироваться.

Копим сообща

Уже известно, что в Тюменской области собственники должны ежемесячно вносить платеж — 7 руб. 50 коп. за метр, то есть владелец квартиры площадью 100 кв м заплатит 750 руб. в месяц. Платежи за капремонт включаются в совокупный платеж за услуги ЖКХ, и если плата больше, чем 22% от совокупного дохода семьи, то все превышение выплачивается в виде субсидии из бюджета. Человеку малоимущему придется заплатить из собственного кармана 22%, остальное дополнит бюджет.

В год со всех собственников в нашем регионе соберут 2 млрд рублей. Средств не хватит на ремонты, а потому из областного бюджета будет добавляться еще полмиллиарда рублей ежегодно. Таким образом формируется сумма 2,5 млрд рублей в год, которой должно хватить на минимальные ремонты.

Федеральный законодатель предусмотрел, что в каждом регионе будет создан свой оператор — некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта». В Тюменской области фонд уже учрежден. Все затраты на его содержание финансируются из бюджета, деньги собственников пойдут только на капремонт. Правительство Тюменской области совместно с фондом несет ответственность за своевременность проведения ремонтов.

Законодатель дал возможность собственникам отделиться от общепринятой системы и самим решать вопрос, где копить и как проводить ремонт. Этот вопрос решается на общедомовом собрании. Копить деньги можно на счете регионального оператора или открыть собственный в банке, но с условием — снять с него деньги и потратить их не на ремонт нельзя.

Также нужно учитывать тот факт, что каждый дом, в том числе и тех собственников, которые копят на ремонт самостоятельно, находится в областной программе капремонта. Владельцы помещений должны в срок выполнить ремонт. Если же этого не произойдет, то, по закону, собственники теряют право копить самостоятельно, все их накопления изымаются в региональный фонд, и все платежи впредь будут выплачиваться в фонд.

Для Вячеслава Вахрина очевидно, что те, кто решат копить самостоятельно, останутся у разбитого корыта. Во-первых, за время накопления инфляция обесценит накопления. Во-вторых, под большим вопросом, смогут ли сами жители принимать решения — как делать ремонт, какова будет его стоимость, каков подрядчик. «Необходимо коллегиально контролировать ход работ. Этим надо жить, — выражает уверенность замгубернатора. — И потом, есть риск оказаться в роли обманутых вкладчиков: деньги заплачены, подрядчики разбегутся, а работа не сделана».

Те же собственники, кто отдает деньги фонду, могут спать спокойно, по мнению Вахрина: «Да, вы заплатили деньги уже сейчас, хотя в этом году вашему дому не требуется ремонт. Он будет сделан на эти финансы в другом доме, но позже ремонт произведут и вам. Деньги не обесцениваются, они сразу используются по назначению. То есть все деньги поступают в общий котел на нужды программы. Ежегодно будет проводится индексация взносов».

Есть ли другая модель проведения капремонтов? Теоретически — да. Например, не копить долгие годы, а собрать деньги жильцов непосредственно перед проведением ремонта. Правда, цена вопроса будет другой: одномоментно придется заплатить 3 тыс. 340 рублей с квадратного метра. Хозяева квартиры площадью 100 кв. м должны выложить 334 тыс. рублей. Это могут сделать лишь единицы.

Без «Рогов и копыт»

Государство предусмотрело все меры контроля расходования средств, поступающих в фонд. Поскольку он учрежден правительством Тюменской области, на него распространяются все меры финансового контроля. У Государственной жилищной инспекции есть полномочия по контролю и за сборами, и за расходованием средств. В ближайшее время будет сформирован общественный совет фонда, в него войдут люди, не наделенные властью. Предусматривается публичная отчетность фонда. Механизмов контроля достаточно много, заверил Вячеслав Вахрин.

Выбор подрядчиков — тоже важнейший вопрос. «Мы не хотим сталкиваться со случаями, когда контора „Рога и копыта“ за наши деньги проведет некачественные работы, а может, и вовсе исчезнет с финансами. Пройдет конкурс по определенным критериям, пул подрядчиков будет составляться на год вперед, — отметил замгубернатора. — Далее лоты по домам будут выставлены на аукцион среди участников, прошедших конкурс. Им предстоит торговаться между собой, чтобы выявить, кто дешевле сделает ремонт. Чтобы цена не упала до того уровня, когда начнет страдать качество, предусмотрено страхование строительно-монтажных рисков, и если цена ниже реальной, страховая просто не застрахует риски. Таким образом, даже если у прошедших конкурс подрядчиков возникнут ошибки в ходе ремонта, деньги страховки помогут их исправить»

Не всем быть собственниками

В России через бесплатную приватизацию 80% жителей стали собственниками жилищного фонда и только 20% - наниматели. Такими цифрами поделился заместитель губернатора. Он добавил: «Эти 80% не в состоянии нести бремя содержания своего имущества. В мире существует обратная модель — 80% являются нанимателями, а 20% - собственниками. Страны, где он сложился, благополучно живут — там снять жилье очень просто, цена вопроса — 25% от дохода. Кем бы ты не работал, дворником или академиком, за 25% от своего дохода ты можешь найти жилье по своим социальным амбициям».

В нашей стране дворнику не хватит всей зарплаты, чтобы снять приемлемую квартиру, впрочем, академику тоже его доходов будет мало, чтобы въехать в апартаменты. В России рынка арендного жилья нет вообще, но как только он возникнет, произойдет раскрепощение собственности. Тогда человек будет понимать, что где бы он не работал, он всегда может снять жилье, отдав 25% от дохода. И зачем ему иметь что-то в собственности и нести бешеные затраты на содержание жилья?

«Вот куда мы должны идти, но маховик медленно поворачивается. И потому мы имеем не очень изящную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, но при наших собственниках, которые сами не способны организовать ремонт и одномоментно его оплатить, есть ли другой выход у нашего государства? Нет. Реформа тяжелейшая, непопулярная, в какой-то мере несвоевременная из-за кризиса, но другой модели на сегодня нет», — заключил Вячеслав Вахрин.