Управление многоквартирным домом - это возможность легкого заработка или тяжелый труд, завязанный на ежедневных заботах? Ответ на этот вопрос искали участники круглого стола пресс-клуба "КВ - диалоги о недвижимости".
Управление многоквартирным домом — это возможность легкого заработка или тяжелый труд, завязанный на ежедневных заботах? Ответ на этот вопрос искали участники круглого стола пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости». Темой встречи стало управление объектами недвижимости после их сдачи в эксплуатацию. У собственников всегда много претензий и к ТСЖ, и управляющим компаниям, на балансе которых находится дом. Но, как считает председатель Ассоциации товариществ собственников жилья Тюменской области Владимир Халямин, основная проблема в управление домами кроется в человеческом факторе, поскольку законодательная база уже подготовлена. Халямин заметил, что людей, взявших на себя заботу об управлении домами, необходимо обучать. Когда нет конфликта интересов В Тюмени существует опыт, когда застройщик после сдачи дома создает свою управляющую компанию и в дальнейшем продолжает следить за состоянием построенного им жилья. Например, по такой схеме работает ООО «Партнер-Инвест». Как рассказал директор по маркетингу и продажам компании Андрей Панасюк, при создании своей УК у собственников автоматически снялся ряд вопросов по управлению домом. Важным моментом, по мнению Панасюка, здесь является обратная связь с конечным потребителем услуг. «Мы все праздники проводим вместе с жильцами своих домов — День города, Новый год. А на Масленицу жители пришли угостить представителей управляющей компании блинами», — рассказывает Панасюк. Заместитель генерального директора Тюменской Домостроительной компании Петр Щепелин поделился своим опытом перехода от сторонней управляющей компании к своей собственной. По его словам, когда дом от застройщика передавался к самостоятельной УК, связь с жильцами обрывалась, и застройщики, даже при желании, не могли видеть, как ведет себя дом после сдачи в эксплуатацию, какие огрехи могли быть допущены при строительстве. «Мы пришли к мысли, что сдача дома сродни выпуску автомобиля. Но автопроизводители, помимо заводов по выпуску машин, имеют автосервисы, где принимают произведенные ими транспортные средства на послепродажное техническое обслуживание. Дом в этом смысле ничем не отличается от автомобиля, он также нуждается в дальнейшем обслуживании», — подчеркнул Щепелин. В доказательство своих слов, он назвал несколько неоспоримых плюсов совместной работы застройщика и управляющей компании. Во-первых, прямая связь между УК и застройщиком позволяет все замечания жильцов устранять оперативно. Во-вторых, застройщик всегда поможет своей управляющей компании с техникой, необходимость которой возникает, например, в период уборки снега. И, в-третьих, между застройщиком и УК нет конфликта интересов, а значит, всегда можно договориться и оперативно решить болезненные вопросы и разрешить жалобы жильцов. Однако не все участники пресс-клуба уверены, что данная форма работы между застройщиком и УК приносит только положительные результаты, а то, что хорошо, кажется хорошим только на первый взгляд. Заместитель председателя Тюменской городской Думы Николай Романов считает, что в этом случае жильцы лишены права выбора. Когда дом еще не заселен полностью, ТСЖ создать невозможно, и люди приходят уже к готовой управляющей компании, навязанной застройщиком. «Людям необходимо инициировать форму управления домами», — считает Романов. Кроме того, он уверен, что собственников необходимо обучать своим правам. Приучать их заключать договора с управляющей компанией, притом не вслепую подписывать документы, а внимательно изучать каждый пункт. Нерадивая УК: свергнуть или смириться? Романов обозначил еще одну проблему — переход от одной управляющей компании к другой может быть осложнен нехваткой кворума жильцов на голосовании. Заместитель председателя Тюменской городской Думы пояснил, что нередко для людей квартира является средством инвестирования, а не жилищем. Кроме того, часто жилье в новых домах покупают северяне с перспективой дальнейшего проживания. И в том и другом случае недвижимость годами пустует, а значит, собственники просто не видят состояние дома, в котором приобрели жилье. «Ехать в Сургут или другой северный город и объяснять каждому собственнику, что его дом приходит в негодность из-за некачественного обслуживания — нереально», — поддержал Романова начальник отдела по организации новых форм управления жилищным фондом департамента ЖКХ администрации Тюмени Дмитрий Труфанов. В такой ситуации вопрос о смене неблагонадежной управляющей компании надолго остается висеть в воздухе, отмечают участники пресс-клуба. Каждый за себя Уникальную форму управления жилым комплексом предлагает ЖК «Даудель». Как пояснил куратор проекта сервисной компании «Даудель-Сервис» Игорь Михайлов, когда в 2008 году компания столкнулась с катастрофически растущим долгом за услуги теплоснабжения, низким качеством уборки придомовой территории и другими проблемами, связанными с управлением жилого комплекса, застройщик решил отказаться от обслуживания дома УК и ТСЖ. С целью оптимизации платежей за коммунальные услуги была выбрана непосредственная форма управления, когда фактически жилым комплексом управляет ООО «Даудель-Сервис». При такой форме управления у собственника есть возможность заключать договора на коммунальные услуги непосредственно с энергосберегающими компаниями. Такая форма оплаты коммуналки обеспечивает прозрачность расчетов для всех поставщиков услуг. Собственник напрямую платит тому, кто оказывает услуги, без посредников. Таким образом, снимается коллективная ответственность за долги по ЖКУ, ограничение коммунальных услуг может применяться только в отношении должника. Благодаря новой форме обслуживания ЖК сбор платежей за жилье увеличился с 80% до 92%, а срок оборачиваемости кредиторской и дебиторской задолженности сократился с 2 до 1,5 месяца. Плата за тепло и горячую воду определяется по показаниям квартирных счетчиков. В связи с этим Игорь Михайлов видит в таком управлении только плюсы. Но его мнение разделяют не все собравшиеся. В первую очередь встает вопрос об управлении местами общего пользования. Получается, что ответственности за, к примеру, протечку крыши, поломку лифта или беспорядки на лестничной площадке никто не несет. Следят за порядком на этих территориях делегированные жильцы по доверенности, но при возникновении нештатных ситуаций спроса с них никакого. Поэтому Дмитрий Труфанов предостерег переходить на такую форму управления в старом жилом фонде, где дома уже требуют ремонта и есть опасность возникновения проблем именно в местах общего пользования. Минуя тиражирование Завод ЖБИ-3 и ТСЖ «Озерная» сотрудничают вместе уже больше десяти лет. По словам председателя ТСЖ Людмилы Макеевой у нее на обслуживании 15 домов, из них пять — в старом жилом фонде. Многолетний опыт сотрудничества с ЖБИ-3 позволил принимать дома на обслуживание от застройщика без каких-либо нареканий. Более того, как рассказала Макеева, застройщик по совету ТСЖ исправляет недочеты проектировщиков на стадии строительства. Так, у подъездов достраиваются пандусы, чтобы инвалидам и мамочкам с колясками было удобнее спускаться крыльца. Козырьки подъездов тоже делаются так, чтобы не было угрозы схода с них снега, и исчезал риск травматизма жильцов. По итогам круглого стола заместитель начальника ГУС и ЖКХ Тюменской области Алексей Россолов заметил, что все представленные в рамках пресс-клуба формы управления многоквартирными домами работают, другое дело, что стоит воздержаться от их массового тиражирования. Так, по мнению Россолова, «Даудель-Сервис» просто повезло, что в их жилом комплексе подобрались добросовестные и ответственные жильцы, да и сами дома новые, поэтому больших хлопот при их обслуживании пока не возникает. А вот у ТДСК хороший опыт, перенятый с советских времен, и модернизированный под наше время, и такая работа достойна уважения, считает Россолов. В то же время Россолов подчеркнул, что в Тюмени на сегодняшний день существует 78 управляющих компаний, и часть из них продолжают заниматься сбором денег, не оправдывая ожиданий жильцов. В связи с этим Россолов предложил внедрить на этом рынке систему сертификации и работать по схеме саморегулированных организаций. «Та управляющая компания, которая не войдет в члены СРО, к управлению домами допускаться не будет», — заключил Россолов.
