Что несут покупателю и продавцу недвижимости рост курса валют, санкции и удорожание кредитов?
Рост курса основных валют по отношению к рублю, экономические санкции, удорожание кредитов — эти факторы напрямую влияют на рынок недвижимости Тюмени и области. Разобраться в современных тенденциях и спрогнозировать будущее рынка пытались участники круглого стола «Рынок недвижимости в Тюмени: время перемен».
Высокие темпы ввода жилья в Тюменской области привели к перенасыщению рынка. За первые два осенних месяца по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно выросло предложение жилой недвижимости, причем во всех сегментах — в новостройках, на вторичном рынке, в загородной недвижимости. «Население активизировалось, причем продают, чтобы затем купить себе новое, улучшенное жилье», — подчеркнул гендиректор «Этажей» Ильдар Хусаинов.
Другой тренд — снижение размера и площади покупаемых квартир. Если в сентябре-октябре 2013 года «однушки» покупали в 40% случаев, то осенью 2014-го их выбирают уже 52,6% покупателей. Причина — постоянный рост цен на недвижимость в предыдущие годы, за которым не успевали реальные доходы населения. На тенденцию уже отреагировали застройщики, существенно сократив в своих проектах долю 3-комнатных и 4-комнатных квартир. Средняя площадь покупки также снижается — в 2010 году она составляла 51,3 кв. м, на сегодняшний день — 46,4 кв. м.
Все это происходит на фоне роста активности на рынке ипотеки. Объем ипотечных кредитов в регионе с 2010 года вырос в четыре раза. При том, что с 2012 года медленно, но верно растет средняя ставка по кредитам на приобретение жилья. На сегодняшний день она составляет 12,98%. Ильдар Хусаинов прогнозирует рост ставки. Приведет ли это к стагнации на рынке ипотечных кредитов — вопрос открытый.
Растет спрос и на аренду жилья. Количество заявок на съемные квартиры с 2010 года увеличилось более чем в два раза. Конечно, какую-то лепту в этот тренд вносит естественная миграция населения, но большинство заявителей, по словам гендиректора «Этажей», просто выбирает этот вариант взамен ипотеки. Вообще, по его мнению, рынок аренды квартир в ближайшее время будет развивать очень активно, на что должны отреагировать и застройщики, предлагая потребителю новый «старый» вариант жилья в виде доходных домов. Кстати, средняя ставка на аренду с 2010 года росла куда менее значительными темпами, нежели спрос — сейчас она составляет 22,1 тыс. рублей (в 2010 — 18, 2 тыс. рублей).
Интересны изменения и в структуре клиентского потока. По сравнению с сентябрем-октябрем прошлого года существенно (почти на 4,5%) выросла доля покупателей из муниципалитетов юга Тюменской области (помимо Тюмени). При это снижается количество покупателей из ХМАО и ЯНАО. Тенденция эта, по мнению аналитиков, происходит из значительного сокращения региональных дотационных программ в северных округах. И судя по всему, тренд будет нарастать.
Как же это все сказывается на главном для потребителя факторе — цене за квадратный метр? Впервые за последние пять лет этот показатель, пусть и несущественно, снижается на протяжении двух месяцев, а, это, по мнению Ильдара Хусаинова, уже тенденция.
Будет ли цена снижаться дальше? Большинство факторов говорит в пользу этого варианта. К таковым, в частности, относятся: огромный объем предложения, повышение ипотечных ставок на фоне снижения уровня одобрения банками кредитов, изменение потребительских предпочтений в пользу аренды жилья, уменьшение влияния госпрограмм на рынок, повышение процентных ставок при проектном финансировании девелоперов, усложнение макроэкономической ситуации.
Впрочем, рынок бывает непредсказуем. Есть шанс, что цены наоборот будут расти. Предпосылки роста можно поделить на краткосрочные (инфляция, рост курса доллара, отток депозитов из банков); и долгосрочные: олигополизация строительного рынка (малые застройщики постепенно вымываются), запрет на продажу «долей» (подобная инициатива уже рассматривается Госдумой), уменьшения резерва земельных участков для строительства жилья).
Участники дискуссии поделились своими мнениями по поводу будущего рынка. Так, Сергей Гусев, генеральный директор ООО «Меридиан Констракшн», согласился, что «ситуация не шикарная, но интересная». По его мнению, глупо сейчас дисконтировать, пытаясь продать весь объем за один месяц, когда на продажу у застройщика выставлена тысяча квартир. «Нужен разумный подход к ценообразованию и качественная работа, — считает Гусев. — Да, цены снизятся, но это нормально. Придется работать над издержками».
Сергей Сухарев, вице-президент Объединения риелторов Тюменской области, уверен в том, что пока ничего страшного не происходит. «Ситуация бодрит и заставляет работать в новых экономических условиях», — отмечает он. По его мнению, главное на рынке недвижимости сегодня — это деньги. Да, на банковском рынке наметилась проблема — девелоперам, как и физическим лицам, стало труднее получить кредит. «Если на этом фоне процентная ставка по ипотеке будет расти, то рынок в какой-то момент затормозится окончательно. А если с деньгами будет все в порядке, то рынок будет развиваться», — считает он.
Максим Скворцов, директор дополнительного офиса «Ленинский» ОАО «Запсибкомбанк», признал, что объем выданных ипотечных кредитов в его банке снизился по сравнению с 2013 годом. «Инфляция, рост курса валют, стоимости денег и ипотеки — это объективная реальность», — считает банкир. Но главный вопрос сегодня, по его мнению, не в том, способны ли наши граждане брать кредиты по тем ставкам, которые сложились. Вопрос — как будут застройщики вписываться в эту ситуацию со своими ценами? «Я лично думаю, что мы будем наблюдать ту же картину, что и в 2008-09 годах», — заметил представитель Запсибкомбанка.
Руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Абсолют Банк» Анна Бронникова наоборот сообщила о росте ипотечного портфеля на 4% за последние девять месяцев. «Мы снижаем ставки по ипотеке, — рассказывает она, — потому что, именно ипотека явялется самым перспективным сегментом в розничном банковском секторе». При этом банкир признается, что процент одобрения кредитов у банка невысок — около 50%. «Это связано с тем, что мы ориентированы на качественного клиента, с хорошей кредитной историей и высоким первоначальным взносом», — объясняет Анна Бронникова. По ее словам, именно за такого потребителя в ближайшее время конкуренция между банками будет только нарастать.
Александр Гайдуков, директор строительной компании «Снегири», высказал мнение, что даже если и наступит кризис, то цены будут снижаться на объекты в низкой стадии готовности и там, где цена завышена. «У нас ситуация обратная, — уверен он. — Наша цена чуть ниже рынка, поэтому падения спроса мы не ощущаем, наоборот спрос растет. Ведь не покупают то, что дорого».
Александр Щиголь, исполнительный директор ООО «Партнер-инвест» считает, что игроки рынка должны сегодня думать, как сделать жилье доступнее. «Это значит, что нам придется прилагать больше усилий. Это хорошо, это нас будет тренировать», — заявил он. По мнению представителя «Партнер-инвест», несмотря ни на что, у российского рынка недвижимости есть фундаментальные предпосылки для роста. Так, в Европе на душу населения приходится 40 метров жилья, в Америке — 70-75 метров, в России в среднем только 23 метра, на юге области — 29.
Еще один тренд, подмеченный Александром Щиголем, — повышение спроса на готовое жилье. «Это мировая тенденция, — рассказывает он. — В той же Европе неготового жилья в принципе не купить. И наша компания — не исключение из этой тенденции». По его словам, у Партнер-инвеста сегодня около 1,5 тыс. квартир на продажу, из них 30% - в готовых микрорайонах. «Для покупателя это только плюс, когда готовое жилье можно купить почти по цене строящегося. И затройщикам нужно учиться работать в этих условиях», — отмечает девелопер.
Не собирается компания и уходить в сегмент малогабаритных квартир. «Мы за этот год выросли в средней площади продаваемой квартиры на 8-10%. Сегодня она составляет около 58 кв. метров, и мы сознательно свои проекты делаем с такими квартирами, которые формируют определенный формат жизни», — заявил исполнительный директор.
Ипотека за 2014 года выросла в Партнер-инвесте на 20%. Потому что на рынке до сих пор существуют хорошие предложения. «У ВТБ, например, есть ставка по 10,95% на готовое жилье. Это честная ипотека», — подчеркивает он. В целом ситуацию на рынке Александр Щиголь описывает так: есть готовое жилье, есть отличный спрос на него, есть удобный инструмент покупки и есть страховка долевого строительства. «Для покупателя — все это дополнительные плюсы, а для застройщика — дополнительные задачи, которые мы должны будем решить», — завершил исполнительный директор ООО «Партнер-инвест».
Подвел итоги круглого стола Ильдар Хусаинов. «В последние пять лет цена на жилье ежегодно росла на 15-20%, но цикличность экономики никто не отменял, всему есть предел», — заметил он. Цена и дальше будет понемногу снижаться, в течение полугода. «По моим ощущениям, застройщики готовы „подвинуться“ на 5-7%, их маржинальность позволяет им это делать», — заявил он. На рынке вторичного жилья продавец тоже стал более сговорчивым. Сейчас он изначально готов снизить цены на 2-3%.
Что касается рекомендаций, продавать или покупать сейчас недвижимость, Ильдар Хусаинов однозначно высказывается за продажу. Покупать ли? «Если денег много, то можно и подождать с покупкой, исходя из предпосылки, что цена на недвижимость и дальше будет снижаться. Но если средства ограничены, то я за то, чтобы реализовывать потребность в собственном жилье. Потому что проживание в своей квартире — это позитив, который оправдывает возможные финансовые потери», — заявил Хусаинов.
