Услуги агентства, коммунальные счета и прочие блага цивилизации по-прежнему оплачивает арендатор.
_Рынок арендного жилья в областном центре пока еще остается хлебным. «Тот, кто не может купить квартиру, вынужден ее снимать», — философски отмечают риелторы и продолжают массово оказывать услуги по сдаче жилья в аренду, поскольку рынок продаж немного просел._
Самые популярные — однокомнатные квартиры
Рано или поздно подрастающее поколение тюменцев встает перед выбором: жить с родителями, приобретать собственное жилье или снимать отдельное. Если покупка откладывается на неопределенный срок, вопрос аренды становится особенно острым.
Вообще аренда для Тюмени традиционно является одним из самых удачных сегментов работы на рынке недвижимости. В отличие от первичного или вторичного рынка жилья, где темп продаж зависит от внешних и внутренних экономических факторов и темпов развития жилищного строительства, рынок аренды сугубо традиционен. Сложившиеся приоритеты выбора товара и оплата услуг не меняются годами. По-прежнему самыми ходовыми считаются однокомнатные квартиры.
«Однокомнатную квартиру может снимать как один человек, так и молодая работающая семья, студенческая пара или просто однокурсники. Чуть меньшим спросом пользуются пансионаты. Разумеется, их аренда стоит дешевле, но и вопросов по безопасности, инфраструктуре, чистоте в подъезде вызывает намного больше. Самый сложный для сдачи вариант — трехкомнатная квартира. При наличии первоначального взноса в размере 30−50% размер ипотечного платежа за новую двухкомнатную квартиру в панельном доме 121-й серии будет меньше, чем сумма арендной платы за трехкомнатную квартиру. Учитывая, что снимают такое жилье семейные люди, у которых двое и более детей, предпочтительнее вариант приобретения квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала», — комментирует приоритеты в выборе съемного жилья начальник отдела аренды АН «Адвекс» Иван Белолюбский.
Коммунальные за счет арендатора
Сегодня самый ожидаемый ценник у арендаторов за однокомнатную квартиру — 15 тыс. рублей. Со стороны арендодателей картина выглядит несколько иначе: 16−17 тыс. рублей. Часто это выражается формулой: «16+». Не беспокойтесь, это не ограничение возрастной категории. Это всего лишь ожидаемая сумма от квартиранта — 16 тыс. рублей ежемесячно плюс оплата коммунальных услуг. С учетом того, что в большинстве квартир стоят счетчики не только на электроэнергию, но и на воду, плюсуемая к арендной ставке цифра будет варьироваться от тарифов управляющей компании и использованных кубометров цивилизованного счастья. Выльется это в прямом и в переносном смысле в те же 16−17 тыс. рублей, которые ждет собственник. Но маркетинговых шагов, позволяющих удачно найти ценовой компромисс, никто не отменял.
Включение коммунальных услуг в арендную плату — это дань нашего времени, особенность, окончательно закрепившаяся в ценнике после кризиса 2008 года. «Даже если арендная плата подразумевает включение ЖКУ, то свет, воду, Интернет и кабельное телевидение (разумеется, если два последних фактора комфортного проживания являются необходимым условием), оплачивает сам квартирант», — поясняет принципы оплаты съемного жилья руководитель АН «Экспресс» Дмитрий Кривоногов.
> В целом ценовая политика по аренде жилья на март 2015 года выглядит следующим образом: общежитие — 8 тыс. рублей в месяц, пансионат — 10−12 тыс. рублей (в зависимости от состояния помещения и местоположения дома), 1-комнатная квартира — 16 тыс. рублей, 2-комнатная квартира — от 18 тыс. рублей, 3-комнатная квартира — от 20 тыс. рублей.
Дорого не значит востребовано
Отдельный вопрос — сдача в аренду привилегированных, элитных квартир. Реальная цена аренды дорого жилья может варьироваться в зависимости от начальной ставки аренды выше и ниже, но даже для элитного тюменского жилья есть свой предел арендной ставки. И хотя в последнее время на городском рынке недвижимости начал формироваться пул арендного жилья с, прямо скажем, заоблачными ценами (200 тыс. рублей в месяц), по мнению экспертов, это типичный пример того, когда первоначальный ценник, выставляемый собственником, не соответствует конечному результату.
«Дорогие квартиры в основном снимают организации для своего топ-менеджмента. С учетом санкций ряд зарубежных компаний сократили не только количество арендуемых квартир, но и бюджеты для аренды подобного жилья. Что касается суммы ежемесячного платежа в размере 200 тыс. рублей — это, скорее, желание собственника, чем реальная цена аренды. Фактически в эту же сумму можно уложиться, если снимать не самый скромный номер в лучших отелях города. При этом в качестве бонуса иметь завтрак по принципу шведского стола, регулярную уборку апартаментов, посещение тренажерного зала, бассейна и еще плюсом целый пакет приятных жизненных мелочей, повышающих комфорт вашего пребывания в отеле. На личном опыте убедился, что за последние 7 лет средняя ставка аренды на дорогие квартиры в центре города редко превышала 100 тыс. рублей. Традиционное предложение в этом сегменте — трехкомнатные меблированные квартиры в центре города стоимостью от 50 до 90 тыс. рублей (в зависимости от длительности срока сдачи, оснащения, расположения дома)», — отмечает Иван Белолюбский.
«Рынок аренды дорогих квартир — продукт для Тюмени штучный. Во-первых, в достаточно хороших, привилегированных домах сдать квартиру постороннему человеку очень сложно. Я не думаю, что VIP-собственники окажутся в восторге от новых соседей. Во-вторых, дешево такая квартира стоить не может. Но и превышать по цене стоимость аренды квартиры в Санкт-Петербурге в доме категории „бизнес-класс“ с видом на Гостиный двор тюменские апартаменты не должны. Это нелогично», — уверен генеральный директор АН «Адвекс» Андрей Слотин.
Как обезопасить себя при сдаче квартиры
От неплатежеспособности квартирантов в нестабильное финансовое время не застрахован никто. В столичных городах — Москве и Санкт-Петербурге — все риски, связанные с несвоевременной оплатой, а также возможным повреждением мебели или бытовой техники перекрывает так называемый депозит за последний месяц аренды. Фактически вместе с подписанием договора аренды и оплатой первого месяца проживания наниматель отдает собственнику сумму, сопоставимую с ежемесячной арендой его квартиры и подписывает договор залога. Делается это ровно для того, чтобы квартирант не оставил собственника жилья при своих интересах и не выехал из квартиры, не заплатив за последний месяц проживания. Классическая сказка о том, что заплачу через неделю или позже, но сразу за два месяца, в больших городах давно не работает. Кстати, этот инструмент позволяет избегать ненужных споров, ссор и уговоров.
Однако подобная практика в Тюмени не прижилась, и собственникам квартир остается только надеяться на добросовестность квартиросъемщиков и их готовность адекватно расценивать собственные финансовые возможности. «Основная причина того, что у нас наниматели не готовы оставлять в качестве залога сумму, равную месячной оплате, - финансовая. Далеко не каждый квартиросъемщик располагает такой суммой, учитывая, что риелторские услуги по аренде жилья также оплачивает нанимающая сторона. Размер оплаты в основном составляет 70% от ежемесячной арендной ставки, — говорит председатель городской комиссии по этике и стандартам практики риелторской деятельности Ольга Базаева. — Обязательно заключайте договор на оказание услуг с агентством недвижимости и отдельный договор с собственником снимаемого в аренду жилого помещения. Не ленитесь включать в договор перечень имущества, находящегося в квартире».
Будет ли понижение цены?
«Если сравнивать показатели декабря прошлого года с теми ценами, что мы видим в марте, уменьшение цен на аренду жилья массового спроса очевидно. Снижение составило в среднем 5%. С учетом торга, к которому оказались готовы собственники, минус в пользу квартиросъемщиков составил 1−2 тыс. рублей при аренде однокомнатных квартир», — привел пример Дмитрий Кривоногов.
«Ожидаемое понижение цены произошло в декабре 2014 года, когда ставки по аренде действительно немного скорректировались, но не на столько, чтобы это было существенно для бюджета квартиросъемщиков. Согласитесь, когда вы снимаете двухкомнатную квартиру, платите вы 23 тыс. рублей или 21 тыс., особой роли не играет. Но с учетом того, что спрос на аренду жилья в городе пока держится на уровне показателей прошлого года, второй коррекции цен пока не предвидится», — уверен Андрей Слотин.
