Российский рынок загородной недвижимости трансформируется.
Российский рынок загородной недвижимости трансформируется. Все чаще девелоперы создают не премиум проекты с коттеджной застройкой, а мультиформатные поселки. Но Тюмень пока едва-едва касается этого тренда.
По словам руководителя клуба «Затюмень» Анастасии Банновой, тюменские девелоперы, к сожалению, в большинстве случаев занимаются только продажей земельных участков. В лучшем случае в дополнение к ним предлагаются коммуникации и дороги в щебеночном исполнении. Это подтверждают и данные федеральной реэлторской компании «Этажи». Почти половина тюменского загородного рынка (46,67%) представлена земельными участками. Дома занимают 22,45% от общего числа объектов загородной недвижимости. Дачи и коттеджи — 17,91%и 12,05% соответственно. Меньше всего на рынке представлено таунхаусов, объем этого вида недвижимости в конце прошлого года составил всего 0,93%.
По мнению независимого аналитика рынка загородной недвижимости Александры Ряпосовой, и это уже большой прорыв для Тюмени: «6−7 лет назад мы даже не представляли, что пригород, да и весь Тюменский район будет насыщен коттеджными поселками различного формата, что появятся дачные поселки (ДНТ, СНТ), на территории которых можно жить, и даже иметь прописку. Буквально за пару лет на рынок вышли новые игроки, которые сейчас активно развивают загородную недвижимость».
Правда, и Александра Ряпосова отмечает, что коттеджные поселки по-тюменски — голая земля или земельные участки плюс инженерные сети. Причем даже такие предложения имеют весьма высокую цену. Стоимость земельных участков в коттеджных поселках зависит от удаленности, площади, местоположения и наличия инженерных коммуникаций. Так, например, на Московском тракте цена может достигать 120 тыс. рублей за сотку.
Как считают эксперты рынка загородной недвижимости, тюменцы хотят покупать не только земельные участки. Есть спрос на участки с последующим строительством коттеджей. Но просторный дом и огромные площади земли вокруг него сейчас не очень популярны, так как зачастую эти площади избыточны и содержание их обходится довольно дорого. По данным Александры Ряпосовой, стоимость индивидуальных домов в черте города в среднем составляют 48−50 тыс. руб./кв. м, за пределами — 39−40 тыс. руб./кв. м. Набирают популярность и таунхаусы. Площадь такого жилья сопоставима с городской квартирой, стоимость эксплуатационных расходов по сравнению с коттеджами на 25−35% ниже. Средняя цена предложения в черте города сложилась на уровне 11 млн 643 тыс. руб, отмечает аналитик федеральной реэлторской компании «Этажи» Анна Моисеева.
Мультиформат — в массы
Пока тюменские девелоперы продают нарезку, в столицах набирают обороты мультиформатные поселки, предлагающие не сотки, а образ жизни. Такие проекты могут включать в себя строительство высотных домов, малоэтажную застройку, таунхаусы и коттеджи. По оценкам PR-директора Urban Group Яны Максимовой, для успеха малоэтажные проекты должны составлять около 20%. Такой вид поселка — оптимальный формат для девелопера, так как позволяет удовлетворить потребности наиболее широкой группы покупателей в рамках одного проекта.
С ней согласна и Анастасия Баннова: «Мультиформатность поселка, на мой взгляд, это позитивный фактор и для девелоперов, и для покупателей. Разные форматы позволяют застройщику работать с разными сегментами клиентов, в том числе с теми, кто рассчитывает на демократичный ценник. Это означает увеличение вероятности совершения сделки, более короткие сроки начала заселения поселка. Для покупателя это возможность выбрать наиболее комфортный тип жилья по адекватной для загородного рынка цене».
Мультиформатность на рынке загородной недвижимости предполагает наличие не только разнообразия в линейке предложения, но и развитую инфраструктурную составляющую. Связано это с тем, что перед застройщиком стоит задача объединить разные форматы недвижимости и создать гармонично сосуществующее комьюнити. Объекты инфраструктуры на загородном рынке наиболее важны для покупателей, так как большинство из них не хотят тратить время на то, чтобы добраться от дома до спортивных комплексов, парков, магазинов, бассейнов
В мультиформатных поселках, в отличие от классических загородных проектов, высокая плотность населения. Поэтому там быстрее появляются объекты социальной инфраструктуры. Например, «заполнил» девелопер секционный многоквартирный дом — и уже может открывать небольшой продуктовый магазин.
По мнению Александры Ряпосовой, плюсы мультиформатности очевидны и для девелоперов, и для покупателей. В зависимости от спроса девелопер можно варьировать соотношение разных форматов, что поможет успешно реализовать проект. Покупатели же могут быть уверены в том, что при таком комплексном освоении жилье сдадут в срок. «Также я считаю, что смешанный тип формата позволит в дальнейшем снизить стоимость сетей за счет единых коммуникаций, уменьшить коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Мне кажется для нас, собственников, это важно», — подчеркивает независимый аналитик рынка загородной недвижимости.
Генеральный директор ООО «Управляющая компания «Экодолье» Константин Филиппишин, фирма которого занимается развитием мультиформатных поселков в России, в том числе в Екатеринбурге, [в интервью](http://www.ecodolie.ru/news/konstantin-filippiin-dal/ ««) ИА «Индустриальные новости» рассказал о портрете покупателя. В основном это семейные пары (70−80%), преобладающая возрастная категория 30−40 лет (32%). Существенное количество жилья приобретают также люди в возрасте 40−60 лет (30−50% суммарно). Социальный статус — менеджеры младшего и среднего звена (более 60% суммарно).
Революция на тюменском рынке
Первопроходцем мультиформатности в Тюмени стала компания «Поревит-Девелопмент». На участке за ул. Федюнинского (18,65 га), предоставленном федеральным Фондом РЖС, девелопер обещает реализовать проект «Ожогино». Его Анастасия Баннова называет революцией на тюменском рынке загородной недвижимости. И не только она.
«Учитывая характеристики данного проекта, а именно подземный паркинг и квартиры на первом этаже с выходом в палисадник, объект можно назвать уникальным в своем роде. Он включает набор атрибутов важных для проживания: озеленённая территория, пешеходный бульвар длинной в 700 м, детские и спортивные площадки во дворе, закрытые от въезда автомобилей дворы. Кроме того планируется строительство детского сада и предусмотрено место под фитнес-центр», — отмечала в аналитическом обзоре сертифицированный аналитик рынка недвижимости компании «Этажи» Елена Ершова.
«Ожогино» — комплексный проект, сочетающий в себе два формата: таунахусы и среднеэтажные многоквартирные дома. В мае 2014 года он вышел на продажу. 2017 году рядом с существующей застройкой деревни Ожогино появится жилой комплекс на 80 тыс. кв. м жилья класса «эконом» и «комфорт».
При запуске проекта девелопер отмечал, что купить жилье в «Ожогино» можно будет по цене трехкомнатной квартире в Тюмени. Но несмотря на одинаковую стоимость, условия проживания в мультифомартном поселке будут лучше. Судя по данным на сайте застройщика, тюменцы проявили интерес к проекту. Так, например, в одной из секций четырехэтажного дома 15 из 20 квартир забронированы. Стоимость трехкомнатной квартиры (82,9 кв. м) на втором этаже составляет 4 млн 645 тыс. рублей.
Однако Александра Ряпосова комментирует, что пока рано делать прогнозы, будут ли пользоваться успехом мультиформатные поселки в Тюмени, как у потребителей, так и у застройщиков. По ее мнению, наш загородный рынок консервативен, сложно принимает новинки. Чтобы российский тренд утвердился и у нас, нужно, чтобы ведущие девелоперы убедились: да, покупают, а будущие загородные жители поняли, что строят качественно.
