Пространство ул. Олимпийской помогли изменить рыночные инструменты.
_Когда сегодня попадаешь на улицу Олимпийскую, 10, создается ощущение, что ты оказался в другом городе. Небольшое пространство этого дома изменилось до неузнаваемости. Хотя, если оглядеться, перемены не такие уж и грандиозные: просто первый этаж дома, который занимают разные магазины, из неряшливого, какого-то цыганского рыночного разноцветья вдруг обрел свой стиль — простой и элегантный. И это в свою очередь преобразило и сам дом, и пространство вокруг._
Для Сергея Колесника, владельца компании «Доходный дом Колесникъ», первый этаж на Олимпийской, 10 сначала был просто объектом, который нужно было немного преобразовать, то есть привести в порядок, сдать в аренду и продать. Так предприниматель обычно, следуя логике бизнеса, поступал со всей недвижимостью. Но в этот раз задумался. И вспомнил выступление архитектора Никиты Маликова из Твери на Рождественском саммите по итогам развития рынка недвижимости Тюмени в 2017 году. Тогда Сергею понравился его кейс: с помощью нехитрых материалов и небольших вложений молодому архитектору удалось изменить облик старого трехэтажного здания, в котором так же, как на Олимпийской, размещались мелкие ИПэшники.
Кейс из Твери
Кейс из Твери
Пример вспомнился весьма кстати: само расположение коммерческой недвижимости на Олимпийской было удачным с точки зрения потока потенциальных покупателей. Но здание требовало преобразований. Сергею хотелось, чтобы это был не просто капремонт, после которого каждый из новых собственников помещений очень скоро превратит общее пространство в рынок с разнокалиберными рекламными вывесками.
Нужен был профессионал, архитектор. Сергей Колесник обратился к Никите: как грамотно провести локальную реновацию за небольшие деньги? Маликов согласился принять участие в преображении. Так объект на ул. Олимпийской превратился в проект, благодаря которому каждый, кто в нем участвовал и кто его увидел, может и по сей день делать свои выводы.
«Я часто критиковал наш город, говорил, что и где у нас некрасиво выглядит. Но сам ничего не предпринимал в этом плане. Объект на Олимпийской стал первым, когда мы пригласили архитектора. До этого у нас не было такого опыта. Мы не подходили к недвижимости так комплексно», — рассказывает Сергей.
Никита Маликов позже включил тюменский опыт в свою копилку кейсов и описал его и на своей странице в соцсетях, и в профессиональной среде. Интересно, как он рассказал о ходе работ:
«Типичный объект во власти тонкого вкуса ИПэшников. На фасаде самый дешевый сайдинг, а большую часть поверхности занимают вывески, которые напечатаны в ближайшем подвале. Помещения работали плохо, были низкие арендные ставки.
Первое и ключевое решение — очистить фасад от рекламы. В династиях предпринимателей от отца к сыну передается один миф: чем больше вывеску сделать, тем заметнее станешь. Однако эффект совершенно противоположный. У проходящих мимо людей наступает „баннерная слепота“, и они просто игнорируют такое обилие информации.
Тогда предприниматели начинают делать рекламу ярче и больше. В итоге их больше игнорируют. Замкнутый бесконечный круг.
Сперва я утолил свою жажду борьбы с сайдингом. Кирпич был восстановлен и покрашен.
Даже самый плохой кирпич лучше самого дорого пластика. Потому что в кирпиче видна ручная работа человека.
Помещения были разделены на несколько небольших, к ним пробиты индивидуальные входы. Чтобы не перегружать фасад и не строить много лестниц, построили единый подиум, соединяющий все входы.
Вывески: тут мы поступили очень жестко (по мнению бизнеса) — создали единый дизайн-код. У всех вывесок должны быть одинаковые размеры, одинаковый цвет. Разрешалось только выбирать любой шрифт и вешать маленький логотип. Просто надо было создать саспенс (ожидание) в этой банальной истории».
Что в итоге? Архитектор пишет: «В два раза выросли арендные ставки и в два раза увеличилась стоимость недвижимости — и это показатели реальных сделок. Более того, выросла цена объектов, расположенных рядом. Люди стали замечать фасад. Свободные площади заполнились за пару месяцев. В обновленное здание хотел зайти даже бизнес из центра города, но мест уже не было. Этот объект не попадет в архитектурные журналы, он не претендует на статус уникального. Но это важный кейс в спорах о том, что на фасадах не нужны огромные яркие вывески. Сработал „эффект разбитых окон“ — соседи заценили и тоже начали убирать вывески и приводить фасад в порядок».
Сергей Колесник дополняет историю. Работа по реновации этого объекта шла совместно с сотрудниками его компании: например, подиум для объединения всех входов в помещения придумали инженеры, а архитектор воплотил эту идею. Из-за единого дизайн-кода предпринимателю пришлось расстаться с парой арендаторов, которые не захотели подстраиваться под общий стиль вывесок.
«Это был риск, но мы могли его себе позволить, потому что помещение все-таки располагается в хорошем месте, — говорит Колесник. — Потом сделали подсветку — теплую, когда свет струится не сверху вниз, а наоборот. В этом нас тоже направлял архитектор, и мы доверяли его мнению, хотя многие знакомые говорили, что сейчас модно освещать именно сверху. Но результат понравился всем.
Поначалу мы боялись, что подсветку или разворуют или испортят, ведь улица Олимпийская — это все-таки территория пансионатов, в которых живут горожане с разным уровнем культуры. Даже охрану хотели на первое время поставить. Но вроде бы все обошлось!»
Девелоперы решили увеличить зону преображения: огляделись вокруг и увидели, что асфальт у помещений — убитый, весь в выбоинах, тротуар местами вообще превращен в туалет… Положили новый асфальт, поставили световые столбики, их, правда, пришлось закрепить сваркой, тем не менее, пока на них никто, к счастью, не покушается.
Но самая главная головная боль, когда предприниматель решается преобразить городское пространство, немного выходя за рамки своего коммерческого интереса, — это, как ни странно, — менталитет некоторых собственников недвижимости.
«Не все в нашем проекте проходило безоблачно. Приходилось много дискутировать с соседями. Кого-то наши идеи сразу вдохновили, и люди приняли активное участие в изменениях. Другие говорили, что им это неинтересно. И это понятная позиция, собственник имеет право отказаться от участия в нашей затее, тем более у нас нет полномочий, чтобы кого-то заставлять. Мы могли только просить, убеждать, уговаривать, вдохновлять и зажигать. Иногда даже помогать… Но очень важно было объединиться», — рассказывает Сергей Колесник.
Но были в этом общении и приятные моменты. Сосед, которого так и не удалось уговорить, увидев результат, тоже снял сайдинг с фасада своего помещения и стал красить кирпичи. Сергей и Никита считают это хорошим результатом. Хотя в разговорах с такими предпринимателями бывают тупиковые ситуации:
«Они не верят, что я просто хочу, чтобы город стал лучше. И я хочу быть причастным к этой красоте. Зачем тебе это надо, спрашивают они».
Молва об Олимпийской, 10 докатилось и до центра города: прописанные там предприниматели теперь приезжают на Олимпийскую и просят «сделать им так же красиво», некоторые и вовсе готовы были переехать. Но не успели.
Сергей признается, что проект не родился вдруг, над ним пришлось поработать. Стоит только вспомнить, сколько времени ушло, чтобы согласовать цвет краски. Но что делать? Раз уж доверился архитектору — надо идти с ним до конца.
«Я знаю эту боль архитекторов, когда по ходу реализации проекта от их идей заказчик не оставляет и следа», — делится Колесник. И все же от одной шикарной идеи пришлось отказаться: Маликов предлагал украсить окна железными накладками с сибирским орнаментом. Найдя решение многих задач для воплощения этого замысла, в итоге пришлось обойтись без него: «Свою часть помещений мы бы оформили этими накладками, но поскольку работа эта во многом ручная, для наших соседей это было бы неподъемно. Они бы точно не согласились. А быть меценатом я не готов. Я в первую очередь предприниматель».
_Обратите внимание на узоры_
Самый главный вывод, который Сергей Колесник сделал для себя в этой истории, — это то, что такая комплексная реновация выгодна для бизнеса! «Я понимаю, что не достучусь до жителей частного сектора, например, с призывом убрать сайдинговые заборы и построить что-то простое и красивое или обратить внимание на территорию за своим забором.
Обращаясь к своим коллегам, точно могу сказать, что преображать наш город можно и со стороны коммерческой недвижимости. Я не готов вкладывать большие деньги в преображение городской территории. Но ту часть, которая связана с бизнесом, там, где зависит от меня, — вполне. Красота в нашем случае приносит прибыль».
Тем более, что таких объектов, каким был первый этаж на ул. Олимпийской, в городе достаточно. Вспомнить хотя бы ул. Малыгина, Моторостроителей, ул. Герцена… да в каждом районе найдется такая территория — не упорядоченная реклама, похожая на лоскутное одеяло, разнобой этих вывесок…
После удачного решения на ул. Олимпийской компания Сергея теперь чаще обращается к архитекторам, особенно, когда речь идет о крупном объекте. Видимо, теперь его обуял азарт: признается, что сейчас и в центре города с участием Никиты Маликова уже идет работа над тремя интересными проектами, которые также внесут вклад в обустройство городского пространства. В Тюмени немало объектов недвижимости, которые могут зажить новой жизнью и вдохнуть эту новизну в жизнь города и его жителей.
