Условия меняются, дом перестает быть фантазией и реализацией застарелых комплексов, превращается в инвестиционный инструмент.
_Специально для журнала «Читаем вслух» эксперт рынка загородной недвижимости Аюр Ербактанов рассказал о перспективах тюменского рынка в 2014 году._
Загородный рынок Тюмени, похоже, выходит из детства и попадает прямиком в пубертатный период. Все что можно начинает болезненно ломаться, несуразно расти в разные стороны. Светлый лик обезображен прыщами-недостроями, кости-дороги хрустят, нервы-ЛЭП гудят, разливы по весне топят. Папы из администраций всех уровней в ужасе ночами думают, что делать с этим чудовищем: и убить жалко, родной вроде, и жить невозможно, совсем дикий.
> Земля
С 2008 года участки продавались недорого и впрок. Кто-то строил дом в год по чайной ложке, кто-то просто деньги вкладывал для внуков. В это время доблестное государство аккуратно пересчитывало кадастровую стоимость участков и накручивало налогообложение.
2013 год неожиданно выстрелил участками со всеми городскими сетями и асфальтовыми проездами рядом с городом в Комарово. Условия предоставления — быстрая застройка. На цену в 200 тыс. руб. за сотку обыватели поначалу смеялись, но люди понимающие разобрали их за год подчистую. Сегодня у нас появляются вторичные предложения по 300 тыс. руб. за сотку, но живут они не больше месяца.
Участки ближе к городу на Московском и Ирбитском трактах с газом и электричеством стабильно держатся на отметке 80−110 тыс. руб. за сотку. Стабильно держит планку в 25−30 тыс. руб. за сотку на новых проектах крупнейший оператор «Инвестфонд». Все остальные цены останавливаются произвольно в диапазоне между ними. Ежегодно на рынок выводится несколько сот гектаров новых проектов. В целом уровень подготовки проектов средненький, поэтому те, кто выделяется сетями и дорогами, продаются быстрее.
Вывод (банальный, немой не вышепчет)
Пустой участок рядом с городом с асфальтовыми дорогами, газом, светом, центральной канализацией и водопроводом — хорошо. Далеко от города без дорог и света — плохо.
> Дома
Пять лет назад дом в 250 кв. м за городом в черновой отделке продавался за 10 млн руб. Сегодня сделки заключаются на уровне 4−5 млн руб., но и дома не превышают 200 кв. м. Тому есть объективные причины: на севере и юге Тюменской области стали производить меньше миллионеров, домов стало больше, люди стали умнее (в плане покупки домов, по крайней мере).
В этом году спрос на дома вырос. Не знаю, с чем связано. Может, из-за экономической нестабильности люди выходят из финансовых инструментов и переходят в недвижимость. Но на квартирах оживления такого не ощутилось. Говорят, чиновникам и силовикам не дают ездить за границу, вот они и стали искать замену Испании и Майами.
Казалось, вот он шанс у отечественного (вернее среднеазиатского) производителя. Но радоваться нечему. Покупатели ищут дома формата «заезжай и живи». Земля тюменская пока способна предложить только форматы «вложи еще столько же в ремонт» и «мы тут живем с 95-го». Поля недостроев Переваловского и Чикчинского муниципальных образований не плодоносят, дачные товарищества зарастают таджиками, Патрушево и Цимлянское озеро за вход берут полмиллиона долларов,
Качественных домов с отделкой на продажу нет. Единственный новый дом с отделкой на продажу в Патрушево, который я видел, имел обои с большими чайными розами и неистово розовый, глянцевый натяжной потолок в гостиной. Вру, конечно, есть с нормальным дизайном, но там стоимость существенно превышала полмиллиона евро. А это уже не рынок, а Арабские Эмираты.
Основной довод строителей в отказе от чистовой отделки: мы не знаем, что захочет новый хозяин. Это главная проблема тюменских строителей. Они умеют, они хорошо умеют строить газовые кусты, насыпи, коровники из сборного железобетона, но не знают, как строить современные дома для живых людей. А архитекторам и дизайнерам платить не хотят.
Есть подвижки в этом направлении. Зимой ко мне за консультацией обращались несколько строительных компаний. В результате сегодня у них получились проекты, востребованные и приятные глазу. Это пока единичные случаи.
Вывод
Готовых отдельных домов для живых людей на продажу в Тюмени нет. Но мы учимся их строить.
> Малоэтажные комплексы
Не секрет, что большинство покупателей загородной недвижимости, после недель бесплодных поисков, хлебнув жизни и горя, распрощавшись с мечтой, покупают трешку в многоэтажке. В Москве эту тенденцию отследили и стали застраивать новые земельные проекты домами в 3−4 этажа. Такой компромисс — вроде привычная квартира, но за городом и людей вокруг поменьше.
Если смотреть за границу, там многоэтажки вообще редко строят. Возьмите любой каталог предложений из Испании, Черногории, Греции, Турции или Болгарии — везде будут апартаменты в домах не выше 4−5 этажей.
В Тюмени были попытки таких проектов. Один «краснодарский вариант» — это когда строят многоквартирники на землях для садоводства и огородничества и продают долю в праве. Очень рискованное предприятие, в России на югах их по суду пачками сносят. И еще проект со сложным юридическим обоснованием, демпинговой ценой и без внятного решения с сетями. Решительного воздействия на рынок они не оказали.
Сейчас на рынок выходит единственный правильный такой проект в Ожогино. Земля там целевая, от Фонда РЖС с подводом сетей, дома «не выше сосен», грамотный проект и продуманная концепция. Квартиры бронировать начали едва ли не с прошлой осени. Проект для загородного рынка точно будет такой же бомбой 2014 года, каким были участки в Комарово в 2013-м. У застройщика еще два похожих проекта, так что этот формат точно получит свое развитие.
Вывод
Квартира в малоэтажном комплексе рядом с городом — новое решение для Тюмени. Но привычное для всего остального мира.
Заключение
2014 год обещает быть интересным для загородного рынка. Условия меняются, дом перестает быть фантазией и реализацией застарелых комплексов, превращается в инвестиционный инструмент. Участки, наоборот, из инвестиционного актива превращаются в основу для строительства дома. Для тех, кто не готов покинуть квартиру, но хочет жить за городом, тоже появилось свое качественное предложение.
