Для кого строится этот тип жилья, сколько оно будет строить, и кому выгодно в нем жить.
_С начала 2010-х годов стали звучать призывы к возвращению в раздел недвижимости доходных домов, существовавших в дореволюционной России. У тренда сразу несколько предпосылок: это и смена поколений (молодежь не стремится как можно скорее обзавестись своим жильем), и перспектива массового переселения из ветхих и аварийных домов. Пока обсуждения проекта идут на разных уровнях власти, в правительстве Тюменской области уже подготовили программу со сроком окупаемости в 15 лет. Разбираемся, что сегодня представляет рынок доходных домов, и как в Тюмени могут появиться сотни арендных квартир?_
Ситуация в Тюмени
Одна из основных предпосылок к возникновению арендных домов в Тюмени — это предельный срок эксплуатации большого количества жилых помещений. По данным заместителя губернатора Тюменской области Вячеслава Вахрина, в зоне риска находится 1 358 тыс. квадратных метров жилья. «Это более тысячи разноформатных многоквартирных домов: жилье с высокой степенью износа, непригодное для проживания, но еще не попавшее в программу переселения до 2017 года. Если мы будем наблюдать за процессом и не предпринимать никаких действий, то к 2025 году у нас будет 2 246 тыс. квадратных метров или 2 200 домов, подлежащих сносу», — заметил Вячеслав Михайлович.
Заместитель губернатора напомнил, что согласно жилищному кодексу, после признания дома аварийным собственники должны за свой счет снести строение. После этого они имеют право возвести на этом участке новое жилье.
«Однако этот механизм не работает. Орган местного самоуправления, учитывая опасность разрушения строения, изымает это жилье для муниципальных нужд, а жильцы получают на руки выкупную стоимость квартир. Тем самым мы порождаем иждивенческую модель поведения граждан: если дом аварийный — стучи каской по столу и требуй от власти переселения в новое жилье за счет государства», — отмечает заместитель губернатора.
По его словам, затраты на обновление жилого фонда посредством закупки нового жилья могут составить порядка 76 млрд 600 млн рублей. Таких денег ни в городском, ни в областном бюджете нет.
«Если дом исчерпал свой ресурс, мы признаем его аварийным и запрещаем его эксплуатацию. У жильцов остается право снести его и построить новый. В ином случае — они могут переехать в наемные дома, которые будут им по карману», — говорит заместитель губернатора.
По словам Вахрина, через пять лет место под бывшим домом станет публичным, и уже орган местного самоуправления может обустроить там парковку, разбить парк или возвести новое строение.
Строительство для себя
Для решения проблемы в области разработали программу строительства арендного жилья. Затраты на обновление фонда составят порядка 61,1 млрд рублей.
Модель подразумевает строительство большого количества квадратных метров арендного жилья в разных районах Тюмени. Все «квадраты» будут переданы в муниципальную собственность и сдаваться жителям по фиксированной стоимости за квадратный метр. Ориентировочная цена — 275 рублей. Таким образом, проживание в однокомнатной квартире в 37 кв. м. обойдется чуть больше 10 тыс. рублей, а в двухкомнатной в 54 квадратных метра — около 15 тыс. рублей.
В правительстве считают, что эта цена более чем приемлемая, так как сегодня «квадрат» жилья сдается в городе не менее, чем за 320 рублей.
«Дома будут комфортными, возведенными по современным технологиям из материалов со сроком службы около 150 лет. Жильцам предстоит оплачивать лишь операционные расходы», — говорит Вахрин.
Согласно проекту, может быть построено 127 типовых многоквартирных домов. Квартиры в них оснастят кухонными блоками, сантехникой и минимальными наборами мебели.
Расходы инвестора
В строительство домов вкладываются деньги инвестора. Срок окупаемости — 15 лет. Примерный годовой доход после сдачи и заселения дома может составит около 4,48 млрд рублей.
При этом, чтобы проект заработал, нужно внести изменения в жилищный кодекс.
Где в России есть арендное жилье
В начале августа 2016 года премьер-министр России Дмитрий Медведев заявлял, что в арендное жилье готовы переехать более 7 млн российских семей, пишет газета «Ведомости».
Мнение эксперта
«В арендных домах есть значимое преимущество для девелоперов: поддержка государства, утвержденный проект по госзаказу и уже готовый участок для строительства. Среди недостатков: длительный срок окупаемости, необходимость управления проектом до момента окупаемости, ответственность по ремонту жилого фонда, доходность сопоставима с балаковскими депозитами», — пояснил генеральный директор студии продаж Up ConsAllt Андрей Панасюк.
Плюсы для потребителей, по его мнению, кроются в мобильности, возможности жить в новом жилье по доступным ценам, отсутствие взносов на капремонт и право долгосрочного проживания.
В то же время среди минусов — пожизненное инвестирование в жилье в районе 14 тысяч в месяц, открытый вопрос с проживанием в случае потери работы, невозможность передать жилье по наследству.
Безусловно, арендные дома могут избавить часть населения от необходимости выплачивать ипотеку, а также значительно упростят перемещение как внутри города, так и между разными субъектами. При этом большой части населения трудно представить, как обеспечить себе жизнь в наемных домах в старости, и что, если не недвижимость, они смогут оставить в наследство детям.
