Советы юриста по недвижимости.
Выбор подрядчика для строительства дома — важная задача. На рынке индивидуального жилого строительства появилось очень много организаций, которые еще не получили достаточно опыта для самостоятельной деятельности. В связи с этим в период строительства возникает очень много претензий и судебных споров между заказчиками и подрядчиками. По статистике Верховного суда РФ их количество только увеличивается.
Выбирать подрядчика по его красивым социальным сетям — глупо, ведь они не могут подтвердить качество работы, а это повлечет за собой потерю денежных средств и столь ценного в строительстве времени. Расскажем о простых шагах, которые уберегут ваше время и деньги.
Дмитрий Шандурский, адвокат, советник практики «Недвижимость и строительство», правовое Бюро «АСК»
ШАГ 1. Что проверить перед подписанием договора?
Для подтверждения официальной регистрации организация должна предоставить заверенные печатью и подписью руководителя (либо уполномоченного лица) копии учредительных документов:
— свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя);
— свидетельства о постановке юридического лица на налоговый учет на территории РФ;
— выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), сформированной не позднее 30-60 дней до даты заключения договора подряда;
— доверенность на подписание договора у лица, которое будет подписывать договоры подряда.
Кроме того, нужно проверить данные о потенциальных подрядчиках самостоятельно при помощи интернета. Прилагаем список источников, где можно собрать полезную информацию:
• сведения о включении организации в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) стоит проверить на сайте Федеральной налоговой службы;
• на сайте Федеральной налоговой службы имеется раздел «Прозрачный бизнес», где можно получить информацию об организации, а также о ее руководителях. Если сведения о руководителе компании или юридическом адресе компании являются недостоверными, это серьезный повод для отказа от работы с таким подрядчиком;
• на сайте Арбитражного суда можно проверить, в каких судебных процессах участвует кандидат. Если сумма исков составляет более миллиона рублей, организацию не следует расценивать в качестве подрядчика, так как это повышает риски работы с ней;
• на сайте судебных приставов советуем проверить (если есть), как идет исполнительное производство по принятым судебным решениям. Если организация не платит по исполнительным листам, её шансы на включение в реестр равны нулю.
Если шаг 1 не дал отрицательных ответов, можно перейти к шагу 2.
ШАГ 2. Не смотрите на красивые фото, внимательно прочитайте условия договора подряда
Не спешите сразу соглашаться на подписание договора, когда подрядчик предоставляет портфолио с красивыми фотографиями построенных домов. Это могут быть фотографии, взятые из открытых источников в интернете или у конкурентов.
Поэтому попросите не только финальные картинки законченных домов, но и попросите представить фотографии показанных домов в процессе строительства, где вы можете посмотреть этапы работ, выполненные конкретно этим подрядчиком. Ведь, согласитесь, если у подрядчика отсутствуют фотографии показываемых вам домов в процессе строительства, то маловероятно, что эти дома строились данной фирмой и это всего лишь «пыль в глаза».
Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные — на первый взгляд — пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту.
Категорически откажитесь от приблизительной сметы. При заключении договора подряда просите детального составления стоимости работ. Соглашайтесь только на твердую смету.
Даже человек, далёкий от строительной темы, понимает, что возведение дома (тем более «под ключ») предполагает выполнение огромного объема работ. Контролировать расходы на оплату труда многочисленных специалистов (от квалифицированных проектировщиков до разнорабочих «принеси-подай», без которых не обходится ни одна стройка) и закупку внушительной номенклатуры строительно-отделочных материалов невозможно без сметы.
Невозможно это сделать и имея на руках так называемую приблизительную смету. В последнем случае подвох заключается не только в том, что в результате стоимость строительства может быть сильно завышена, но и в том, что в разгар стройки подрядчик может сделать вам «сюрприз» в виде списка неучтённых дополнительных работ. При наличии приблизительной сметы парировать вам будет нечем.
Уберегите себя от таких сюрпризов — составьте детальную смету и уделите время, чтобы наедине с калькулятором самостоятельно всё перепроверить, разобраться в позициях и ценах.
Любые сомнительные пункты или возникшие расхождения и вопросы помечайте цветом и не стесняйтесь позвонить потенциальному подрядчику (либо приехать в офис), чтобы получить внятный однозначный ответ. Идеально, если у вас есть возможность нанять второго подрядчика, который бы составил альтернативную смету. Пусть это будет платно. Но даже заплатив за смету дважды (двум разным специалистам), вы всё равно останетесь в плюсе, застраховав себя от неучтённых дополнительных работ и возможной переплаты/завышенной цены на отдельные виды работ и/или строительно-отделочные материалы.
Изменение сметы должно происходить только по соглашению сторон, а никак не в одностороннем порядке.
Сроки исполнения договора подряда
Если строительные работы выполняет индивидуальный предприниматель (ИП) или строительная фирма в статусе ООО, то такие подрядчики подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Этот документ за срыв сроков предусматривает неустойку в размере 3% от суммы контракта за каждые сутки просрочки. Эта норма о штрафах для неторопливых строителей работает, даже если пункт о неустойке в договоре отсутствует.
Условия о гарантийном сроке
Гарантия производителя на материал и гарантия подрядчика на выполненные работы — немаловажный фактор. В соответствии со ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, «…предельный срок обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда составляет 5 (пять) лет». Причём пятилетний гарантийный срок распространяется на результаты работ строительного подряда, независимо, установлен ли на них гарантийный срок.
Гарантия обязательно должна быть не только на работы подрядчика, но и материалы, за которые несет ответственность подрядчик, а не производитель.
Например, подрядчик может вставить в контракт условие, согласно которому строители не несут ответственность за брак и на него гарантия не распространяется, если заказчик вовремя не указал им на него. Подобный пункт законной силы иметь не будет.Проект строительства дома как обязательное приложение к договору подряда
Рекомендуем включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.
Приемка работ от подрядчика
Основное количество споров возникает в момент передачи работ от подрядчика к заказчику. Укажите в договоре свое право на отказ от приемки работ в случае наличия недостатков, а также воспользуйтесь услугами независимых строительных экспертов, которые профессионально смогут обосновать подрядчику, почему выполненная работа не является качественной и какие недостатки необходимо устранить.
Возможно, на столь тщательный мониторинг рынка и проверку подрядчиков решится не каждый. Но прежде чем пренебрегать одним из советов, подумайте, что речь идёт о доме, в котором долгое время, а возможно, и всю жизнь придётся жить вам и вашим близким.
Фото: pixabay.com, freepik.com
