Как рейдеры «отжимают» жилые комплексы.
Нет такого многоквартирного дома, где все без исключения жильцы довольны управляющей компанией. Одни жалуются на скудность зелени во дворе, другие считают излишним ежедневную уборку подъездов, третьи не понимают, зачем нужно видеонаблюдение. Ситуация усугубляется, когда дом обслуживает управляющая компания от застройщика. Собственники квартир уверены, что их обманывают, поэтому нужно скорее менять УК.
Смена управляющей компании в жилом доме не всегда обещает улучшение обслуживания. С такой проблемой столкнулись собственники квартир в жилом комплексе «Легенда-Парк». Жительница одного из домов комплекса Светлана поделилась тем, как проходила смена УК:
— Было голосование, но насколько оно легитимно — неизвестно. Я и мои знакомые проголосовали за «Меридиан-сервис», компанию, которая нас обслуживала. После чего какая-то женщина ходила к нам и посылала угрозы, мол, я обязана подписать бюллетень за УК «На Полевой», потому что все согласны сменить управляющую.
В сфере жилищно-коммунального хозяйства существует такое явление, как рейдерство. В частности, для жилищной сферы оно может проявляться как незаконное присвоение собственности на жилые и нежилые помещения, присвоение средств за оплату технического обслуживания и прочих коммунальных услуг, а также нарушение прав граждан на выбор способа управления. Именно с последней формой рейдерства столкнулись жители одного из домов ЖК «Легенда-Парк».
В Тюмени уже не первый год недобросовестные управляющие компании пытаются «пополнить» свой фонд новостройками, используя не совсем честные методы. Их главная цель — получение выгоды при минимальных вложениях. Такие организации «переманивают» собственников жилых и нежилых помещений. Зачастую они перестают следить за техническим состоянием дома и допускают небрежность в управлении.
Причиной небрежности могут быть отсутствие офиса УК в пределах трех километров от многоквартирного дома или неполная комплектация технического персонала. Компании находят какого-нибудь сантехника Георгия, который завтра приходит к жителям как электрик дядя Гоша, а через неделю он же подметает двор. Это доставляет неудобства жильцам, так как снижается качество предоставляемых услуг. Понятно, что управление от застройщика такого себе не позволяет.
Осторожно, рейдеры!
90-е годы прошли давно, а вот практика рейдерских захватов продолжает существовать. Это касается и управляющих организаций сферы ЖКХ.
На рынке жилищно-коммунальных услуг есть два вида компаний. Одни приходят вместе с застройщиком, участвуют в жизни дома еще со стадии проектирования и сразу после сдачи дома в эксплуатацию обслуживают его в полном объеме, а другие пополняют объем своего фонда за счет переголосований. Именно среди второго типа управляющих компаний распространены так называемые рейдерские захваты — перехват клиентов манипуляциями и нечестными методами. В большинстве случаях захват «власти» происходит именно тогда, когда рейдер знает, что не сможет составить конкуренцию и получить дом в управление на законном основании, что соответствует полузаконной, серой схеме. Управление является лишь ресурсом для получения дохода.
Рейдерам гораздо выгоднее иметь в своем фонде новостройки, так как в такие дома не нужно вкладываться, проводить капитальные ремонты, тратить много усилий и средств. Рейдерством является не конкурентная смена способа управления, а грубое вмешательство в этот процесс: недобросовестная информационная агитация, запугивание собственников, манипуляция сознанием, а иногда даже физические угрозы.
Происходит это следующим образом. Недобросовестные организации находят дома и начинают вести информационную политику в чатах собственников, где пытаются убедить, что застройщик не выполняет обязательства и не проводит необходимых работ, а далее идут общения. Некоторые жильцы относятся нейтрально и игнорируют, но несколько из них все-таки выходят на компанию и саботируют остальных.
После проходит собрание и заочное голосование. Именно на этих этапах начинается подкуп, запугивание, предоставление ложной информации и даже подделка подписей. Организации важно набрать 51%, необходимых для формирования пакета документов для Госжилинспекции. Однако как только закончится гарантийный срок от застройщика — пять лет — компания уходит с «объекта».
И в этом случае собственники становятся заложником борьбы между управляющими компаниями. Чаще всего они не понимают, куда обращаться, кому оплачивать услуги, кто и за что опять голосует и когда все это закончится.
В чем разница?
Независимые управляющие компании не могут предоставить качественного и полного спектра услуг. Собственники сразу ощущают разницу.
Управляющие компании от застройщика знают все нюансы проекта. Ведь они всегда участвуют в сдаче объекта в эксплуатацию, принимают новые инженерные сети и оборудование. Эти организации стараются сохранить дом в том виде, в котором его приобрели собственники, чтобы не терять ансамбль общего комплекса.
Управляющие компании от застройщиков имеют офис, расположенный в пределах трех километров от обслуживаемого жилья, что позволяет быстро реагировать на запросы собственников во время экстренных ситуаций. Качество предоставляемых услуг гораздо выше, так как в штате сотрудников есть разные специалисты: электрики, слесари, инженеры, разнорабочие и сантехники.
Содержание штата высококвалифицированных сотрудников, аренда офиса, расположенного рядом с домом, несет дополнительную финансовую нагрузку. Поэтому и тариф управляющих компаний у застройщиков немного выше. Рейдеры заманивают низкими, ничем не обоснованными тарифами, так как они не имеют цели и возможности поддержать дом в пригодном состоянии и обеспечить комфортный и достойный уровень проживания.
Компания от застройщика — хорошо или плохо?
Нередко на мнение жителей влияют общественные предрассудки, актуальны ли они в сфере ЖКХ мы узнали у Алексея Филатова генерального
Миф 1. УК от Застройщика создана, чтобы оттягивать решение гарантийных вопросов.
Миф 2. Высокий тариф в новостройке — с новой УК мы будем платить меньше.
Тариф не берется «с потолка», он формируется из множества факторов: оснащенность дома, этажность, площадь, количество лифтов, видеонаблюдение, закрытый двор, охрана и другие особенности. Чтобы оказывать действительно качественные услуги, мы работаем только с проверенными профессиональными подрядчиками. Принцип «дешево и сердито» не работает. От качества выполненной работы зависит репутация не только УК, но и застройщика в целом. Порой вопросы возникают к стоимости коммунальных услуг. Тарифы на них устанавливает город, а не ТСЖ, не ТСН, не управляющая компания. Более того, тарифы на некоторые виды коммунальных услуг зависят от срока сдачи дома в эксплуатацию и чем новее дом, тем выше тариф. Все это необходимо учитывать сравнивая квитанции от разных квартир, в разных домах"
Если у вас как собственников возникают вопросы к работе Управляющей компании, для этого существуют способы взаимодействия с УК — единый телефон Call-центра, электронная почта, сайт, офис в пешей доступности с мастером жилого фонда на месте. Если вы будете просто обсуждать в домовых чатах, с соседями на площадке, то это не поможет решить вопрос. Звоните, пишите.
Фото: Вслух.ру
