Управляющие организации, занимающиеся обслуживанием многоквартирных домов, оказались заложниками системы.
_Новую систему ЖКХ начали строить с 1 марта 2005 года, когда вступил в силу Жилищный кодекс, по которому собственники большинством голосов могли выбирать способ управления домом и контролировать расходы за жилищные и коммунальные услуги. На смену «ЖЭКам-потрошителям» пришли ТСЖ, частные управляющие компании, единый расчетно-кассовый центр и прочие новшества, призванные повысить качество услуг и прозрачность финансовых потоков. Прошло 9 лет. И что изменилось: уменьшилось количество жалоб от собственников жилья; внутренние сети в домах стали надежнее, улучшилось качество ремонта подвалов, кровли? Прошедшие 40-градусные морозы этой зимой показали, что в доме хозяина может и не быть вовсе. Размороженные квартиры в «хрущевках», лопнувшие трубы, покрытые инеем стены в подъездах — лишь первые симптомы тяжелого заболевания._
_Стало совершенно ясно, что управляющие компании, в руках которых сосредоточен практически весь жилой фонд, экономят на всем: на сантехниках, на электриках, даже на аварийной службе — у семи тюменских управляющих компаний диспетчерская служба находится… в Кургане. В качестве целебной таблетки нам предлагают ввести лицензирование тех, кто занимается обслуживанием многоквартирных домов. Но вот на сколько хватит этой пилюли, поможет ли она вообще? Чтобы объективно оценить сложившуюся ситуацию, мы обратились к заместителю губернатора Вячеславу Вахрину, курирующему жилищно-коммунальную сферу Тюменской области. _
— Вячеслав Михайлович, почему именно нынешней зимой на ЖКХ обрушилось столько жалоб? Все мы помним, как из-за аварий на сетях под отключение тепла попадали большие районы города, и к чему это приводило — в домах с размороженной системой отопления пришлось заменить около ста задвижек.
— Сразу хочу отметить, что по законодательству порыв на теплосетях считается аварией лишь в том случае, когда это приводит к перерыву в теплоснабжении на трое и более суток. Если меньше — является инцидентом. Большое количество таких инцидентов в текущем отопительном периоде связано с достаточно высоким износом тепловых сетей. Причем рост количества инцидентов отмечается на распределительных сетях, которые находятся в муниципальной собственности. Вопросам надежности этих сетей следует уделить больше внимания. На магистральных же сетях количество инцидентов становится меньше, в том числе благодаря реализации инвестиционной программы развития тепловых сетей, предусматривающей финансирование и из областного бюджета, а не только за счет тарифных источников.
Однако каждое отключение магистрали сразу приводит к отключению тепла у большого количества потребителей, поэтому вопросы надежности магистралей пока тоже остаются в зоне особого внимания. Нынешней зимой мы столкнулись с резкими перепадами температур, во время которых изношенные сети рвутся особенно часто. Причина в том, что мы применяем качественный метод регулирования системы теплоснабжения, при котором рабочие параметры теплоносителя изменяются в зависимости от температуры наружного воздуха. Потеплело на улице — температуру теплоносителя понизили, похолодало — повысили. А теперь представьте закопанную в землю металлическую трубу, температура которой постоянно меняется. Как известно, нагрев металла приводит к его расширению, охлаждение — к сжатию. В итоге трубы с повышенным износом не выдерживают череды колебаний сжатия-расширения и рвутся. Эта система досталась нам в наследство еще с советского периода. В мире распространены другие методы регулирования — качественно-количественный и количественный, к которым и нам нужно стремиться.
При такой системе теплоснабжения к каждому многоквартирному дому теплоноситель подается всегда с одинаковыми давлением и температурой, вне зависимости от температуры наружного воздуха, и уже внутридомовое оборудование позволяет «взять» то количество тепла, которое необходимо для обогрева помещений в доме. Такой метод позволяет круглый год не отключать теплотрассы (за исключением случаев их замены или ремонта) и «держать» трубы в стабильном температурном режиме, удлиняя их срок службы. Еще это повышает энергоэффективность и приводит к энергосбережению. Однако переход на новый метод регулирования требует коренной перестройки внутридомовых систем отопления. В качестве примера можно привести район Дома обороны — это одна из болевых точек теплоснабжения Тюмени. Стоит новый дом, в нем установлены новые системы регулирования тепла, и сниженных параметров теплоносителя вполне достаточно для того, чтобы температура воздуха в доме была комфортной, а потребители еще бы применяли форточку как способ охлаждения. А рядом стоит старый дом с неэффективными элеваторными узлами, которые не срабатывают при сниженных параметрах и требуют непрерывной ручной настройки следом за каждым изменением температурного графика. В нем теплоснабжение, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Без реконструкции общедомовых систем мы далеко не уедем.
Еще одно неудобство нашей системы — необходимость ежегодной опрессовки. Летом потребители вынуждены сидеть без горячей воды месяцами, чего не требуется при количественном регулировании. От проведения опрессовки в любом случае надо отказываться как от экстремального метода диагностики. Мы испытываем на прочность трубу повышенным давлением. Не порвалась — хорошо, значит «поживет» еще. Порвалась — героически устраняем последствия. Нужно уходить от этого дедовского метода, просто раньше ничего другого не было. Сейчас же существует огромное количество неразрушающих методов диагностики, позволяющих контролировать состояние труб. Надо поменять правила подготовки к отопительному периоду, осовременить их. Иначе, как это ни парадоксально, мы применяем дорогие трубы с системами мониторинга протечек, а затем примитивно испытываем их бестолковой опрессовкой. Соответствующие предложения по изменению правового регулирования направлены нами в Министерство энергетики России.
— В свою очередь возникает вопрос: почему у нас сильно изношенные сети, почему мы вовремя их не заменяем?
— Наши коммунальные платежи не обеспечивают необходимое амортизационное восстановление сетей, то есть денег на замену в тарифе попросту не хватает. Нет таких средств и в бюджетах. Изношенные сети приводят к катастрофической неэффективности системы — большое количество ресурсов оказывается в потерях. Сверхнормативные потери ни в коем случае в тариф не включаются и приводят к убыточности ресурсоснабжающих организаций. Система становится ненадежной. Потребитель рискует оказаться вообще без услуги. Круг замыкается.
Давайте предположим, что все сети мы все-таки обновим за счет бюджета. Надежность системы возрастет, затраты ресурсоснабжающих организаций снизятся, мероприятия по энергоэффективности создадут предпосылки снижения тарифа. Но с течением времени коммуникации начнут снова ветшать, эффективность ресурсоснабжения падать, и мы вернемся в исходное состояние. Таким образом, требуется не только разовый источник инвестиций для обновления инфраструктуры, но и гарантированный постоянный, когда уровня тарифа достаточно, чтобы и производить ресурс, и непрерывно обновлять существующие сети и оборудование.
Требуют разрешения одновременно две проблемы. Первая — неспособность потребителей оплачивать экономически обоснованный тариф, и вторая — неготовность государства его устанавливать. Бытует мнение, что коммунальные тарифы очень высоки, поэтому любое увеличение тарифа вызывает протестную реакцию потребителей. Даже в Тюмени, где тарифы на тепловую энергию одни из самых низких в стране. При таком подходе мы далеко не уйдем. Никакие бюджетные вливания не позволят сбалансировать систему и довести реформу до логического завершения, если коммунальная услуга не будет полностью и своевременно оплачена потребителем, то есть ее качество и надежность не будут экономически обеспечены.
Каждая производимая коммунальная услуга должна быть доступна потребителю по цене. И только для экономически незащищенных категорий граждан должны применяться адресные меры социальной поддержки. Предусмотрено же, что если размер платы за жилищно-коммунальные услуги, приходящийся на социальную норму жилья, больше, чем 22 процента от совокупного дохода семьи или одиноко проживающего гражданина, то превышение субсидируется из бюджета. Однако с каждым годом все меньше и меньше обращений за такой субсидией, потому что доходы тюменцев в основном позволяют им оплачивать услуги самостоятельно. Но доходы растут, а вот желание платить за коммунальные услуги, наоборот, падает.
Отчасти это происходит из-за непоследовательности государственной политики в сфере ЖКХ. Вот вы говорите реформы. А что доведено до логического результата? Решили довести тарифы до экономически обоснованного уровня, сняв политические «скрепы», но на половине пути повернули обратно. Сейчас у нас такой подход: не важно, какой рост тарифов — пусть растут экономически обоснованно, но вот рост платы граждан за коммунальные услуги ограничивается уровнем ниже инфляции, всю разницу оплачивают региональные бюджеты. Это означает, что плата за коммунальные услуги при неизменном объеме потребления ресурса не растет, а падает. В таких условиях человек не думает о ресурсосбережении — зачем ему экономить, если за него все равно доплатит государство. Причем не важно, какой у человека доход — мы субсидируем все платежи и богатым, и бедным. Такая вот у нас коммуна в коммунальных платежах.
— Вячеслав Михайлович, а не кажется ли вам, что и тарифы на жилищные услуги тоже занижены? Или тут дело не в тарифах, а в отношении к работе, к людям?
— Тут дело не в заниженности или завышенности, а в соотносимости размера платежа объему оказываемых управляющей организацией услуг. Собственники помещений в многоквартирном доме платят за жилищные и коммунальные услуги. Коммунальные услуги — это тепло-, водо-, электро-, газоснабжение и водоотведение. Никакие другие услуги не являются коммунальными. При этом тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством. Стоимость коммунальной услуги равняется произведению объема потребленного ресурса и тарифа. При механизме ограничения платежей за коммунальные услуги, населением оплачивается часть стоимости коммунальной услуги, остальное субсидируется из регионального бюджета.
Жилищные же услуги — это все те, которые связаны с управлением общим имуществом дома и его содержанием, то есть такие, как сбор и вывоз мусора, обслуживание лифтов, санитарно-гигиеническая уборка подъездов, их текущий ремонт, поддержание в исправном состоянии светильников, электропроводки и других сетей и коммуникаций, начисление и сбор платежей
В управляющей организации заведомо понимают ситуацию, знают, что обычно содержание дома будет стоит дороже, чем оплачено собственниками помещений. И все равно соглашаются работать на этих условиях. Но ничто не мешает и собственникам помещений в доме это осмыслить. Просто собственникам, зачастую, не по карману надлежащее содержание своего же имущества. Ведь средний реальный размер надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома в Тюмени, например, составляет около 70 рублей с кв. метра в месяц. И если у тебя нет этих денег, ты не можешь быть собственником квартиры, так как не в состоянии обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, часть которого принадлежит и тебе тоже.
— 70 рублей? Это больше четырех тысяч рублей с трехкомнатной квартиры. Плюс еще коммунальные платежи.
— Это реальная цена. Можно, конечно, вменить управляющей организации обеспечивать выполнение некоего минимально необходимого перечня жилищных услуг, что было бы дешевле, но такой подход не будет соответствовать действующему законодательству. Ведь нормативное состояние дома обеспечено не будет.
— Но как же управляющим организациям удается не пойти по миру с такими фактическими платежами за жилищные услуги? А ведь они еще умудряются как-то извлекать прибыль, являясь коммерческими организациями.
— Понятно, что в формате, когда вы приходите к сапожнику, просите починить его весь ботинок, а деньги даете только на ремонт каблука, дело не сделается. Управляющие организации стали некими заложниками кривой системы. С одной стороны, Жилищный кодекс обязывает собственника нести бремя содержания своего имущества, подзаконными актами установлено, какими работами определяется это бремя. Подсчитав всё, мы поймем, что оно не такое маленькое, как нам бы хотелось. С другой стороны, ни одного нормативного акта государства, обязывающего собственника вносить такой платеж, нет. Причина этого ясна — плата не будет устраивать собственника, будет масса недовольных, а власть обычно неудобных решений не принимает, и в и итоге сама становится заложницей этих отношений, и собственников делает заложниками, и предпринимателей.
Как же все-таки работает система в таких условиях? По аналогии с механизмом страхования. К примеру, у управляющей организации на обслуживании находится 150-200 домов. Чем больше домов, тем устойчивее управляющая организация. Она берет с каждого дома свою плату. Собранные деньги складываются в общий котел — это казна управляющей организации. У нее есть понимание некоего минимального перечня услуг, которые обязательно должны быть выполнены по каждому дому. Иначе скандал. Эти услуги обеспечиваются платежами каждого дома. Вывоз мусора, содержание лифта, санитарно-гигиеническая уборка, замена лампочек, работоспособность насосов и механизмов, аварийное прикрытие — первоочередные и обязательные. А вот остальные услуги по надлежащему содержанию общего имущества оказываются по мере наступления «страхового» случая — либо в целях устранения аварийной ситуации, либо по требованию жилищной инспекции.
— А где берутся деньги на исполнение предписания жилищной инспекции, если с данного дома собрано средств гораздо меньше?
— Из общего «котла». Инвестируем всем миром. Вот и получается перекрестное субсидирование между различными домами.
— Интересно, как это делается?
— Проще, чем может показаться. Когда выбирается управляющая организация, на собрании ставится вопрос о том, кто из числа собственников будет принимать её работу, ведь это же адский труд: нужно то в подвал лезть, то на крышу, все фиксировать — там поменяли, тут отремонтировали. Выбрали, к примеру, Ивана Ивановича. Он и говорит: «Уважаемые собственники, платите мне зарплату за мою работу». Никто и не против, но как? Скидываться всем собственникам ежемесячно нереально, да и как документально оформить эти отношения, как платить налоги, декларировать доходы? Выход обычно подсказывает сама управляющая организация, мол, что вы тут мучаетесь, вы же нам деньги платите, так давайте мы Ивана Ивановича возьмем к себе в штат, вашими же деньгами будем платить ему заработную плату, а он будет принимать у нас работу. Так в большинстве случаев и делается. Лицо, выбранное собственниками, оказывается в штате управляющей организации.
Поначалу этот старший по дому может быть и лазит на чердак, заходит в подвал. Потом ему дали премию, позвали на корпоратив. Потом он стал доверять управляющей организации на слово. И в итоге получилось — кто платит зарплату, тот и музыку заказывает. Такой «контроль» оборачивается тем, что представитель собственников подписывает документы не глядя, и, может быть, даже без злого умысла, искренне веря, что всё соответствует действительности. Теоретически можно было бы, конечно, ввести государственный финансовый контроль, обеспечивающий соблюдение порядка сколько с дома взяли средств, столько на него и потратили, и обязать жилищную инспекцию проверять расходование этих средств. Ее как собственников не проведешь. Но в этом случае теряется источник перекрестного субсидирования между домами. Это как если бы сапожники брали деньги за ремонт подметок, а ремонтировали бы обувь целиком — разорение неминуемо.
Управляющие организации при финансовом контроле ждет такая же судьба. Или надо признать, что сколько денег собственники выплатили на содержание своего дома, столько и услуг могут получить, а вовсе не все надлежащее содержание по всем правилам и нормам, или признавать систему такой, какая она есть — с перекрестным субсидированием между домами. Кстати, сейчас перекрестное субсидирование существует и между жилищными услугами каждого дома. К примеру, при расчете платы на вывоз мусора предусмотрели один объем, а вывозить приходится в два раза больше. Пересматривать размер платы, установленной на год, нельзя. И не вывозить весь мусор тоже нельзя. В итоге, чтобы покрыть возросшие расходы, где-то не домыли, где-то не докрасили. Добавим ко всему прочему и перекрестное субсидирование между жилищными и коммунальными услугами. При этом, мы, граждане, не хотим разобраться в причинах перекрестного субсидирования, понять, где у нас слабое звено. С одной стороны, мы с вами не желаем снижать продекларированный уровень надлежащего стандарта, с другой — абсолютно не готовы обеспечить полный комплекс услуг адекватной платой.
Но чуда не бывает. Чтобы навести порядок, нужно разорвать эти сложившиеся неправильные отношения. Нужно принципиально изменить законодательное регулирование. Иначе и от лицензирования управляющих организаций толку не будет. На смену одним управляющим организациям придут другие, но положение вещей не изменится. Введем драконовские штрафы — потеряем рынок управления. А кто придет на место частных управляющих организаций? Муниципальные предприятия? А как их оштрафуем и лишим лицензий, кто останется? Никто! Кому от этого станет лучше? Правительство области предлагает много инициатив, направленных на изменение законодательства в сфере ЖКХ, но главная, пожалуй, в том, чтобы передать регулирование правил оказания жилищно-коммунальных услуг с федерального уровня на региональный. Ведь за все в этой сфере, в конечном итоге, отвечает команда губернатора. А способов воздействия на правила игры нет. Убежден, мы смогли бы найти баланс интересов и населения, и власти, и хозяйствующих субъектов. Ведь системе во многом не хватает не финансовых средств, а просто здравого смысла.
