Банкиры, риэлторы и застройщики в унисон уверяют, что декабрь 2015 года выдался «горячим».
_Сегодня количество заявок на ипотеку по сравнению с осенью — на 30−50% больше. Чем обоснован спрос и правильно ли поступают те, кто в конце года планируют брать ипотеку, рассказывает Ольга Сюзева, управляющий Тюменским операционным офисом Абсолют Банка:_
— Складывается впечатление, что квартиры интересуют людей едва ли не больше, чем елки, подарки и другие новогодние товары первой праздничной необходимости. У нас в офисе оформление заявок, подготовка документов и подписание договоров идет с утра до вечера. Абсолют Банк более 10 лет специализируется на ипотеке, и мы знаем, что декабрь и ноябрь традиционно являются месяцами наибольшей активности заемщиков. Но в этом году ситуация особая — скорее всего, дело в программе субсидирования процентной ставки по ипотеке. Она-то и оживила рынок заметно.
Все мы понимаем, что в нынешних условиях ипотека — основной финансовый инструмент для тех, кому жизненно необходимо улучшить свои жилищные условия. Еще в 2013—2014 годах ипотеку для приобретения квартир брали всего 50% покупателей. В 2015 году ипотекой пользуются 80% покупателей жилой недвижимости, поэтому ставка по жилищному кредиту и в целом условия ипотечных программ имеют громадное значение. Запущенная с 1 апреля 2015 года госпрограмма субсидирования процентной ставки позволила банкам существенно снизить ставки и предложить заемщикам действительно выгодные условия даже по сравнению с прошлыми годами.
Безусловно, запуск госпрограммы ипотечного кредитования повысил интерес тюменцев к новостройкам. Если в прошлом году Абсолют Банк выдавал всего 5% кредитов на новостройки от общего числа, то в 2015 году их количество увеличилось в 10 раз — до 50%. Таким образом, госпрограмма стимулирует интерес к первичному рынку жилья, и это правильно. Во-первых, спрос на новостройки - мощный катализатор развития экономики. Во-вторых, вполне логично, что люди стремятся переезжать из старых домов в новые, более качественные, с большим ресурсом службы. Это здоровый социальный процесс.
— Кто может воспользоваться ипотекой с господдержкой?
Льготной ипотекой может воспользоваться любой гражданин Российской Федерации, который старше 21 года и который на момент выплаты кредита не достиг 65 лет. Для обычных граждан минимальный первоначальный взнос составляет 20%, для индивидуальных предпринимателей — 30%. При этом ставка для тех и других одинакова — 11,25%.
— Обычно банки уменьшают ставку в зависимости от величины первоначального взноса. Чем больше взнос, тем ниже ставка. В случае с госпрограммой ипотеки это правило работает?
— Нет, первоначальный взнос может составлять и 20, и 80%, но ставка при этом будет единой. И я считаю, что это правильно. Многим заемщикам гораздо удобнее вкладывать деньги не в крупный первоначальный взнос, а в отделку квартиры, ремонт, покупку мебели, переезд.
— Сейчас кризис, у многих людей зарплаты не то что не растут, а даже снижаются. Как в таких условиях понять, по силам окажется ипотечный кредит или нет?
— Чтобы оценить свои финансовые возможности, всегда рекомендую обращаться в банк, который давно на рынке ипотеки и может прочитать еще на берегу все ваши финансовые риски. Если говорить про Абсолют, то более чем за 10 лет работы в этом бизнесе мы накопили серьезный опыт работы и с заемщиками, и с застройщиками. Мы сможем бесплатно проконсультировать, проанализируем вашу личную финансовую ситуацию и ее перспективы, дадим практические советы. Но, конечно, и сам заемщик должен трезво оценивать свои возможности.
Оптимальная кредитная нагрузка не должна превышать 30% от ежемесячного дохода. Это проверенный факт. Разумнее брать кредит на более длительный срок, но с меньшим ежемесячным платежом.
Многие уверены, что стоп-фактором для банка может стать «средний» доход. Не все так плохо, как кажется. Решение по заявке принимают по комплексу факторов, но в группе риска по зарплате находятся как раз специалисты с доходами выше среднего уровня. Этому есть простое объяснение: если они попадут под сокращение, то им будет сложнее восстановить прежний уровень дохода быстро. Не в пример специалистам со среднестатистической зарплатой.
Тем, кто входит в ипотеку, иногда выгодно вовремя открыть вклад в банке, чтобы сэкономить. И вот почему: ставка по ипотеке в рамках госпрограммы составляет 11,25%, а ставка по вкладу достигает 14%. Разница ощутимая.
Также советуем не пренебрегать такими инструментами, как налоговый вычет и материнский капитал. Ипотеку можно эффективно погашать досрочно с помощью материнского капитала. В 2015 году его размер составил более 453 тысяч рублей. Если этой суммы не хватит, чтобы закрыть кредит полностью, то, во всяком случае, ваш ежемесячный платеж заметно уменьшится, и полная сумма выплат — тоже. Обязательно выясните в налоговой инспекции, полагается ли вам при покупке квартиры налоговый вычет 13% от стоимости жилья, сможете ли вы вернуть подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов (его максимальная сумма — 390 тысяч рублей).
— В последнее время многие застройщики стали предлагать совсем низкие процентные ставки — кто-то 9,5%, а кто-то даже 7,5%. Откуда такая щедрость? Что здесь надо учитывать?
— В данном случае интерес застройщиков понятен. Госпрограмма ипотеки близка к завершению. АИЖК работает по программе до 1 мая 2016 года, банки — до 1 марта 2016 года. Но стоит учесть, что прием заявок закончится намного раньше. Застройщики понимают, что реализовывать объекты надо «здесь и сейчас». После завершения госпрограммы ставки по ипотечным кредитам на новостройки уже не будут настолько низкими. Скорее всего, они сравняются со ставками на вторичное жилье.
Поэтому многие застройщики в рамках совместных программ с банками за свой счет снижают ставку по ипотеке. Не стоит думать, что ставка снижена на какие-то неликвидные объекты, квартиры, которые долго не продаются. Как правило, застройщик снижает ставку на все свои жилые комплексы. Что надо учитывать? Обязательно уточняйте, действует ли снижение ставки на весь срок кредита. Мы в Абсолют Банке работаем по совместным программам только с теми застройщиками, которые снижают ставку на весь срок, неважно, на 3 года берет человек ипотеку или на 30 лет. Но в других банках могут быть иные условия. Важный момент — разница в деньгах между ставкой банка по госпрограмме и ставкой застройщика для клиента является материальной выгодой и облагается налогом. За год «набегает» относительно небольшая сумма — в среднем около 10−12 тысяч рублей в зависимости от размера кредита. Точную сумму налога и сроки подачи декларации вам назовет застройщик. В любом случае, снижение ставки за счет застройщика — это действительно выгодно.
— Можете привести конкретный пример этой выгоды?
— Да, конечно. Если вы возьмете ипотечный кредит на 2 млн рублей сроком на 15 лет при ставке 13,5%, как для вторичного жилья, то ежемесячный взнос составит почти 26 тысяч рублей, а всего вы заплатите 4 млн 673 тысячи рублей. Если воспользуетесь госпрограммой со ставкой 11,25%, то при той же сумме кредита и аналогичном сроке выплаты ежемесячный взнос уменьшится до 23 тысяч рублей, а полная сумма выплат — до 4 млн 148 тысяч рублей. То есть разница превысит полмиллиона рублей.
Когда вы берете ипотеку на 2 млн рублей сроком на 15 лет по ставке 7,5% годовых, сниженной за счет застройщика, то ежемесячный платеж «падает» до 18 500 рублей, а полная сумма выплат — до 3 млн 337 тысяч рублей. По сравнению со ставкой 13,5% вы экономите на выплатах почти 1 млн 400 тысяч рублей, по сравнению со ставкой 11,25% - более 800 тысяч рублей.
— Может быть, есть резон подождать продления ипотеки с господдержкой, дальнейшего снижения цен и ставок?
— Обсуждения о продлении программы с господдержкой много говорят на уровне правительства РФ, на ее продолжение надеются и банки, и застройщики. Однако конкретные решения пока не озвучены и нет гарантий, а значит нет уверенности, что условия и ставки останутся прежними.
Впрочем, это не единственный аргумент в пользу того, что в случае с ипотекой «нельзя ждать, надо брать». В 2016 году многие застройщики прогнозируют существенное снижение объемов жилого строительства — в среднем на 30% по сравнению с 2014—2015годами. В результате уменьшится количество новостроек, спрос на них вырастет, а значит, предпосылок для снижения цен не будет. Другие причины грядущего роста цен на жилую недвижимость — увеличение цен на строительные материалы, особенно импортные и инфляция.
Таким образом, именно в декабре сложились максимально благоприятные условия для покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Действует госпрограмма, застройщики дополнительно снижают ставки, и при этом еще остался хороший выбор привлекательных по стоимости и качеству квартир.
Даже если вы не приняли для себя окончательного решения, вы можете оценить все варианты и свои возможности, оформив заявку. Так вы зафиксируете ставку, узнаете сумму, которая вам доступна, и сможете спокойно изучать предложения на рынке. Упустить такую ситуацию — значит серьезно проиграть.
