На федеральном уровне обозначен постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию.
_С 1 июля этого года вступят в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам. Девелопер должен будет иметь опыт работы на строительном рынке не менее 3 лет и привлекать средства клиентов через эскроу-счета. При этом, один застройщик получит лишь одно разрешение на строительство, а для ведения деятельности у компании будет один расчетный счет. Таким образом на федеральном уровне обозначен постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию._
Изменения в законодательстве, в первую очередь, направлены на ликвидацию такого явления, как «обманутые дольщики». Однако застройщики в один голос говорят, что подобные изменения скажутся на рынке недвижимости в целом, а клиентам за те же квадраты придется платить больше. «Вслух.ру» разбирается, как именно законодательное новшество скажется на участниках рынка недвижимости Тюмени.
Начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов Главного управления строительства по Тюменской области Вадим Ряска на встрече пресс-клуба «Неформат» рассказал, что задача реформы — уйти от прямого финансирования строительства многоквартирных домов со стороны участников. Это позволит избежать обмана дольщиков и появления новых проблемных объектов строительства.
«Если застройщики будут работать напрямую с банковским сектором, брать у них целевые кредиты на строительство жилья и продавать жилье гражданам и юрлицам после ввода объекта в эксплуатацию, то не будет и необходимости в госконтроле за деятельностью таких застройщиков», — сказал сотрудник ГУСа.
Он уверен, к 2020 году долевое строительство будет отменено полностью. Пока строительные компании продолжат работать по схеме: один застройщик — один объект в пределах одного разрешения на строительство. К организациям будет применяться требование о наличии собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости жилья. Например, сейчас при приемке документов о строительстве у застройщика спрашивают лишь сумму уставного капитала. Кроме того, строители не смогут участвовать или создавать другие юридические лица, а также использовать свое имущество для дел, не связанных со строительством.
«Небольшие компании уже уходят с рынка. Да, они достраивают объекты, но дальше продолжать деятельность в качестве застройщика не смогут. Возможно, такие организации будут подрядчиками у застройщиков», — говорит Вадим Ряска и замечает, что главная цель всех изменений — намерение исключить граждан как участников финансирования строительства многоквартирных домов.
Предполагается, во время переходного периода дольщики будут хранить деньги, предназначающиеся для застройщика, на эскроу-счете в банке. На возведение дома застройщик будет брать целевой кредит в банке и в этом же банке открывать эскроу-счет. Средства будут находиться на счете, и только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию, денежные средства поступят на счет девелопера.
«Это дополнительная мера защиты дольщиков. Если девелопер не исполнит свои обязательства, все собственники долей получат деньги обратно», — говорит Ряска.
Заметим, что в будущем планируется полностью исключить дольщиков из процесса строительства. Финансированием будет заниматься банковский сектор, а застройщик продаст готовое жилье после ввода дома в эксплуатацию. Но есть одно «но» — пока кредиты банков оказываются неподъемными для строительных организаций.
Все нововведения, которые уже внесены в законодательные акты, начнут действовать в отношении объектов, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля.
Строительный рынок не остался в стороне от реакции на нововведения. Председатель общественного совета при управлении Росреестра по Тюменской области Олег Касьянов посчитал, что согласно общероссийской статистике доля обманутых дольщиков не превышает 3%.
«Это, можно сказать, погрешность. Смысла не вижу из-за этого трясти отрасль, которая является локомотивом экономики. Уверен, потребитель тут не выиграет, как и застройщики. В прибыли будут только банки», — отметил Касьянов.
Как рассказал председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих девелоперов Дмитрий Панов, внесенные в законодательные акты поправки никаким образом не повлияют на судьбу уже существующих обманутых дольщиков, и рассказал, что сегодня сделки с недвижимостью и строительство генерируют около 14% от ВВП страны.
«Каждый рубль, вложенный в строительство, имеет более 8 рублей в смежных отраслях. Напомню, в отрасли задействовано более 7 млн человек. Все изменения, и принятые и нет, окажут серьезное влияние на отрасль. В первую очередь, 30% компаний будут вынуждены уйти с рынка, так как просто не соответствуют тем требованиям, которые к ним предъявят. Но вот что важно: отход от долевого участия и невозможность принимать денежные средства от покупателей при строительстве объектов безусловно повысят стоимость квадратного метра более чем на 10%. Возможно, если ключевая ставка будет снижаться, то и ставка для строительных компаний поползет вниз. Но пока этого нет», — говорит Панов.
Эксперт уверен, что выданных на сегодняшний день разрешений хватит на ближайшие 3-5 лет бесперебойного строительства. Потом же отрасль претерпит существенные изменения.
Тем не менее, у участников рынка недвижимости еще есть возможность повлиять на дальнейшую судьбу развития строительной отрасли, считает девелопер. «Нужно попытаться внести конструктивные корректировки в уже существующий закон. Это должны быть ключевые поправки, которые позволят отрасли не стагнировать, например, пересмотреть утверждение «одно разрешение — один застройщик», — пояснил Дмитрий Панов.
С оптимизмом на изменение закона предлагает взглянуть председатель тюменского отделения РГУД по жилой недвижимости Андрей Скосырский. Например, хорошей защитой потенциальных дольщиков и застройщиков может являться создание компенсационного фонда. А вот обязательное наличие трехлетнего опыта работы, по мнению девелопера, приведет к монополизации строительного рынка, что, в свою очередь, отразится на стоимости квадратного метра и снизит качество строительства.
«Заморозка на банковском счете 10% от бюджета объекта заставит небогатые компании уйти с рынка. Если дом стоит 500 млн рублей, то 50 млн должны быть размещены на счете в банке и эти деньги использовать нельзя. Они будут заморожены до ввода объекта в эксплуатацию. У небогатых компаний просто нет столько денег, чтобы на два года разместить их в банке. Да и крупные застройщики на эти деньги раньше могли строить соцобъекты и инфраструктуру. Думаю, это приведет к тому, что из 4,5 тысячи строительных компаний останется около тысячи. Это, опять же, поднимет цены на квадратные метры», — рассуждает Андрей Скосырских.
Эксперт отмечает, что эскроу-счета не дают полной гарантии: если банк лопнет, деньги пропадут, потому что они никак не застрахованы. Также такая процедура размещения средств дольщиков по сути прекращает беспроцентное финансирование строительства дома. Теперь девелоперам для проведения строительных работ необходимо будет брать деньги в банке, как минимум, под 7% годовых. А с учетом объема кредитов выплаты по суммам будут высокими и, естественно, распространятся на стоимость готового жилья.
Много вопросов у Андрея Скосырских вызывают и требования к строительству только одного дома. «Раньше компании получали разрешение на очереди и строили целые районы. В связи с новым законом, пока один дом не построишь и не сдашь, ты не имеешь право начинать новый объект в этом квартале. Скорее всего, упадет объем ввода жилья. Размажутся сроки сдачи объектов, взлетят цены на «квадраты». По разным прогнозам, удорожание составит от пяти до восьмидесяти процентов. Восемьдесят, конечно, вряд ли будет, но тем не менее», — сказал он и добавил, что растянется и бюрократический процесс по выдаче новых разрешений на строительство.
Однозначное повышение стоимости жилья на рынке подтверждает и руководитель одной из региональных консалтинговых компаний Андрей Панасюк. По его мнению, рынок может дать прирост в цене на новую недвижимость около 10%.
«Январь 2018 года уже бьет рекорды по количеству сделок на первичном рынке, начиная с 2010 года. Основное предложение от застройщиков — объекты со сроком сдачи 2019-2020 год. Изменения в законодательстве неминуемо приведут к увеличению сроков строительства, снижению объемов ввода квадратных метров, росту спроса и дефициту предложений в жилищном секторе. В итоге квадратный метр станет дороже. И для тех, кто оценивает покупку недвижимости как заработок, это выгоднее вкладов и биткоинов», — убежден он.
#####Застройщики и эксперты рынка недвижимости в один голос прогнозируют рост цен на жилье уже в этом году. Также рынок покажет снижение темпов ввода жилья, а сроки сдачи проектов будут растянуты на несколько лет. До 1 июля девелоперы попробуют получить как можно больше разрешений на строительство. Ведь тогда объекты можно будет возводить по старым правилам. Пока в законопроекте больше белых пятен, нежели конкретики: не учтены расходы застройщика до получения участка и по его подготовке к стройке, нет лимита по требованиям банка и контролю счета после сдачи дома, не защищены средства, которые лежат на счету у финансовой организации. Но время на внесение поправок в закон есть.
