«Хрущевки» Тюмени: жизнь вне реновации

В начале года в России стартовало обсуждение проекта «Реновация» о сносе в центре Москвы пятиэтажных кирпичных и панельных домов и строительстве на их месте современных многоэтажек. Соответствующий закон уже принят. Под снос попадут дома по проектам 1957-1968 годов высотой не более девяти этажей. Жильцы 4 тыс. строений из почти 4,5 тыс. таких домов проголосовали за реновацию. Так, под переселение попадают 1,5 млн москвичей. Однако реновация может коснуться не только столицы, но и регионов. Проект сноса и реконструкции жилищного фонда для регионов на стадии подготовки. В ходе прямой линии с президентом Владимир Путин отметил, что решения о реализации такой программы в конкретном субъект РФ должно быть подкреплено ресурсами. На примере Тюмени разберемся, пойдут ли в ближайшее время «хрущевки» под снос.

Пятиэтажки на пересчет

С 1960 по 1990 год в Тюмени было возведено 689 пятиэтажных многоквартирных домов с 55 тыс. 176 квартирами. Это примерно шестая часть всех квартир в городе, отметил аспирант Института географии РАН, Александр Шелудков.

«Пик строительства пришелся на десятилетие 1964-1973 годов. За этот период построено 360 зданий. Больше всего в 1968 году — 47 домов. По видимому, строительный бум последовал за открытием нефти на Тюменском севере, что дало импульс и развитию областной столицы», — говорит Александр Шелудков, создавший карту исторического городского ландшафта Тюмени.

Первыми «хрущевками» стали два дома. Один из них по адресу ул. 25 Октября, 46. Второй — на ул. Орджоникидзе, 50 а. Оба сданы в 1960 году.

Главный конструктор ГК «ТИС» Юрий Николаев напомнил, что в Тюмени уже запускали программу реновации. В 1991 году руководство города осознало необходимость перемен. Была создана дирекция по реконструкции исторического центра — «Регита», которая провела огромный комплекс исследовательской работы в центральной части Тюмени. На основании этого в районе, известном как «Потаскуй», был построен современный квартал и первый пешеходный Литературный бульвар.

Архитектор-градостроитель Константин Стержантов считает, что в Тюмени под программу реновации могут попасть несколько городских кварталов, застроенных в первой половине XX века. В основном это двух и трехэтажные строения в районе Маяка, Лесобазы, Антипино, Матмас, Мыса, а также в заречной части города вдоль улиц Таежной, Ватутина и Мелиораторов. В центре Тюмени тоже можно найти дома под снос, например, в кварталах ул. Котовского, Киевской, Харьковской и Холодильной.

Специальная оценка

Эксперты градостроительной отрасли в один голос заявили, что не считают программу реновации необходимой регионам. Генеральный директор фирмы «Геопроект» Сергей Лесков пояснил, что особенно для Тюмени приемлемо не все, что Москва предлагает для себя.

«Пока перед нами не стоит проблема реновации пятиэтажек. Уплотнение застройки — не есть хорошо, потому что страдает городское пространство, сбалансированное и социально, и инфраструктурно. От этого выигрывают лишь риелторы и девелоперы: они получают прибыль от новых квадратов. Но город нужно беречь, тем более сегодня в Тюмени отселять, реконструировать и сносить необходимо ветхое и аварийно жилье», — рассказал архитектор.

С ним согласен и заведующий кафедрой архитектуры и дизайна Тюменского индустриального университета Александр Панфилов: «При реализации таких проектов важно не повысить плотность застройки и увеличить количество квартир, а повысить качество жизни. Дома в Москве стояли 70 лет и простоят еще столько же. Если кого-то волнует рост стоимости земли, то такой опыт есть у Скандинавии. Там вопрос решается не уплотнением застройки, а повышением качества жизни. Меняя среду, мы приглашаем туда новых людей с новыми потребностями и задачами, которые на этой земле организуют новую экономическую модель».

Такую модель можно применить и к центральным района Тюмени, считает генеральный директор «Up consaAllt» Андрей Панасюк.

Вопрос экономики и правил

С экономической точки зрения к вопросу предлагает подойти директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Насколько это рентабельно для Тюмени, сказать сложно. Мы не знаем себестоимость реновации в нашем городе. Кроме того, нужно учитывать затраты на переселение, выкуп жилья у граждан. Потребуются новые законодательные акты на уровне региона. Представляете, сколько изменений, чтобы комфортно было всем: девелоперам, властям, жителям не только этих домов, но и всем налогоплательщикам. В России вообще нет массовой практики реновации, посмотреть негде. Идти первыми хорошо, но иногда лучше опереться на опыт соседей и на основании самых удачных практик сделать максимально эффективно в своем регионе. Подождем, пока Москва оценит эффективность и поделится результатами», — говорит Ильдар Хусаинов.

При этом он считает, что у тюменцев есть потребность в приобретении жилья в центре города. Сегодня 85-90% строительства идет за счёт освоения новых земель все дальше от центра. «Должен отметить еще один момент: в городе еще стоят целые деревянные кварталы. Многие дома сильно обветшали и не представляют культурной ценности. Экономически логично сносить именно их, а потом браться за пятиэтажки», — уточнил Ильдар Хусаинов.

Начальник отдела капитального строительства ООО «Строительная компания «Зеленый квадрат» Александр Архангельский, взяв квартал в границах улиц Одесской, Пржевальского и Рижской, проанализировал возможные варианты реновации. На площади около трех гектаров находится семь жилых домов 1960-х годов постройки. Это 21 тыс. квадратных метров или 340 квартир. Примерная численность квартала — 935 человек.

«Можно рассмотреть вариант надстройки домов еще пятью этажами. После реконструкции у нас получится 680 квартир и 1 тыс. 870 жителей. Рентабельность проекта с отселением жильцов составит 71%, с временным отселением и доступу к финансам фонда капитального ремонта — 104% (расчеты есть в распоряжении редакции — Прим. ред.)», — пояснил специалист.

Но главная проблема в реализации проекта, по мнению Александра Архангельского, в градостроительных нормах. И в первую очередь с невозможностью обеспечить новых жильцов необходимыми парковочными местами. Под вопросом остается и надежность сетей после увеличения нагрузки на них.

Рынок «хрущевок»

В первом квартале этого года в Тюмени на продажу было выставлено 1 тыс. 113 квартир в домах хрущевской серии. Это около 6,5% от общего объема предложения на вторичном рынке, замечает аналитик «Этажей» Константин Бредников. Большинство выставленных «хрущевок» располагается в центральной части города — районы КПД (более 44% выставленных на продажу квартир), Стрела, Студгородок (33% и 31% соответственно) и у драмтеатра (10,4%).

Цена на такие квартиры в среднем составляет 52 тыс. 512 руб. за кв. м. Наблюдается тенденция к увеличению дисконта на «хрущевки». Если в марте 2013 года средняя цена квадратного метра в квартирах была на 0,8% ниже, чем в целом по вторичному рынку, то к марту 2017-го дисконт постепенно дошел до 10,7%. Аналогичная тенденция наблюдается и со средними ценами проданных квартир.

Спрос на квартиры в домах хрущевской серии постепенно снижается, если в 2013 году они составляли 12,2% продаж вторичного рынка, то на данный момент всего 4,8%. Большинство покупателей вторичного рынка — 41% - сейчас предпочитают квартиры в домах 2010 года постройки и новее, доля продаж в домах до 1980 года постройки постепенно снижается.

«Сейчас первичный и вторичный рынок недвижимости Тюмени перенасыщен. С 2013 года объемы предложения выросли более чем в два раза, объемы сделок в связи с кризисом сократились. Запуск программы сноса в центральной части города и последующее масштабное строительство новых домов в ближайшие годы экономически неэффективно с точки зрения застройщиков, объемы продаж будут достаточно низкими. При этом стоимость земли в центре достаточно высока, а ввиду высокой конкуренции игроки рынка будут вынуждены снижать цены, приближаясь к границе себестоимости. Вероятнее всего, о целесообразности программы можно говорить через 7-10 лет», — уверен специалист.

Попасть в генплан

Пока в Тюмени программа реновации невозможна, запроса нет ни от жителей микрорайонов, ни от застройщиков. Предпосылок не предоставляет и сам рынок недвижимости. Не готова к таким радикальным мерам и градостроительная документация.

«Генеральный план, правила землепользования и застройки, проекты планировок не предусматривают масшатную реновацию, как в Москве. Если мы вдруг такое решение примем или получим задание сверху, нам придется менять генплан и все в нем предусмотреть. У нас нет в этом необходимости, более того, мы качественно справляемся с проблемой ветхого и аварийного жилья в областном центре», — подчеркнул директор муниципального казенного учреждения «Управление градостроительного планирования» Николай Черепанов.

Заместитель главы администрации Тюмени Руслан Кухарук считает, что еще не пришло время распространять московский опыт на Россию и Тюмень. Необходимо посмотреть, как закон будет работать в столице, какие проблемы и положительные моменты возникнут во время его исполнения. «Мы склоняемся больше к реновации не жилого фонда, а отдельных территорий. Мы даем новую жизнь районам, занятым аварийным жильем, объектами недвижимости, не соответствующими градостроительному регламентам и генплану», — сказал Руслан Кухарук.

По его словам, в Тюменской области реализуется много других проектов. Например, программа развития застроенных территорий. У администрации города заключено 16 договоров с инвесторами. Общая площадь земельных участков 104 гектара, площадь сносимого жилья — 125 тыс. квадратов, объемы планируемого строительства — 1,2 млн кв. м. Кроме того, в ближайшее время планируется принять решение о двух подобных площадках. В перспективе в программу могут попасть еще 12 застроенных территорий.

Так, с 2012 по 2016 год аварийными признаны 486 домов, 142 вошли в программу развития застроенных территорий, 56 могут быть включены дополнительно. «Для остальных домов необходимо искать иные варианты решения вопроса», — подвел итог Руслан Кухарук.