В середине марта Президент России обсуждал с членами правительства проблему выкупа земли частными предприятиями. Владимир Путин в очередной раз высказал мнение, что однажды государство уже продало эти предприятия и сейчас, по сути, «мы второй раз заставляем собственников заплатить за уже приобретенное ими имущество». Поэтому нужно «пойти навстречу Союзу промышленников и предпринимателей и выбрать самый либеральный способ решения этого вопроса, пойти по минимальной ставке».Глава Минэкономразвития Герман Греф пообещал до конца марта доработать законопроект, согласно которому владельцы предприятий смогут выкупать земельный участок по ставке 2,5% от его кадастровой стоимости (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где ставку планируется установить на уровне 20%).В Тюменской области руководители предприятий поднимали «земельный вопрос» неоднократно, говоря о том, что, к примеру, в областном центре выкупная цена непомерно велика. Осенью прошлого года правительство области пошло на «земельную распродажу», установив более низкую цену. О том, как это повлияло на процесс выкупа, а также о дальнейших перспективах «Вслух.ру» рассказал заместитель губернатора, директор областного департамента имущественных отношений Евгений Кулешов.— Евгений Викторович, в сентябре 2005 года в области было принято решение снизить выкупную цену земли. Многие ли предприятия этим воспользовались?— Учитывая, что крупные тюменские предприятия не раз обращались к областным властям с просьбой содействовать им в выкупе земельных участков, мы в четвертом квартале 2005 года действительно снизили цену. Если раньше в Тюмени, например, при определении цены к ставке земельного налога применялся коэффициент 17 (и желающих купить землю при этом было предостаточно!), мы снизили коэффициент до 5. Но вышло так, что предприятия, занимающие огромные территории и поднимавшие этот вопрос, как раз и не выкупили свои участки, потому что для них и эта цена оказалась велика. При этом область заинтересована, чтобы земля была выкуплена как можно быстрее: в таком случае предприятия будут платить земельный налог, который поступает в бюджет муниципального образования по месту нахождения предприятия.— В начале марта в Тюменской области утвержден временный порядок, который предполагает выкуп участков по кадастровой стоимости. Какова эта стоимость и как она определяется?— Могу привести такой пример. Кадастровая стоимость участка на углу улиц Ленина и Челюскинцев (рядом с филармонией) площадью 0,7 га оценивается в 73,2 млн рублей. То есть, один гектар земли в этом районе стоит более 2 млн долларов, тогда как сложившаяся рыночная цена — порядка 1 млн евро за гектар. Получается, что сегодня кадастровая стоимость земли в центре города значительно выше рыночной. А до 2006 года, даже с коэффициентом 17, выкупная стоимость земельных участков в центре города не превышала 330 тысяч долларов за гектар (около 10 млн рублей).Я, безусловно, отдаю себе отчет в том, что цена многократно выросла. Но, учитывая, что понятие «ставка земельного налога» как таковое теперь не используется, мы не можем больше им оперировать и применять старый механизм определения цены земли. И нам ничего не оставалось делать, как «привязаться» к кадастровой стоимости — до тех пор, пока не будет принято определенное решение на федеральном уровне. Определяется кадастровая стоимость по методике, утвержденной на уровне федерации. Причем эта методика давно и заслуженно критикуется, она, по общему мнению специалистов, некорректна. Изначально ставилась задача максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы она отражала реальную ситуацию. Но, как видите, не отражает, и не только в Тюмени. Кроме того, есть «перегиб» относительно учреждений социальной сферы. Они, как правило, находятся в районах с хорошей инфраструктурой, а там, если высчитывать по этой методике, цена земли значительно выше по сравнению с промзоной. Получается, что если раньше основные налогоплательщики — промышленные предприятия — были и основными плательщиками земельных платежей, то сегодня это бремя перекладывается на социальную инфраструктуру. И если бы наши детские сады, школы, больницы и т. п. были плательщиками земельного налога по общей схеме, то они, исходя из кадастровой оценки, платили бы более чем по миллиону рублей в год. Этот парадокс еще раз подтверждает, что методика очень несовершенна. В Тюменской области кадастровая оценка земель проведена еще в 2002—2003 году. Очевидно, что сейчас она, кроме того, что была изначально некорректна, уже не отражает реальной ситуации. Тогда часть предприятий еще только «выравнивала» свою платежеспособность, другие были «на боку» — а это влияло на кадастровую стоимость участков: методика подразумевала, что они являются менее привлекательными. По этой методике выходит, что чем лучше работает предприятие, тем больше оно должно платить налогов. Оценка базируется на структуре объектов, которые расположены на участках в том или ином районе, то есть чем благополучнее юридические лица, работающие на этой территории, тем выше будут их земельные платежи. В общем, учитывая все эти факторы, мы заказали актуализацию оценки кадастровой стоимости земельных участков. А пока новых данных нет, будем пользоваться старыми.— А почему нельзя определять выкупную цену исходя из рыночной стоимости?— Если мы пойдем по этому пути, могут быть злоупотребления. Или, по крайней мере, подозрения в злоупотреблениях. Например, если услуги по оценке земли будем заказывать мы — это дополнительные серьезные расходы для бюджета. Если их будут заказывать заявители — боюсь, что оценка будет необъективной. Поэтому надо отрабатывать такой механизм, который не допускает субъективизма в принятии решений. Да, очевидно, что сейчас выкупная цена земли в большей части привлекательных районов резко выросла, поэтому мы надеемся, что на федеральном уровне новый порядок выкупа будет принят как можно быстрее. Но в любом случае тот, кто хочет сейчас выкупить землю, должен иметь эту возможность, и хоть какой-то порядок должен существовать.— Если уж говорим о порядке — какова ситуация с разграничением государственной собственности на землю? Вы неоднократно говорили о том, что процедура слишком громоздка и неудобна…— Судя по законопроектам, существующий громоздкий порядок, когда по каждому участку надо везти в Москву огромные пачки документов, все же будет отменен. Правда, справедливости ради надо сказать, что он «отменяется» уже года четыре. Но мы все больше приходим к выводу, что эта процедура как таковая вообще не нужна. Решения по земле надо принимать аналогично тому, как в свое время принимались решения по имуществу: по формальным признакам, которые прописаны в Земельном кодексе. Кроме того, порядок распоряжения землями должен быть приведен в соответствие с федеральным законом о разграничении полномочий между уровнями власти. Допустим, по лесам первой категории принятие решений относится к компетенции РФ, по особо охраняемым территориям — к компетенции субъекта федерации и т. п., соответственно должно происходить и распоряжение землями. Но разнарядки Росимущества по разграничению госсобственности на землю пока существуют, и мы их дисциплинированно выполняем. Сегодня в основном идет согласование участков, право собственности на которые принадлежит РФ. Во вторую очередь согласовываются муниципальные земли — это, в общем, и понятно: все больше полномочий передается на муниципальный уровень. И очень мало участков согласовывается субъектам федерации.— В адрес земельщиков часто звучат претензии, особенно относительно долгой процедуры оформления прав на земельные участки…— Давайте разберемся, из чего складывается это долгое оформление. В первую очередь, должна быть в порядке документация по имуществу, которое находится на этой земле. У нас же сложилась очень широкая практика самовольных строений. И когда приходит межевальщик, выясняется, что многие объекты он показать не может, потому что собственники надлежащим образом их не зарегистрировали, не получили техпаспорта и не ввели в эксплуатацию. А одна проблема «цепляет» другую. Начинают вводить объекты в эксплуатацию — возникают вопросы у архитекторов, других согласовательных и разрешительных служб. Но даже если все имущество нормально оформлено, есть объективные факторы. В частности, на землях сельхозназначения, которые в свое время были розданы в виде паев, пайщики формируют сегодня по несколько участков и продают их для жилищного строительства. Количество землепользователей растет в геометрической прогрессии, как и количество объектов для постановки на кадастровый учет. Соответственно растет и нагрузка на регистрирующие органы. Например, у территориального управления Роснедвижимости и ФГУ «Земельно-кадастровая палата» нагрузка просто дикая. Количество работников и техническое оснащение, особенно по Тюмени и Тюменскому району, не соответствует потребностям. Эта проблема известна и губернатору, и федеральным властям, и сегодня мы активно работаем над тем, чтобы повысить производительность этих структур. Руководство Роснедвижимости сообщило, что в несколько раз увеличивает численность сотрудников в Тюменской области, добавляет финансирование и обеспечивает техническое оснащение, а мы уже подыскали помещение, где будут размещаться эти службы. Подготовлено соответствующее соглашение между Тюменской областью и Роснедвижимостью, которое планируется подписать в ближайшее время. Надеюсь, что в итоге удастся значительно сократить сроки оформления земельных документов.— Возвращаясь к выкупной цене. Если она будет установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости — как это отразится на бюджетных поступлениях?— Лично я не вижу в этом больших проблем для бюджета. Более того, если говорить о последствиях для региона, то он только выиграет, потому что земельный налог, как я уже говорил, будет поступать в местные бюджеты. В данном случае вовлечение земли в оборот, на мой взгляд, позитивно в первую очередь для органов местного самоуправления.— Увеличится ли, по-вашему, количество желающих выкупить землю?— Думаю, да. Если цена будет составлять 2,5% от кадастровой стоимости, то вместо 73 млн рублей участок будет стоить менее 2 млн рублей. Для среднего юридического лица это сумма вполне подъемная. В целом же вовлечение земли в оборот, безусловно, можно только приветствовать, потому что это фактически влечет рост капитализации: если земля находится в собственности, это дополнительный привлекательный актив, ликвидность юридических лиц растет. И чем больше будет собственников, тем лучше.Справка За 2004 год в Территориальное управление Росимущества по Тюменской области поступило 43 заявки на приватизацию земельных участков от предприятий и физических лиц. В течение года выкуплены участки общей площадью около 63 га. Выкупали землю Кондинский КЛПК, «Сибнефть-Тюменьнефтепродукт», Тюменский аккумуляторный завод (территория ОАО «Сибнефтегазпроммаш»), Заводоуковский спиртоводочный завод, ОАО «СМУ-30», ОАО «Речное пароходство Нефтегаза».В 2005 году, как сообщили «Вслух.ру» в управлении Росимущества, поступило 149 заявок на приватизацию земельных участков, из них 24 заявки — до принятия постановления правительства Тюменской области № 178-п от 26.09.2005 г. «Об установлении цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности», и 125 заявок — после принятия документа. В течение года выкуплены участки общей площадью более 287 га. После 26 сентября подавали заявки на выкуп земли, в частности, ОАО «Автотеплотехник», опытный завод «Электрон», «Сибнефтемаш», ООО «Технологическая компания Шлюмберже» (территория ОАО «Тюменские моторостроители»), Тюменский завод пластмасс, ТЗК «Рощино-ГСМ», Тобольский речной порт, «Сибнефть-Тюменьнефтепродукт», «Сибжилстрой», «Уралсвязьинформ», завод «Сибнефтегазмаш», ОАО «Автотранспортное предприятие № 11», Кондинский КЛПК, ОАО «Геотрон», ДОК «Красный Октябрь», ОАО «Завод № 26».
