Горячие весенние цены не помогут выйти рынку недвижимости из кризиса, считают эксперты, но застройщики упорно верят в лучшее.
Март, которому предрекали внести ясность в общую картину развития регионального рынка недвижимости, отрёкся от этой почётной миссии. Эксперты уверены, что самого дна рынок ещё не достиг. Застройщики после холодного (с точки зрения продаж) февраля выводят в бой тяжёлую артиллерию: суперскидки, не уступающие по размерам тем, что наблюдались в прошлый кризис 2009 года. Государство тоже помогает, субсидирует ипотечные ставки при покупке строящегося жилья. Но остались ли те, кто будет готов приобретать жильё завтра, большой вопрос.
Хотя в Тюмени вторичный рынок недвижимости кратно снизил свои обороты и замер в ожидании лучших времен, сделки продолжают совершаться. Более того, у ряда застройщиков к концу I квартала стали увеличиваться и продажи, и доля ипотечных сделок. Не все представители застройщиков оказались готовы к диалогу. Но есть и те, кто данные предоставил.
Квартиры покупают, в том числе и по ипотеке
В ГК «ТИС» в марте по сравнению с январем, отметился рост продаж на всех фронтах.
> «Однокомнатных квартир в марте продано на 10% больше, чем в январе, двухкомнатных квартир почти в 5 раз больше, трехкомнатных — в 3 раза больше. Вопреки сверхпопулярности однокомнатных квартир в прошлые сезоны, в I квартале этого года наиболее востребованнными оказались 2-х комнатные квартиры площадью 65 кв.м. и трехкомнатные площадью 83 кв. м», — пояснила директор по продажам ГК «ТИС» Татьяна Палецких.
Хотя в марте доля ипотечных сделок у ГК «ТИС» составила 13% от общего объема продаж (в январе этот показатель был порядка 23%), застройщик ожидает в ближайшее время увеличение количества ипотечных сделок, во многом за счёт новых условий кредитования и субсидируемой процентной ставки.
По словам пресс-службы компании Партнер-Строй, изменение покупательской способности отразилось на продажах только в марте — не более, чем на 30% от запланированных показателей. В первые месяцы 2015, напротив, было небольшое перевыполнение.
> «Наиболее ликвидными, как и ожидалось, стали однокомнатные квартиры 24-26 кв. метров, предложенные по акции со скидками, действовавшей в период с февраля по март. Доля ипотечных сделок в январе была 28%, в феврале сократилась до 13%», — отмечает маркетолог-аналитик ЗАО «Партнер-Строй» Екатерина Колесникова.
В компании «Партнер-Инвест» напротив с начала года наметился постепенный рост доли ипотечных сделок, в настоящее время у застройщика с использованием банковских заемных средств совершается 38% сделок.
> «Интерес к нашим проектам обычно равномерный, в марте увеличился спрос на мкр. „Видный“. По итогам марта вышли на прирост сделок на уровне 40% к сделкам января», — комментирует руководитель сектора продаж компании «Партнер-Инвест» Анна Шишкина.
Популярность семейных квартир подтверждают и данные ГК «Строй Мир». С января по март у этого застройщика наиболее востребованными квартирами оказались двух- и трехкомнатные площадью 54,37 кв.м. и 68,58 кв.м. соответственно. Процент ипотечных сделок в 1 квартале снизился до 25% от общего числа сделок.
> «Цена на квартиры, предложенные от ГК „Строй Мир“ в строящихся объектах с января 2015 г. по сравнению с мартом 2015 г. возросла на 2%, но при этом на сегодняшний день увеличилось количество интересных предложений, которые на порядок бы сократили расходы наших потенциальных покупателей», — отмечает руководитель отдела продаж ГК «Строй Мир» Полина Лапина.
Скидки от застройщиков: кто больше?
Иногда о трудным финансовых временах говорят как о самом выгодном времени для совершения покупок на рынке недвижимости. Торговаться и уступать, а также делать серьезные подарки готовы все. И выбор бонусов действительно разнообразен, что, собственно говоря, и подтверждают предложения от ведущих застройщиков города.
В начале марта ГК «ТИС» запустила новые условия по рассрочке на приобретение квартир в ЖК «Акварель». При 100% оплате квартиры из определенного пула, предложенного застройщиком, покупатель получает скидку в 7%. А 100% оплата трёхкомнатной квартиры в этом же жилом комплексе позволит получить в подарок персональный паркинг. Кроме того, началась работа новой программы от застройщика — трехгодичной беспроцентной рассрочки, с 30% первоначальным взносом, сообщила директор по продажам ГК «ТИС» Татьяна Палецких.
Спектр бонусных предложений от застройщика «Партнер-Строй», входящего в холдинг «Партнер», представлен сразу двумя акциями, согласно количеству возводимых жилых комплексов. Так, например, в течение двух месяцев (апрель-май) будет действовать «Удобная рассрочка», по условиям которой первоначальный взнос при рассрочке платежей снизился до 30%, а, а срок предоставляемой рассрочки увеличился — плюс три месяца после завершения строительства дома. А по проекту «Апрель» стартовала акция «Не плати ипотеку до заселения», согласно которой для клиентов, оформляющих ипотечный кредит в «Сбербанке» — действуют «кредитные каникулы»: застройщик гасит за покупателя ежемесячные ипотечные платежи до завершения строительства. Правда, такой подарок от застройщика имеет особые условия и ставке, по первоначальному взносу и по сроку кедитования.
Для тех, кто покупает за наличные (100% оплата) застройщик «Партнер-Инвест» предусмотрел систему скидок: от 100 до 200 тысяч рублей в зависимости от выбранной квартиры. Кроме того в качестве бонусной политики для своих клиентов компания пошла на переговоры с финансовыми институтами. В результате этого процентная ставка по ипотеке с господдержкой при кредитовании покупателя банком ВТБ24 была снижена еще на 1 процентный пункт и составляет 11% годовых, что тоже весьма привлекательно. Фактически при ипотечном займе в 1 млн рублей и сроке кредитования на 20 лет скидка от банка в 1% экономит порядка 200 тысяч. рублей за весь срок кредитования.
ГК «Строй Мир» предлагает своим клиентам «попасть в десятку» и выставляет на продажу по 10 квартир в ЖК «Зодиак» и «Пионер» со скидками до 250 рублей. С учётом того, что квартиры предлагаются в домах с финальной стадией готвоности, на сэкономленные средства можно и ремонт сделать и новоселье справить. Есть бонусные скидки при оформлении ипотеки у банков-партнеров. А действующая акция «Комфортный переезд» при покупке квартир ЖК «Пионер», «Зодиак», «Тайм», ГК «Строй Мир» оплачивает перелет до г. Тюмени и обратно с городов севера.
_А что же говорят эксперты? Мнения отчасти разнятся, отчасти совпадают. Единодушие имеется только в одном: погода на рынке первичной недвижимости своего предельного минуса еще не достигла._
Рубикон ещё не пройден
В том, что час икс, определяющий годовой тренд для первичного рынка недвижимости ещё не наступил, уверен руководитель компании «Новостройки в Тюмени» Александр Бармин:
«Если рассматривать состояние первичного рынка недвижимости города в I квартале 2015 года, то мы увидим, что после импульсивного января, завершавшего серьезный рыночный подъем начала зимы (некоторые застройщики продавали до 100 квартир в неделю!), пришёл слишком спокойный февраль. Но февральское спокойствие это классическое состояние для рынка недвижимости. Нетипичным было лишь то, что интенсивность январских сделок превысила средние показатели прошлых лет.
Однако если изначально марту предрекалась роль исторического Рубикона, после которого рынок кардинально поменяет свое направление, сегодня этот рубеж искусственно сдвинут на неопределенный срок решением Правительства о субсидировании ипотечных ставок для строящегося жилья. Это отчасти простимулировало интерес к сделкам новой категории покупателей/ На смену инвесторам пришли потенциальные собственники, те граждане, которые совершают покупки для решения собственного квартирного вопроса, при этом не потому, что их пугает дальнейшая перспектива ценовой политики застройщиков, а потому, что пришло время разъехаться, расширить жилплощадь, приобрести первое собственное жилье. Отсюда и базовый тренд в покупках: малогабаритные двухкомнатные квартиры», — пояснил он.
По его мнению малая площадь приобретаемой недвижимости обоснована только одним — недостаточным количеством финансов. Удивительно, что впервые за довольно долгий период такие двушки вышли в лидеры продаж вопреки массовым предложениям по однокомнатным квартирам.
Что касается возможности приобретения квартир в улучшенной черновой отделке или с чистовой отделкой от застройщика, то последние пользуются большей популярностью Александр Бармин считает, что объяснение кроется опять же в финансовой области. «Чтобы не ограничивать пространство семьи однокомнатной квартирой, люди сознательно покупают двухкомнатную и с отделкой, потому как дополнительных финансовых возможностей на проведение ремонтных работ они не имеют. Именно такой посыл от потребителя позволил реализоваться на рынке первичного жилья таким проектам, как квартиры с чистовой отделкой и частичной меблировкой», — считает он.
Рынку есть куда падать
В том, что рынку есть куда снижаться и сегодняшняя ситуация еще не полная просадка, с которой возможен старт на новый виток роста, уверен и независимый аналитик регионального рынка недвижимости Юрий Зиненко.
По его мнению, нет никаких предпосылок, что в этот раз кризис будет проходить как-то мягче, чем в прошлые годы падения.
«Выйдя из прошлого кризиса, глава крупнейшей местной строительной компании рассказывал, что сначала компания отвесно полгода падала, а потом „на год просто умерли“. Лично я ожидаю следующий квартал хуже предыдущего, следующее полугодие хуже предыдущего, и следующий год в целом не лучше наступившего, — уверен Юрий Львович, — Снижение ставок можно ожидать, когда нефтяной ценопад закончится своим некоторым очевидным дном. Мне же кажется, что лететь ещё есть куда, да с лихвой. Крупнейшие мировые инвестбанки не скрывают ведь, что не будут удивлены ценам бочки за двадцатку зеленью. Значительно меньше в этом разбираясь, сам склонен доверять этим мировым спекулянтам в чисто спекулятивных вопросах ценообразования на углеводороды. Лето вечера мудренее, как уже не раз нам шептал биржевой календарь сырьевых товаров. Ждём-с!»
Юрий Зиненко считает, что самым востребованным (как и всегда во время любого кризиса) будет готовый продукт.
«Чем выше стадия готовности, тем лучше и ценнее. Выиграет опять же наша самая крупная домостроительная компания, которая уже давно перешла на продажи готового продукта. Остальные могут сколько угодно стараться делать хорошую мину лица при плохой игре, но чудес не бывает. Если у вас нет готового товара, чтоб продавать его, расплачиваясь по своим кредитам, и его нужно ещё только построить (или иначе делать бешеные скидки спекулянтам-дольщикам) — то вам конец», — резюмировал перспективы рынка первичной недвижимости эксперт.
Идущий на просадку рынок — идеальное время для покупки новой квартиры у застройщика. На такие серьезные бонусы собственники квартир на вторичном рынке идти пока не готовы. Но и количество квартир от застройщиков с хорошим бонусным приложением не бесконечно. Поэтому при выборе правильного застройщика можно довольно успешно решить свой квартирный вопрос.
