С развитием рынка коммерческой недвижимости растет потребность в профессиональном управлении объектами. Сегодня уже недостаточно только управлять офисным/торговым центром, необходимо повышать его доходность, снижать издержки, выдерживать усиливающуюся конкуренцию. Самостоятельно и при этом эффективно решать финансовые и маркетинговые вопросы, привлекать ...
С развитием рынка коммерческой недвижимости растет потребность в профессиональном управлении объектами. Сегодня уже недостаточно только управлять офисным/торговым центром, необходимо повышать его доходность, снижать издержки, выдерживать усиливающуюся конкуренцию. Самостоятельно и при этом эффективно решать финансовые и маркетинговые вопросы, привлекать арендаторов, обеспечивать техническую эксплуатацию объекта — от вывоза мусора, оплаты коммунальных услуг до набора специального персонала, собственникам зданий достаточно сложно. Избавить от многих проблем и ошибок могут профессиональные управляющие компании. Однако тюменские владельцы коммерческой недвижимости в основном пока еще не готовы привлекать сторонних управляющих, предпочитая либо брать все хлопоты на себя либо создавать собственные УК. Об этом говорили сегодня на бизнес-форуме руководители ведущих управляющих, строительных и консалтинговых компаний Тюмени. Как отметил исполнительный директор ООО «Лекс-Консалтинг» Виталий Субботин, управление коммерческой недвижимостью только начинает развиваться в нашей стране, и по этой теме еще мало учебной литературы. В целом, привлечение УК позволяет собственникам рационально использовать объект недвижимости и повысить его стоимость, решать вопросы содержания здания, имущества, благоустройства
«Отсутствие грамотного управления приводит к низкому качеству обслуживания и в итоге уходу арендаторов, снижению популярности центра, его стоимости, падению доходности объекта, — перечисляет негативные последствия Виталий Субботин. — Управлять коммерческой недвижимостью должны профессионалы, но на рынке Тюмени их еще недостаточно».
Исполнительный директор ООО «Лекс-Консалтинг» подчеркнул, что привлекать девелоперов необходимо на стадии проектирования, тогда будет правильно выбрана площадка для строительства с учетом магистральных развязок и мест для парковки, определена верная концепция, одним словом, проработаны все детали, которые влияют на успех проекта и стоимость недвижимости. Но так происходит не всегда, часто компании привлекают управляющих на стадии эксплуатации здания.
Своим опытом управления и видением ситуации поделилась директор бизнес-центра «Нобель» Елена Чуклина. По ее словам, спрос на услуги УК станет расти, и вскоре арендаторы, по примеру столичных, будут идти к конкретным управляющим. Однако в Тюмени рынок УК только формируется, и о конкуренции говорить пока не приходится, сегодня даже трудно получить информацию о действующих компаниях. В качестве успешного примера Елена Чуклина отметила опыт УК «Премьер девелопмент», которая управляет ТРЦ «Гудвин», «Премьер» и «Премьер-Дом».
«Преимущества привлечения УК в том, что специалисты знают конъюнктуру рынка, могут мобильно реагировать на изменения, привлекать арендаторов, надежных партнеров-аутсорсеров, обеспечивать высокое качество услуг, — приводит доводы в пользу профессионалов директор бизнес-центра „Нобель“. — Вместе с тем, при работе с управляющими есть и свои риски — потеря контроля над управлением объектом, низкий уровень оказываемых услуг, незаинтересованность УК в сокращении расходов».
В целом, как отмечают участники форума, рентабельность УК не очень высокая — от 3% до 20%. В частности, по данным сертифицированного аналитика рынка недвижимости «Лекс-системы управления» Валентины Трошиной, рентабельность торговых центров составляет 15%.
По словам гендиректора УК ООО «Премьер девелопмент» Павла Кривчуна, компания управляет не только крупными ТРЦ, но несколькими салонами, офисными зданиями, торговыми базами. Наибольшую рентабельность обеспечивает управление торговыми базами.
Не обойтись без сторонних управляющих в том в случае, когда недвижимость принадлежит многим собственникам, они не могут договориться даже по простым вопросам — о замене лампочек, говорит директор ГК «ЯМиК» Сергей Ямпольский. «Сегодня собственник хочет делать всем сам — мыть полы, разбираться в канализации, хотя проще заплатить за эти услуги профессионалам. Каждый должен заниматься своим делом», — считает он.
Но у собственников — своя точка зрения. В первую очередь, их не устраивает качество услуг, а, во-вторых, — цена. «Мы понимаем, что невозможно всем самим заниматься, но не хотим платить большие деньги за плохое качество», — сказал один из участников форума.
Как резюмировал дискуссию заместитель председателя правления Западно-Сибирского банка Сбербанка Владимир Касьяник, пока соотношение «цена-качество» не будет сбалансированным, собственники будут самостоятельно управлять своими объектами.
