Тюменский рынок бизнес-недвижимости скоро "наестся"?

Стремительная экспансия в Тюмень федеральных и иногородних компаний, миграция северян, рост благосостояния тюменцев и, как следствие, увеличение предпринимательской активности в городе — все это ведет к развитию рынка офисной недвижимости. Удовлетворяет ли тюменский рынок «бизнес-квадратов» растущие потребности деловой части населения и каковы его дальнейшие перспективы — об этом говорилось накануне на очередном заседании пресс-клуба «КВ — Диалоги о недвижимости». Отметим, что коммерческая недвижимость впервые на пресс-клубе обсуждалась два года назад. Тогда было высказано мнение о том, что на первом месте по спросу в Тюмени стоят торговые помещения, на втором — офисные, на третьем — помещения под ресторанный бизнес. Сейчас, похоже, ситуация несколько изменилась. Эксперты утверждают, что спрос на офисную недвижимость в Тюмени более чем активный и он значительно превышает предложение. Это неудивительно, так как ситуация с наличием офисной недвижимости в Тюмени пока напряженная. Часть офисов располагается в зданиях бывших НИИ, часть — в уже имеющихся бизнес-центрах, которые в Тюмени пока по пальцам можно пересчитать. Некоторые офисы находятся в помещениях, изначально не предназначенных для деловой активности, таких как детсады, общежития и т. д. Основная площадь действующих объектов расположена в центральной части города (69%), большая доля строящихся объектов также планируется к введению в центре города (92%). Отметим, на сегодня ставки арендной платы в существующих бизнес-центрах находятся в диапазоне от 400 до 1500 руб. за кв. м в месяц. Уровень цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости находится в диапазоне от 40 до 135 тыс. руб. за кв. м. Данные консалтинговых агентств по поводу емкости рынка офисной недвижимости несколько разнятся. Так, компания «Денова-консалтинг» оценивает емкость в 190 тыс. кв. м. К 2008-му году, отмечает генеральный директор компании Наталья Девяткова, рынок «прирастет» на 200 тыс. кв. м — уже сейчас заявлено о 23 проектах строительства современных бизнес-центров. По данным КГ «Лекс», в ближайшие два года к вводу планируется около 300 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. Среди объектов — бизнес-центры как в самом «сердце» города, так и на его окраинах, где пересекаются важные транспортные магистрали. Так, уже сейчас заявлено о строительстве многофункционального гостинично-делового комплекса на перекрестке улиц Первомайская-Советская-Сакко («Партнер»), общественно-делового центра в конце ул. Ленина («Сибагроопт»), гостинично-делового центра на ул. Пермякова («Геотрон»), гостинично-офисного центра в конце ул. Мориса Тореза («Сибинтел»), бизнес-центра «Ермак» (Тюменинвестстрой") и многих других проектах. Вместе с тем, считает советник главы города Олег Бузников, изначально сложившаяся практика строить бизнес-недвижимость в самом центре города, где имеется исторически сложившаяся застройка, в корне неправильна. На сегодня современные бизнес-центры большой площади (не менее 10−15 тыс. кв. м) должны иметь развитую инфраструктуру — парковки, подъездные пути, транспортную доступность, однако узкие улочки исторической Тюмени, где хотят вести свои дела предприниматели, совсем не подходят для размещения таких объектов. Оптимальное размещение бизнес-центров в Тюмени, считает Бузников, возможно либо на реконструируемых, либо на вновь осваиваемых территориях. Учитывая все растущую деловую активность города, Тюмени не помешал бы и свой деловой квартал. Примером здесь может послужить Москва, где уже строится целый деловой город «Москва-Сити». Инвестиции только в первую очередь проекта (а это 3 млн кв. м новых площадей) составляют 10 млрд долл. Всего же к 2009 году на территории «Москва-Сити» построят 19 высотных комплексов, в том числе одно из самых высоких зданий в мире — 600-метровую башню «Россия». В Тюмени подобные «Сити» могли бы разместиться на озере Алебашевское, где появится технопарк, в микрорайоне «Тюменский-2», в заречной части города. По данным Наталья Девятковой, тюменский строительный бизнес уже подхватил эту идею. Квартал, где сосредоточится деловая жизнь Тюмени, появится в городе в районе ул. Герцена и Камышинская на территории в 5 га. Здесь будут возведены бизнес-центры, торговая зона и жилье класса «эконом» и «эконом+». Реализацией проекта займется тюменская строительная компания «Калинов Мост». Учитывая такое большое количество объектов, рынок офисной недвижимости уже через пару лет может полностью насытиться и перенасытиться, считает Девяткова. Это приведет к тому, что девелоперы начнут предлагать более качественные объекты с большим набором функций, а арендные ставки на недвижимость снизятся. Эксперт даже называет точную цифру — до 500−600 руб. за кв. м. С этим утверждением в корне не согласна директор управляющей компании «Нобель» Елена Чуклина, которая уверена, что и через несколько лет рынок все еще будет растущим. «Серьезные иностранные инвесторы, которые приходят в Тюмень, всегда просчитывают все до мелочей, — поддержал Елену Чуклину представитель холдинга „Сибинтел“ Игорь Михайлов. — Так что вряд ли они сделали бы ставки на город, в котором через несколько лет рынок офисной недвижимости может стать перенасыщенным».