На прошлой неделе "Вслух.ру" опубликовала первую часть материала "Тюмень: итоги недвижимости-2005". Напомним, своеобразные результаты работы тюменского строительного сектора основные участники рынка – риелторы и строители – обозначили на первом в этом году заседании пресс-клуба "КВ – диалоги о недвижимости".
На прошлой неделе «Вслух.ру» опубликовала первую часть материала «Тюмень: итоги недвижимости-2005». Напомним, своеобразные результаты работы тюменского строительного сектора основные участники рынка — риелторы и строители — обозначили на первом в этом году заседании пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости». Решив не обращаться к сухим цифрам и итогам, эксперты рынка составили рейтинг событий, повлиявших на рынок недвижимости. В разговоре приняли участие заместитель директора по коммерции компании «Тюменинвестстрой» Светлана Тюкова, заместитель председателя правления ПИК «Наш город — Строим вместе» Дмитрий Лугин, заместитель генерального директора компании «Сибинтел Девелопмент» Игорь Михайлов, исполнительный директор АН «Золотой ключик» Татьяна Шохина, директор консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» Алексей Долгих.
Покупателей заставят развлекаться?Еще одним значительным событием, повлиявшим на рынок недвижимости (ранее были названы приход крупного московского инвестора с целью строительства элитного жилья и популяризация среди тюменцев таун-хаусов), на этот раз уже коммерческой, участники пресс-клуба назвали все более явную тенденцию к глобализации тюменской торговли, постепенный уход от мелких форм торговых предприятий и смешение развлечений и шопинга. Первыми «ласточками» в этом направлении стали торгово-развлекательные центры «Гудвин» и «Премьер». По мнению Дмитрия Лугина, сейчас все более явно наблюдается нежелание арендаторов покупать квартиры на первом этаже зданий, которые при переводе в нежилое помещение становятся торговыми площадями.
«На сегодня все хотят комплексную торговлю и продуманную концепцию и начинку, что является залогом потенциального успеха. Поэтому предприниматели начинают это понимать», — говорит он.
Тем не менее Татьяна Шохина считает, что, несмотря на явное смещение спроса торговых арендаторов в сторону больших торговых центров, перспектива развития небольших нежилых помещений в салоны красоты и парикмахерские все же остается. И в дальнейшем все же этот сектор недвижимости будет развиваться, так как в новых строящихся домах (в текущем году Тюмень вовсе не собирается снижать темпы строительства) непременно предусматриваются нежилые помещения на первом этаже.
В этом году, да и в последующие годы, считают эксперты рынка недвижимости, рынок коммерческой недвижимости будет все больше следовать западным тенденциям укрупнения торгового бизнеса. Делаться это будет и за счет того, что покупателей буквально «заставят» развлекаться, обустраивая в торговых центрах развлекательную инфраструктуру — фуд-корты, кинотеатры, интернет-кафе, а в будущем и спортивно-оздоровительные комплексы и боулинг-клубы. Еще одной явной тенденцией в секторе коммерческой недвижимости специалисты рынка называют появление бизнес-центров, по качеству на порядок отличающихся от ныне существующих. В будущем году одним из подобных объектов станет бизнес-центр класса «В» под названием «Нобель».
Ответы на вопросыМежду тем наряду с активным развитием рынка в Тюмени пока не наблюдается успехов в области аналитики. Почин этой работе обещала положить тюменская консалтинговая компания «Ассоциация АЛКО», которая заявила о создании информационной базы аналогов объектов коммерческой недвижимости. В тот время как разрозненные и резко расходящиеся данные агентств недвижимости и ряда консалтинговых компаний не дают четкого представления ни о ситуации на рынке в целом, ни о перспективах его развития, информационная база позволит за короткое время ответить на многие вопросы, рассказал Алексей Долгих. Ею смогут воспользоваться риелторы, оценщики, аналитики, инвесторы. Помимо традиционных объектов коммерческой недвижимости — офисных, торговых и бизнес-центров — она включает в себя и так называемую «промышленную недвижимость» — склады, базы, заводские площади, земельные участки. Первичную информацию разработчики программы берут из различных источников, в том числе средств массовой информации, базы данных агентств недвижимости Тюмени и сведения государственных и муниципальных органов власти. Кстати, подобной аналитикой в Тюмени планирует заняться не только «АЛКО», но и аналитический центр, создаваемый при ТюмГУ. Впрочем, участники пресс-клуба уверены, что такие информационные продукты придутся по вкусу не только структурам, работающим с коммерческой недвижимостью, но и строителям жилья. Любому застройщику, говорит Игорь Михайлов, необходимы реальные прогнозы — что и в каком районе города следует построить, насколько хорошо это будет продаваться. В том, что теория рынка недвижимости Тюмени нужна, согласен и Дмитрий Лугин. Пятнадцатилетняя история рынка тюменского жилья позволила риелторам и строителями приобрести огромный практический опыт, но не наработать теорию.
«Драконовский» законСобытием, оказавшим значительное влияние не только на тюменский, но и на российский рынок недвижимости в целом, все участники пресс-клуба называют «закон о долевке». Его действие пока еще ощущается не особо сильно, но уже в ближайшем будущем, вполне возможно, что и в этом году, он аукнется строительному сектору. Напомним, закон вступил в силу 1 апреля прошлого года. По замыслу разработчиков, он должен защитить дольщиков от возможных махинаций недобросовестных застройщиков. В частности, он дает право дольщику расторгнуть договор со строительной компанией и забрать деньги с процентами, обязывает застройщиков предоставлять всю бухгалтерскую информацию по первому требованию клиента, а также грозит штрафами для строителей в случае задержки со сдачей жилья. Также застройщики не могут привлекать денежные средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора долевого участия, причем возможно это только после государственной регистрации прав на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликование проектной декларации.
Как отметила Светлана Тюкова, «эмоции от нового документа уже улеглись, сейчас только остается пытаться его исполнять». Однако даже такому крупному застройщику, как «Тюменьинвестстрой», это удается не в полной мере.
Между тем, считают участники рынка недвижимости, новый закон приведет не столько к порядку на рынке долевок и защите прав покупателей доли, сколько к монополизации рынка, а следовательно, и к удорожанию «квадрата». Дело в том, что «драконовским» требованиям закона, и то не в полной мере, смогут следовать только крупные участники рынка. Более мелкие его представители, не имеющие, например, за душой средств для «нулевого» строительства, просто уйдут с рынка сами. Как считает Дмитрий Лугин, закон потребителя не только защищает, но и выворачивает ему карманы — крупные компании, оставшиеся на рынке, поднимут цены на квадратные метры. Причем этому поспособствует не только некоторое снижение конкуренции, но и желание строителей подстраховаться, например, от будущих штрафов. Таким образом, самим покупателям квартир заранее придется за это расплачиваться.
Закон может привести к тому, что строители, не имеющие возможности его выполнять, скорее всего, с первичного рынка уйдут на вторичный рынок жилья. Здесь опять удар будет нанесен по потребителю: при растущем спросе на жилье цена «квадрата» в уже построенных домах несравнимо выше, чем доля в строящихся.
Постепенно, говорит Игорь Михайлов, застройщики будут придумывать все более изощренные методы обхода закона — уже сейчас, например, действует договор предварительной покупки. Новости рынка недвижимости Тюмени и Тюменской области можно найти здесь.
