В кризис рынок аренды диктует новые правила.
_Аренда недвижимости — благодатное поле для бизнеса в любом населенном пункте, где есть стабильно работающие предприятия и учебные заведения. Кто-то приезжает учиться, кому-то захотелось жениться… В общем, все традиционно: сниму недвижимое имущество в аренду, желательно на длительный срок, по адекватной цене. Ну и классическое: агентам не беспокоить. Что, впрочем, не мешает жить и здравствовать агентствам, специализирующимся на аренде жилья. И, что самое главное, — развиваться вполне доходному бизнесу — сдаче жилья в наем. Но настолько ли прибылен этот бизнес в финансово сложные времена?!_
Особенности аренды в кризис
Экономический кризис привнес свои нюансы в систему арендного рынка. Помимо корректировки агентских вознаграждений, претерпела изменения и сама система расчета между квартиросъемщиком и собственником.
Довольно-таки продолжительное время сумма коммунальных услуг вкладывалась в размер месячной арендной платы, и никто особо не переживал, что там нарисовано на счетчиках. Но с удорожанием тарифов и с ужесточением жилищно-коммунальной политики стали появляться объявления «с плюсом». Наглядно это выглядит так: «цена в месяц — 15 тыс. рублей +». Такая формулировка подразумевает, что помимо основной части оплаты съемного жилья существует дополнительно неизвестная переменная. Точнее, приблизительно известная, равная счету за коммунальные услуги: сколько воды-электричества использовал, столько и заплатил.
Сегодня большинство объявлений о сдаче жилья внаем имеет этот самый плюс, и лишь некоторые объявления радуют формулировкой: стоимость коммунальных услуг включена в стоимость арендной платы.
С приходом кризиса появилось и такое явление, как депозит. Ранее оно было куда больше знакомо тем, кто «понаехал в столицу». Именно там при заселении в съемное жилье каждый уважающий себя собственник помимо платы за месяц брал в залог на случай порчи имущества или несвоевременной оплаты проживания сумму, равную стоимости одного или двух месяцев проживания. В Тюмени до кризиса 2009 года таких запросов собственники жилья не предъявляли. Теперь наличие депозита за один месяц — практически обязательное условие.
Изменился и размер комиссионного вознаграждения. В сытых 2005-2008 годах размер комиссионного вознаграждения для специалиста по аренде был идентичен арендной ставке. Попытки работать за меньшие деньги жестко осуждались профессиональным сообществом. «Сейчас в крупных и специализирующихся на аренде компаниях сумма комиссионного вознаграждения составляет 70% от размера ежемесячного арендного платежа. Особо успешные в данном вопросе агенты успевают добирать свою комиссию с собственников квартир, объясняя это ценой работы за то, что нашли достойного квартиранта. В среднем комиссионное вознаграждение балансирует на уровне 50% от размера арендной платы. Но есть особые индивидуумы на рынке, которые готовы работать и за 2-5 тыс. рублей. Результат от работы таких специалистов также непредсказуем, как и размер их вознаграждения.
Традиционно в кризис размер арендной платы претерпевает изменения в меньшую сторону. Арендаторы оптимизируют свои расходы и переезжают в более приемлемое по цене жилье, порой меньшее по площади и расположенное в удаленном от центра города районе», — пояснил руководитель АН «Экспресс» Дмитрий Кривоногов.
С вас причитается!
Вместе с тем сдача квартиры внаем — это не только прибыль, но и расходы, которые можно поделить на три основные составляющие: коммунальные услуги, ремонт и налоги.
Начнем с коммунальных услуг.
Поэтому в расходной части коммунальные услуги могут как равняться нулю, так могут и отщипывать от прибыли в среднем до 2 тыс. рублей в летнее время и до 3 тыс. рублей в зимнее время за однокомнатную квартиру.
Ремонт — тоже значимая часть расходов собственника-арендодателя. Редкий квартирант готов клеить обои за свой счет, тем более менять сантехнику и перестилать ламинат. Если только в счет арендной платы, но это совсем редкие случаи. Поэтому в 90% из 100% владелец квартиры вынужден тратить кровные на обновление внешнего вида квартиры. Если он не готов в качестве экономии собственноручно размешивать клей и лепить на стены очередные обои с розочками, то можно обратиться в соответствующие службы. Ремонт из серии «эконом» (чисто, аккуратно, местами уютно, но без пафоса) можно заказать по цене 5 тыс. рублей за кв. метр. При средней площади однокомнатной квартиры 42 кв. метра
ремонт съест 210 тыс. рублей. Сдаваемое в аренду помещение требует ремонта минимум раз в пять лет, а то и чаще. Если уповать на то, что попадутся квартиранты с человеческим лицом и адекватным поведением, бережным отношением к чужому имуществу и своевременной платежеспособностью (ну, просто сказочные какие-то квартиросъемщики!), то ежегодно на ремонт придется откладывать по 40 тыс. рублей. Или снижать размер арендной платы. В крайнем случае, договариваться о ремонте с жильцами. Разумеется, в счет арендной платы.
Что касается налогов, то честный и добропорядочный собственник должен платить деньги государству. К тому же в 2015 году региональное управление активизировало работу по выявлению физических лиц, сдающих в аренду недвижимое имущество и не декларирующих свои доходы.
Граждане, предоставляющие квартиры или иные помещения внаем, обязаны заплатить налог на доходы физических лиц (далее — НДФЛ). При этом если квартира сдается физическому лицу (студентке-отличнице Маше или хорошей семье Ивановых), налог уплачивает собственник помещения.
«Уплатить НДФЛ за 2014 год налогоплательщики должны не позднее 15 июля этого года. Также налогоплательщик должен представить по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Хотелось бы обратить внимание налогоплательщиков — физических лиц, имеющих в собственности более двух объектов недвижимого имущества, что при реализации своих законных прав, на распоряжение принадлежащих им на праве собственности имуществом и регулярном получении ими доходов, в соответствии с заключенными договорами аренды им следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе налоговый орган вправе пересчитать налоговые обязательства в случае выявления объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества», — пояснила заместитель руководителя УФНС России по Тюменской области Ольга Иванова.
Жители Тюменской области!
Проявите активную гражданскую позицию.
Вы снимаете квартиру, жилой дом, дачу, офис или торговые площади?
Ваш сосед сдает квартиру или иное имущество?
Просто позвоните +7(3452)29-62-55!
Независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Зиненко: «В долгосрочном плане без разницы, покупает человек жилье для последующей сдачи его в аренду или оставляет деньги на депозите. Потому что 100%-ной защиты от инфляции не дает ни один из перечисленных инструментов. Жилье изнашивается, требует ремонта и морально устаревает, а деньги обесцениваются в силу правительственной политики и современной монетарной системы.
Что касается краткосрочного планирования, то в кризисные времена ставки растут, а цены падают. Таким образом, хранить деньги на депозите лучше, чем в недвижимости. И средства целыми останутся, и процент еще повышенный принесут. А недвижимость обладает свойством: при падении цены продажи тянуть за собой вниз арендную ставку.
Длится такое понижение вплоть до условного «дна» финансово-экономического кризиса. А там «точка перелома» — и все меняется с точностью до наоборот: ставки начинают стремительно падать (а с ними и депозитная доходность), тогда как активы начинают отыгрывать свое кризисное падение ускоренным ростом, кратно превышающим доходность банковского депозита. Арендные ставки на это изменение реагируют сразу же и разворачиваются в рост, вплоть до очередного пика.
Есть еще один сегмент недвижимости, аренда объектов которого возвращает нас к чеховским «домам с мезонином». Все чаще в кругу знакомых можно услышать фразу: надо снять дачу на лето. Но так ли легко это сделать в Тюмени?! Свое мнение по этому вопросу высказал наш постоянный эксперт — заместитель генерального директора АН «Адвекс» Аюр Ербактанов.
«Рынок аренды загородной недвижимости не развит, потому что полностью готовых объектов за городом мало. У большинства владельцев шикарных коттеджей в кухне до сих пор патрон с голой лампочкой свисает, притом что мебель за полтора миллиона. Дорогое сдавать надо задорого (от 50 тыс. рублей в месяц) и страшно, загадят и доведут до крайности. Дешевого (в пределах 30 тыс.) нет практически. Дачи на лето спрашивают постоянно, но у нас (агентов) нет ничего такого. Поэтому снимать такие объекты недвижимости на летний сезон жители города вынуждены у знакомых. Ценовая политика полностью не сформирована, но данные все же есть: от 3 тыс. в месяц за картонный домик и до 15-20 тыс. — за современный дом с удобствами.
Анализируя эту часть загородного рынка, мы видим, что сложившегося стандартного предложения нет, спрос большой, но неудовлетворенный. Чтобы сдача в аренду дачных домов стала настоящим бизнесом, он должен окупаться лет за 10-12, а у нас сезон короткий — всего три месяца. Таким образом, возможный доход собственника от аренды составит 100 тыс. за сезон или 300 тыс. в год, при условии, что сдаваемый в аренду дом полностью пригоден для жизни, имеет качественную отделку и оснащен мебелью. Если мы умножим годовой доход на срок окупаемости, то получим ценник за хороший дом — 3-3,5 млн рублей. А в Тюмени таких лакомых предложений — полностью готового меблированного дома на земельном участке в пригороде по цене 3,5 млн рублей — нет не только для арендаторов, но и для себя любимых».
