Они готовы и строить, и продавать дешевле.
Для строительства доступного жилья в российских регионах могут привлечь китайские компании. Об этом, выступая на Петербургском экономическом форуме, заявил первый вице-премьер Игорь Шувалов. Из-за того, что отечественные фирмы не хотят строить много и недорого, он готов допустить к участию в госпрограммах китайских девелоперов.
«Китайцы строят миллиард квадратных метров жилья в год, исключая коммерческую недвижимость, просят пустить на российский рынок и сделать 25 млн кв. м за два года и на 15% дешевле. Это сигнал губернаторам, работающим в сцепке с застройщиками», — цитирует Шувалова РБКdaily. Шувалов отметил, что Россия нуждается в объемах строительства жилья на уровне не меньше 100 млн кв. м в год, чтобы обеспечить существующую потребность в жилой недвижимости. Поручения президента по объемам выдачи ипотеки уже перевыполнены, «однако мы по-прежнему барахтаемся с предложением (жилья. — РБК) на рынке», утверждает вице-премьер.
Сколько строим
В 2013 году в России было введено в эксплуатацию 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. м (+ 5,6% к 2012 году). 1,4 млн кв. м из них — заслуга Тюменской области. Еще 10 лет назад наш регион строил в три раза меньше, сейчас область — лидер по вводу жилья, и снижать темпы строительства не собирается. Тюменский регион единственный в России выполнил задачу по возведению 1 кв. м жилья на человека. В Тюмени введено 894 тыс. кв. м жилых помещений. Из них 818 тыс. кв. м — в многоэтажных домах, 75,5 тыс. кв. м — в малоэтажных.
Как отмечал руководитель отделения по работе с жилой недвижимостью тюменского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Щиголь, на начало 2014 года на рынке новостроек областного центра выставлено на продажу 7 тыс. 100 квартир. Но только за апрель на рынок вышло 14 новых объектов в районах Восточный-2, Дом Обороны, Московский тракт, Мыс, МЖК, Тюменский и Европейский микрорайоны. Объем предложения за месяц вырос на 1 тыс. 699 квартир и составил 9 тыс. 465 объектов. Безусловно, активное строительство ведется и в столицах. Весь жилищный фонд страны достиг примерно 3,3 млрд кв. м, из которых почти 80% — многоквартирные дома. Однако, по данным фонда РЖС, потребность в жилье в России сейчас составляет 280 млн кв. м.
30 тысяч рублей за квадрат — реально?
Речь идет не о высоко рентабельном элитном жилье. Правительство страны запустило программу «Жилье для российской семьи» и делает ставку на доступность. Согласно этой программе с 2014 по 2017 годы в России нужно построить 25 млн кв. м жилья экономкласса. Необходимым условием участия застройщика в программе является обязательство возвести не менее 25 тыс. кв. м жилой недвижимости. Предполагается, что застройщики инвестируют в проект около 750 млрд рублей — 30 тыс. рублей за 1 кв. м. По этой же цене квартиры должны поступить в розницу. Государство компенсирует затраты строителям на коммуникации из расчета 4 тыс. рублей за 1 кв. м, а также гарантирует выкуп квартир.
Получается, что застройщик, по подсчетам Минстроя, сможет заработать на проекте до 10%. Желающих участвовать в такой программе единицы. Крупным девелоперам кажется непривлекательной маржа в доступном жилье. Средняя стоимость 1 кв. м типового жилья в России в 2013 году, по данным Росстата, составила 49,9 тыс. рублей. К слову, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м в многоквартирных домах в Тюменской области достигла в 2013 году 33,5 тыс. рублей. Для сравнения: в 2012 году она составляла 29,5 тыс. рублей, сообщает Тюменьстат. А удельная цена предложения в Тюмени в апреле 2014 года по сравнению с мартом текущего года, по данным экспертов рынка недвижимости, выросла на 955 рублей за 1 кв. м и составила 57 тыс. 605 руб./кв. м.
Несмотря на это, в некоторых городах России уже есть проекты со стоимостью квадратного метра менее 30 тыс. рублей. Например, такие квартиры можно купить в крупных городах Западной Сибири (Новосибирск, Омск), а также в Краснодаре и Саратове. Как отмечает аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи» Глеб Бекетов, подобную ценовую политику могут проводить только крупные застройщики, в собственности у которых имеется внушительный объем земельных ресурсов. Такие фирмы, как правило, осуществляют полный цикл строительных работ, располагают хорошей материально-производственной базой (собственные заводы по производству стеновых панелей, бетона) и не зависят от внешних источников финансирования. В целом качество возводимых микрорайонов соответствует классу «эконом», да и внешне объекты застройки производят приятное впечатление, поэтому спрос на подобное жилье стабильно высок.
«В Тюмени пока аналогичных проектов нет. Земля в пределах города стоит очень дорого, а участки за чертой областного центра не кажутся застройщикам перспективными с точки зрения вложения средств и привлечения покупателей, — подчеркивает Бекетов. — В Тюмени очень мало застройщиков, которые располагают необходимыми ресурсами для самостоятельного обеспечения полного строительного цикла. Те строительные компании, у кого свои мощности есть, продают уже готовое жильё, поэтому, естественно, его стоимость выше. Также цены подогреваются высоким спросом на жилье: пока покупатель готов приобретать квартиры по 50 тыс. рублей за квадрат, строительные компании не будут изыскивать возможности для вывода на рынок более доступных объектов. Но снижение стоимости, всё же, весьма вероятно — конкуренция на первичном рынке из года в год только увеличивается, да и рынок недвижимости, стоит сказать, в Тюмени переоценён».
Что предлагает Китай
Китайские же застройщики готовы и строить, и продавать дешевле. «Голос России» еще в прошлом году сообщал, что перегрев китайского рынка недвижимости вынуждает строительные компании инвестировать в зарубежные проекты. В частности, китайская корпорация «Чжода» стремится выйти на российский рынок доступного жилья. Она обещает экономическое и технологическое чудо: строить в рекордные сроки по цене на треть ниже, чем у российских застройщиков.
Насчет темпов строительства сомнений не возникает. Видео о том, как в провинции Хунань возвели высотное здание всего за 360 часов, долгое время было в топе просмотров в российском Интернете. Секрет такой скорости — в китайских технологиях строительства из готовых сборных комплектов. На заводе делают железобетонные блоки и металлический каркас, которые потом просто собираются, как конструктор. Это не только сокращает сроки, но и снижает себестоимость строительства (примерно на 10%).
По таким технологиям корпорация «Чжода» готова возводить в России жилые микрорайоны с необходимой инфраструктурой: поликлиниками, детскими садами, магазинами. Эксперты российского рынка недвижимости опасаются: как бы эти рекорды не были в ущерб качеству. Первый заместитель директора федеральной риэлторской компании «Этажи» Лилия Гадиева отмечает: «С точки зрения потребителя, такая стоимость квадратного метра (30 тыс. рублей — Прим. ред.) совершит революцию на рынке недвижимости. Но тут надо задуматься о качестве. У россиян сформировался отрицательный стереотип о китайских товарах. Если качество возводимого жилья будет высоким, то будет сверх ожиданий. В таком случае, у наших застройщиков остаётся возможность продолжать успешную деятельность, если они пересмотрят свою технологическую и ценовую политику. В любом случае, конкуренция движет рынком и заставляет лучше работать всех участников».
Придут или нет?
По мнению Глеба Бекетова, в Тюмень строительные компании из Поднебесной придут нескоро: «Тюменская область входит в число тех регионов-лидеров, кто план по вводу жилья не только выполняет, но и перевыполняет. В России есть большое количество регионов, где ситуация с жилищным строительство не такая радужная — там, думаю, не отказались бы от помощи коллег из Китая».
Директор по продажам и маркетингу компании «Сибстройсервис» Павел Юрочкин считает, что приход китайских строителей вполне реален, и для рынка недвижимости Тюмени он стал бы полезным. «Любая конкуренция ведет к снижению цен на товары и услуги, поэтому „включение“ китайских строителей автоматом повлечет внедрение технологий и способов строительства, которые они опробовали у себя и на международном рынке в целом. Все это, в свою очередь, даст толчок к развитию действующих игроков рынка недвижимости. Компания „Сибстройсервис“ работает более 20 лет на рынке, мы изучили особенности и тенденции тюменского потребителя, в этом наше преимущество перед вновь созданными или пришедшими извне компаниями. Считаю, что глобальных потрясений не произойдет, а у жителей нашего региона появится более широкий выбор», — говорит Юрочкин.
Между тем, крупные тюменские застройщики уже выиграли на аукционах Фонда РЖС земельные участки для строительства новых микрорайонов за ул. Федюнинского, у Московского тракта и в других частях быстро растущего города. Такие аукционы проходят регулярно. По словам заместителя руководителя департамента по взаимодействию с государственными муниципальными органами власти фонда Анатолия Азизова, Тюменская область — один из первых регионов, с которым стал сотрудничать фонд. По данным на конец прошлого года, на земельных участках фонда в области реализуется восемь проектов комплексной застройки, один проект уже реализован. Общая площадь жилья, проектируемого и строящегося, составляет более 1,3 млн кв. м. За время сотрудничества с фондом в области прибавилось более 275 тыс. квадратов.
На сегодняшний день примерно ясен план развития жилщного строительства в Тюмени почти до 2030 года. Отдельные проекты рассчитаны в среднем на 3 тыс. жителей. Эти жилые комплексы включают в себя как жилье экономкласса, так и класса комфорт. Благодаря тому, что крупные площадки будут реализовываться на протяжении 5−10 лет, у застройщика есть возможность подстроиться под меняющуюся ситуацию на рынке, даже если к нам придут компании из Китая. Правда, пока сложно предположить, что в Тюмени жилье значительно подешевеет.
