Покупка квартиры: время пришло

О том, что цены на рынке жилой недвижимости достигли дна, застройщики твердят уже несколько месяцев. Но, несмотря на заверения о том, что опускаться им просто некуда, жилье на первичном и вторичном рынке продолжает дешеветь. Впрочем, у каждого падения есть свой предел и ниже себестоимости цена за квадрат все равно не опустится — застройщики просто не будут работать себе в убыток, поэтому пресловутое дно либо совсем близко, либо уже прощупывается. Недавно даже глава Сбербанка Герман Греф заявил, что более оптимального времени для покупки квартиры, чем сейчас, пожалуй, не будет.Кризис навел порядокВ основном эксперты согласны с топ-менеджером. Немногие компании в нынешних условиях рискуют запускать новые проекты. В этой связи большинство строек, которые должны были начаться в 2009—2010 годах, заморожены или отложены, на рынке реализуются квартиры, которые начинали строиться еще в докризисное время и рано или поздно они будут раскуплены. Срок сдачи большинства из них — конец нынешнего, начало следующего года, так что уже через год от былого изобилия на рынке останутся только воспоминания. Очевидно, что дефицит жилья подстегнет рост цен на недвижимость, по крайней мере падать они точно перестанут. Когда наступит час «х» и квартиры вновь начнут дорожать, не берется утверждать никто, но, по словам руководителя отдела продаж ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство» Алексея Гребнева, уже осень 2009 года выявит наметившиеся тенденции и тогда станет понятно, каких сюрпризов ждать от строительной отрасли. Тем же, кто все-таки отважился последовать совету Грефа и купить квартиру в ближайшее время, эксперты советуют, во-первых, приобретать жилье не с отдаленным сроком сдачи, во-вторых, обращать внимание на репутацию застройщика и подрядчика. Известные и крупные компании, проверенные годами, тысячами клиентов и не одним кризисом, куда более надежный вариант, чем мелкие игроки, на которых отражаются все колебания рынка. Казалось бы, пойти на риск и приобрести квартиру с отдаленным сроком сдачи в такое непредсказуемое время отважится редкий покупатель, не лишенный духа авантюризма, однако, по словам Алексея Гребнева, время — отнюдь не главный критерий выбора при покупке жилья. Решающее значение имеют цены. Если они устраивают покупателя, то, как правило, он готов закрыть глаза на отдаленную перспективу новоселья. Поведение цен в свою очередь не может не радовать покупателя. Если в конце 2006 года, когда наблюдался пик продаж, квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем 47−50 тыс. руб., то теперь опустился до 40 тыс., в спальных микрорайонах — том же микрорайоне № 2 жилого района Тюменский, квартиру можно купить по 30 тыс. руб. за квадрат. Рынок вторичного жилья долго держал оборону, но в конце второго квартала цены тоже просели с 48−50 тыс. руб. за квадрат до 45 тыс. руб. На первичном рынке спад стал ощущаться уже в начале 2009 года. Для того, чтобы привлечь клиента компаниям пришлось проявлять изобретательность, в ход пошли скидки, акции, бонусы, кто-то предлагал квартиру с ремонтом за счет продавца, кто-то очаровывал покупателя поездками в офис компании на лимузине или объявлял о значительном падении цены. Немудрено, что в подобных условиях покупатель стал более требователен, у него появилась возможность выбирать. «Если раньше клиент приобретал то, что успеет, то сейчас останавливается на лучшем. Соответственно, у подрядчиков возник стимул повышать качество строительства и ответственнее относится к срокам», — отмечает руководитель отдела продаж МДС. В целом кризис привел не к спаду, а к стабилизации рынка, уверен Алексей Гребнев. Взлет цен на жилье, который наблюдался в течение нескольких лет, сделал строительство отраслью привлекательной для любителей быстрого заработка — не слишком опытных и надежных фирм, которых мало заботила собственная репутация и ответственность перед клиентами. В этом смысле кризис навел порядок на рынке, он «очистился» от случайных игроков, на нем остались только проверенные временем компании, которые будут вести честную конкуренцию за покупателя. Ушел в прошлое и ажиотажный спрос на жилье, который наблюдался в докризисное время. Процесс покупки вошел в колею, теперь квартиры приобретают не для того, чтобы перепродать через год-два (сейчас это просто невыгодно), а, как это свойственно стабильному рынку, для улучшения жилищных условий, для детей и внуков. Стройка кипитНа сегодняшний день в Тюмени не так уж много крупных строек. Одна из них кипит в микрорайоне № 2 жилого района Тюменский. Большая часть домов уже возведена и, как говорит представитель МДС, этим летом работы продвигались даже активнее, чем прошлым. На сегодняшний день из 17 домов пять сданы, еще шесть домов обрели окончательный вид, внутри идут отделочные работы, к концу года жилье планируют сдать. Квартиры в микрорайоне пользуются стабильным спросом не только у тюменцев, но и северян. Причем никакой широкомасштабной рекламной кампании ни на Ямале, ни в Югре не проводилось, сработало что называется «сарафанное радио» — знакомые, купившие здесь квартиры, посоветовали их своим друзьям и знакомым. Более 600 квартир в микрорайоне № 2 жилого района Тюменский выкуплено Министерством обороны РФ для военнослужащих. Много квартир приобретено в рамках программы помощи молодым семьям, выкуплено Тюменским областным жилищным фондом для расселения людей из ветхого и аварийного жилья. Сотрудничество с государством и заключенные договоры накладывают дополнительные обязательства на застройщика по срокам ввода объектов. Все это, безусловно, придает проекту дополнительный вес и вселяет уверенность в покупателей, что свое жилье они получат в срок. Играет свою роль и репутация — застройщик (ООО «Дирекция капитального строительства»), и подрядчик (ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство») — далеко не первый год на строительном рынке. Как крупные игроки они более устойчивы во время социально-экономических встрясок. Цена за квадрат в микрорайоне — одна из самых доступных. Застройщик снизил ее до 30 тыс. рублей. Причина столь демократичных расценок вовсе не в готовности реализовать квартиры любой ценой. Все дело в самой технологии возведения жилья — это монолитно-каркасное домостроение, которое позволяет использовать меньшее количество материалов. Качество домов при этом только выигрывает — срок службы таких объектов не менее 150 лет, к тому же применяемые материалы — вентилируемые фасады — позволяют хорошо сохранять тепло — подобно термосу они не пропускают холод зимой и тепло летом, дома не продуваются даже если со всех сторон открыты ветру. Как следствие, чтобы обогреть такое помещение нужно намного меньше тепла, чем в кирпичных и панельных домах. По словам новоселов зимой им даже приходилось открывать форточки. Квартиры стали доступнее?Стоит отметить, что компания и до кризиса готова была идти навстречу покупателю — по строящимся объектам есть возможность рассрочки платежа. По условиям подрядчика, необходимо внести 50% стоимости квартиры, остальное можно заплатить в течение полугода. Несмотря на то, что ипотека вместе с галопирующими темпами строительства и взрывным спросом канули в Лету, покупка жилья в какой-то степени стала доступнее. К примеру, однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м все в том же микрорайоне № 2 жилого района Тюменский можно приобрести менее чем за миллион. «Квартиры-малышки», которые, приобретаются, как правило, для детей-студентов или молодых семей обходятся в 956,8 тыс. рублей. А учитывая возможность рассрочки, первый взнос на такие квартиры составит менее 480 тыс. рублей. Помимо «малышек» в ассортименте двух, трехкомнатные квартиры площадью от 45 до почти 80 квадратов. Можно выбрать квартиру-студию, лишенную стеновых перегородок (они подходят для тех, кто намерен моделировать пространство квартиры по собственному усмотрению), так и квартиру с привычными межкомнатными границами. Однако, среди преимуществ застройки не только цена. Многих привлекает местоположение микрорайона — с одной стороны это тихое нешумное место вдали от суеты центральных улиц, с другой — территория, которая удачно вписалась в городскую инфраструктуру. Здесь все поблизости — школа, крупные торговые центры, банки, кафе и парикмахерские, через микрорайон проходят автобус и два маршрутных такси. До центра города рукой подать, если ехать на автобусе, а если на машине и того быстрее. Для тех, кто предпочитает объезжать утренние и вечерние пробки — рядом объездная дорога. Уже сегодня понятно, как будет выглядеть микрорайон в скором будущем. Просторные дворы, зеленые лужайки, дома не прижаты друг к другу, поэтому отсутствует ощущение тесноты, которое часто возникает в каменных джунглях многоэтажек. По обочинам тротуаров уже рассажены деревья, которые ограничивают территорию застройки. Несмотря на то, что жильцов здесь еще мало, уже заасфальтированы пешеходные дорожки, по которым неспешно прогуливаются молодые мамочки с детьми. У домов установлены качели и песочницы, в будущем детских зон будет еще больше. Достаточно места для парковки автомобилей, благодаря обширному пространству между домами не складывается ощущение того, что двор оккупировали машины. Кроме того, в микрорайоне запланировано строительство 4-этажного паркинга. Преимущества микрорайона может оценить любой желающий — каждую пятницу здесь проходят экскурсии, в ходе которых можно посмотреть уже готовые квартиры. Еще в начале года эксперты констатировали, что рынок развернулся на 180 градусов. Теперь это территория не продавца, а покупателя, именно он диктует свои условия. Самое время воспользоваться своим положением и выбрать действительно лучший вариант.