Подключение к сетям: опасения тюменских застройщиков

Введение с начала года платы за подключение новостроек к системам коммунальной инфраструктуры — к электроснабжению, к системам теплоснабжения, водоотведения и водоснабжения — увеличило пропасть между застройщиками и эксплуатирующими организациями, которые производят подключение.Компромисс возможенСетевики рады: плата за подключение дает возможность развивать сети. Ведь экономический рост, сопровождаемый строительным бумом, требует новых мощностей, старые сети изношены и порой эксплуатируются на пределе своих возможностей. Без инвестирования в коммунальную инфраструктуру процесс ввода в эксплуатацию нового жилья, офисных зданий, торговых центров и промышленных предприятий может быть и вовсе приостановлен. Застройщики хватаются за сердце и напоминают о том, что плата за технологическое подключение ляжет тяжелым грузом прежде всего на плечи покупателей. Но настоящим выкручиванием рук они считают условия выдачи технического условия. Поскольку друг от друга ни одной из сторон не уйти так же, как не миновать нового правила, организаторы пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости» решили на третьем своем заседании усадить всех за круглый стол, чтобы поискать возможный компромисс во взаимоотношениях. И, судя по выступлению главного эксперта Анатолия Ларионова, генерального директора ТСО «Тюменьстрой», президента Союза тюменских строителей, разумное решение проблемы вполне возможно: — Плата за технологическое подключение к сетям коммунальной инфраструктуры — закон, который необходимо выполнять. Но при этом тариф за подключение должен быть разумным, его утверждает орган местного самоуправления, как и инвестиционную программу эксплуатирующей организации. Над задачей соблюсти «золотую середину» Союз строителей Тюменской области работал совместно с администрацией Тюмени, главным управлением строительства и областным департаментом развития жилищной политики. Мне кажется, нам удалось найти разумное решение. Первоначально звучало, что в совокупности за подключение к канализации, теплу, электроэнергии застройщикам придется платить около 4,5 тыс. руб. за кв.м. Союз строителей подсчитал, что это слишком большая сумма, и предложил более мягкий вариант — до 2 тыс. руб. за кв. м. Сегодня уже утверждены инвестиционные программы и тарифы на технологическое подключение к теплоснабжению и электроснабжению. Мы считаем, что параметры этих тарифов не противоречат нашему предложению. Инвестиционная программа ООО «Тюмень Водоканал» проходит корректировку. Решено, что в развитии сетей водопровода и канализации будут участвовать три источника: бюджет правительства Тюменской области, бюджет города Тюмени и собственно плата за подключение. Водоканал уже сформировал свой тариф за подключение, который сейчас находится на согласовании в городской администрации. И мы надеемся, что совокупный тариф, который мы предложили, все же будет сохранен и останется в пределах 2 тыс. руб. Но я хотел бы обратить внимание на то, что плата за технологическое подключение — это не налог. Раньше застройщики, получив у эксплуатирующих организаций технические условия и точки подключения, сами строили теплотрассы. Сегодня по договору за подключение «тепловики», так их назовем, берут на себя обязательства подвести сети к наружной стене здания. Мы, строители, согласны с таким подходом. Изменились взаимоотношения и с энергетиками. Раньше нам выдавали техусловия с точкой подключения за тридевять земель от объекта, и нам приходилось тянуть кабельные линии или строить трансформаторные подстанции. Теперь горэлектросети берут на себя обязательства строить трансформаторные подстанции или подключать к существующим. Мы надеемся, что и при подключении к водопроводу и канализации точки будут выделены в границах земельного участка строительства.Новый поворотС иных позиций взглянул на тему Олег Бузников, заместитель генерального директора ООО «Югорскремстройгаз», почетный архитектор России: — Я думаю, что основная проблема подключения не сводится к тарифам (плата действительно необходима для развития). В первую очередь стоит задуматься о развитии мощностей, их сегодня в городе не хватает. В Тюмени утвержден Генеральный план, в котором обозначены параметры развития городской территории, до которых нашим эксплуатирующим организациям надо дорасти, я имею в виду инженерное обеспечение новых территорий. Чтобы обеспечить ввод нового жилья и других помещений, необходимо совершенствовать инженерные коммуникации. А мы сегодня идем от обратного: строим и только потом обеспечиваем коммуникациями квадратные метры, в спешном порядке ищем способы увеличения мощностей. Необходимо развитие инженерных мощностей опережающими темпами, как в цивилизованных странах, где эксплуатирующие организации сами ходят за застройщиками и предлагают им свои услуги, свои свободные мощности. Наши же строители по полгода бегают за эксплуатирующими организациями, чтобы подключиться к сети.Где зарыта собака?Выступив на стороне застройщиков, Наталья Табокова, генеральный директор ООО «Калинов мост», обратила внимание на то, что головная боль застройщиков — не столько плата за подключение, сколько проблемы с получением технических условий: — Это болезненный вопрос. Законодатель разводит процедуру получения техусловий и заключение договора на подключение с внесением платежей. А эксплуатирующие организации вынуждают строителей выходить за рамки правового поля и уже на этапе получения техусловий требуют вносить плату за подключение. Для большинства застройщиков это нереально. Из трех эксплуатирующих организаций оптимальный вариант регулирования этой процедуры удалось достичь пока только с тепловыми сетями. Они выдают техусловия и соглашение о намерении заключить договор в последующем. Это соглашение не влечет за собой уплаты денежных средств, но формализует отношения: застройщик в течение года придет с уточненными нагрузками после завершения проектных вопросов и заключит договор. Такая ситуация с точки зрения логики застройщиков — нормальна, она находится в правом русле. Но с Водоканалом и энергетиками эти вопросы пока не урегулированы, к сожалению. Коллегу поддержал Эдуард Давыдов, генеральный директор «Сибстрой»: — Эксплуатирующие организации не зря называют монополистами. Они порой выборочно подходят к вопросу подключения к сетям. И не понимают, что не может застройщик платить за подключение до тех пор, пока он не привлек средства. Когда еще не собраны основные документы, какая может быть плата?Наш ответ ЧемберленуОтвет держали эксплуатирующие организации. Сергей Мельник, начальник службы стратегического развития ОАО «УТСК», сказал, что для того, чтобы решить проблему, иногда достаточно общения. Предприятие готово индивидуально рассматривать дела каждого застройщика. Но с ними, по его мнению, нет обратной связи. Более того, обычная практика застройщика: дождаться наступления отопительного сезона, а затем применять все возможные рычаги, чтобы подключить объект к теплу. При этом перед эксплуатирующими организациями действительно стоит задача развития сетей: — Чтобы работать на опережение, необходим четкий план ввода жилья, четкие планы финансирования. Сегодня компании готовы брать кредитные средства для развития сетей с запасом, но эти кредиты должны быть возвращены в виде платы за подключение. Так что нам необходимо понимание строителей. Построенные в Тюмени новые нитки теплоснабжения за счет собственных средств ТГК позволили в 2007 году произвести подключение на 100 Гкал без нарушения параметров. В этом году мы прогнозируем такие же объемы. Но средства, вложенные на развитие, сегодня пытаемся возместить за счет платы за подключение. Дмитрий Поплаухин, первый заместитель генерального директора УК ТЭНКОМ: — У меня на столе сейчас как раз лежит проект временного регламента по технологическому присоединению, документ требует тщательного изучения. Мы предлагаем такой вариант и считаем, что он законен и разумен: вместо технического условия мы готовы выдавать техническое задание на проектирование. И, конечно, двери нашей администрации всегда открыты для диалога с застройщиками, потому что мы заинтересованы в решении вопроса. В «выкручивании рук» застройщикам признался Владимир Кильтау, коммерческий директор ООО «Тюмень Водоканал»: — С водой и канализацией дело обстоит намного хуже. В Тюмени исчерпаны мощности сооружений. Воду мы берем в основном только из Туры и Велижанского водозабора. Такая же картина с очистными сооружениями — они работают на пределе. Сооружения, которые были построены в 1960—1980-е годы, с вводом жилья по 600−700 тыс. кв. м ежегодно, не выдержат нагрузки. Проблема заключается еще и в том, что модернизация существующих сетей требует не только денег, но и много времени и наличия специалистов для такой работы. Необходимо также понимать, что плата за подключение идет не на строительство трубы к дому застройщика, она идет на строительство сооружений, которые необходимы для создания ресурсов в этой трубе. Скоро может наступить такой момент, что мы будем вынуждены отказывать в подключении к сетям. К сожалению, сегодня мы не укладываемся в планы по выполнению своей инвестиционной программы, так как происходит недофинансирование. Привлекая кредитные средства на это, нам необходимы четкие механизмы их погашения — это договоры на подключение. Но сегодня у нас лежат заключенные договоры, по которым нет оплаты. Приходится выходить в суд и доказывать, что застройщик должен нам деньги. В этом году мы собрали 60 млн руб. на инвестпрограмму, хотя должны были 320 млн руб., ведь в нашей отрасли строительный сезон заканчивается очень рано, существует множество других специфических моментов…Тут прозвучало, что некоторые занимаются чуть ли не шантажом застройщиков: пока не заключишь договор и не заплатишь — не получишь технические условия. Да, мы сегодня так поступаем.…Несмотря на то, что каждая из сторон круглого стола осталась при своем мнении, участникам строительного рынка удалось выслушать друг друга, что во время формальных рабочих встреч не всегда достижимо. Дело за малым — найти тот самый компромисс.