Такую тенденцию обсудили участники ежегодной встречи российской гильдии управляющих и девелоперов.
Рынок торговой недвижимости Тюмени представлен 437,5 тыс. квадратных метров. На одну тысячу жителей приходится 625 «квадратов» торговых площадей. Этот показатель обеспеченности городов качественными торговыми площадями третий в России. Первые два места занимают Самара с показателем в 687 «квадратов» на тысячу жителей и Екатеринбург с 657 «квадратами». Если будет введено еще четыре торговых центра, то обеспеченность тюменцев торговыми площадями достигнет 702 квадратных метра на тысячу жителей. Об этом на ежегодной встрече российской гильдии управляющих и девелоперов рассказала генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.
«Квадраты» в кризис
По замечанию эксперта, за последние три года в областной столице были открыты шесть торговых центров.
«В 2018 году не было и не будет введено ни одного качественного торгового помещения. Самым плодовитым был 2016 год, в то время открылся „Сити Молл Тюмень“ на 81 тыс. квадратных метров. Когда вся страна находилась в кризисе, в Тюмени вводились качественные торговые площади в супер-региональном формате. Такого не могла себе позволить даже Москва», — сказала Наталья Девяткова.
Место под солнцем
Больше всего торговых площадей в Тюмени — 35% - это региональные торговые центры, помещения площадью от 40 до 80 тыс. квадратных метров. На втором месте в регионе окружные ТЦ — на их долю приходится 30,5%. Два супер-региональных центра — «Кристалл» и «Сити Молл Тюмень» — занимают 26% площадей. Хуже всего развиваются торговые центры в микрорайонах площадью около 5 тыс. квадратных метров. На их долю приходится около 9%.
Торговые центры неравномерно распределены в городе. Более половины торговых площадей Тюмени расположены в Восточном административном округе. Около 20% - в Центральном и Ленинском округах. Абсолютно не востребован Калининской округ.
Цена за метр
На рынке торговой недвижимости Тюмени ситуация с вакантными площадями сложная. Например, в торговом центре супер-регионального класса свободными остается всего 1% площадей.
По замечанию Натальи Девятковой, найти свободные «квадраты» еще можно в торговом центре «Сити Молл Тюмень», а чтобы попасть в «Кристалл», арендатору придется записаться в лист ожидания. Здесь торговые площади закончились давно.
При этом цена в торговых центрах этого формата для якорного арендатора будет варьироваться от 500 до 800 рублей за квадратный метр в месяц. Арендатору торговой галереи придется заплатить от 3 тыс. до 3,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Дороже всего обойдется один метр площади для островных объектов — от 8 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц.
В региональных торговых центрах свободными остаются 4% площадей. Цена для якорного арендатора в месяц здесь варьируется от 500 до 800 рублей за «квадрат». Метр площади торговой галереи обойдется от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. рублей, острова — от 5 тыс. до 7 тыс. рублей.
Около 6% свободных торговых площадей есть в окружных торговых центрах. Правда, и здесь цены за один метр нельзя назвать низкими. Так, для якорного арендатора он обойдется от 500 до 800 рублей. Для торговой галереи — от 1,5 тыс. до 2 тыс. рублей и для острова — от 3 тыс. до 5 тыс. рублей.
Самыми доступными остаются микрорайонные центры с ценой для якорного арендатора от 450 до 700 рублей за квадратный метр. За торговую галерею придется отдать от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей, а представителю небольшого островка — от 2 тыс. до 3 тыс. рублей. При этом свободными пока остаются 4% площадей.
«В Тюмени очень мало вакантных торговых площадей. Причина — хорошая покупательская активность жителей областной столицы. В 2017 году произошло восстановление рынка после сложностей 2015−2016 годов. Тюменская область стала принимать новых резидентов, новые бренды и новые торговые сети. У нас не хватает качественных торговых площадей. Попасть в торговые центры, особенно в престижные, не представляется возможным. Управляющие компании ТЦ начинают работать над качеством резидентов, ведь с количеством у них все замечательно. Поэтому до конца года нас ждет рост арендных ставок на 4−6%. Практически все торговые центры задумались о повышении ставок на аренду», — сказала Наталья Девяткова.
Запрос на нестандарт
В Тюмени продолжается экспансия супермаркетов низкой ценовой категории. Это и продовольственные, и непродовольственные сети. По замечанию эксперта, они всеядны и требуют большого количества свободных площадей.
Интересно, что в торговых центрах появляются нестандартные операторы, например, студии боевых искусств, фитнес-центры, зоопарки, художественные галереи. Все это повышает интерес покупателей и заставляет их проводить в ТЦ больше времени.
Генеральный директор Управляющей компании «МТЛ» Николай Антонов из Санкт-Петербурга отмечает, что низкое количество микрорайонных торговых центров — тюменский феномен.
«У нас они, наоборот, с большим отрывом прирастают и по арендным ставкам, и ротации арендаторов. А большие торговые центры чувствуют на себе изменение конъюнктуры, поведенческой модели потребителей, которые в основном уходят в ретейл. Это мировая практика», — сказал гость из северной столицы.
Он также заметил, что столичные крупные торговые центры проходят реновацию и реконцепцию: ТЦ с красивым атриумом часто остаются невостребованы у покупателей и стоят пустыми. В этом случае собственники перестраивают их в офисные и деловые центры.
Возможно, в будущем это коснется и торговых центров в регионах России, так как клиенты все больше покупок совершают в Интернете, не выходя из дома. Но пока для Тюмени эта модель не актуальна.
