Одни считают, что следует подождать дальнейшего снижения цен, другие убеждены, что со следующего года стоимость квадратного метра будет только расти.
_Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости, вызывает у населения немало вопросов и предположений. Одни считают, что следует подождать дальнейшего снижения цен, другие убеждены, что со следующего года стоимость квадратного метра будет только расти, поэтому если есть возможность, лучше покупать жилье сейчас. Попробуем разобраться в ситуации._
Себестоимость растет
Как утверждают аналитики, в условиях экономической нестабильности, обесценивания денежных активов инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста стоимости, но и от аренды.
Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Нынешний кризис привел к сокращению доходов населения, при этом банковский сектор существенно приостановил кредитование. Это отразилось на рынке недвижимости — цены на сегодняшний день фактически застыли. Многие надеются, что они продолжат снижение и в следующем году, но большинство экспертов считают, что падение уже достигло своего дна.
«С конца 2016 года произойдет резкое повышение цен на жилье любого типа, — считает ведущий аналитик рынка, председатель комиссии Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник, — причиной этого процесса станет значительное уменьшение строительных работ, застройщики сократят количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров, начнут консервировать текущее строительство и не будут спешить с возведением новых крупных объектов».
В пользу этого говорит рост стоимости стройматериалов, а также введение в этом году платы за подключение к инженерным сетям для застройщиков Тюменской области (по каждому новому объекту). Если раньше система водоснабжения и водоотведения развивалась за счет бюджетных инвестиций, то в условиях кризиса ситуация изменилась. По оценкам строителей, затраты на оплату техприсоединения к коммуникациям напрямую отразятся на стоимости жилья, увеличив цену квадратного метра в среднем на четыре тысячи рублей.
Несмотря на импортозамещение, часть оборудования и комплектующих строительной техники по-прежнему поставляется из-за границы, а местные производители потихоньку повышают цены. По данным Росстата, с начала года стоимость стройматериалов выросла на 10,2%, например, того же цемента — на 15−17%. Учитывая экономические реалии, можно сказать, что сегодня многие застройщики продают жилье почти по себестоимости, но бесконечно это продолжаться не может.
Грядет снижение темпов
Тюменская область всегда была в лидерах по строительству жилой недвижимости. 2015 год не стал исключением, по информации пресс-службы губернатора области, по итогам 11 месяцев в регионе введено в эксплуатацию 1 млн 820 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, это дает основание полагать, что дефицита на рынке в ближайшее время не предвидится. С другой — говорит лишь о том, что предложение рождает спрос. Если все предыдущие годы квартиры активно раскупались, вряд ли что-то способно изменить ситуацию сегодня.
«Несмотря на все разговоры о том, что объем предложения на текущий момент колоссальный, на самом деле количество квартир в продаже на тюменском рынке практически такое же, как в декабре 2014 года. При этом застройщики пересматривают свои планы продаж, сроки вывода новых объектов на рынок, многие проекты замораживаются, — говорит генеральный директор компании „Энко Групп“ Елена Низамова. — Необходимо понимать, что основной объем сейчас составляет достройка начатых объектов, поэтому провал наступит чуть позже. Помимо этого, следует учитывать демографический фактор, который является следствием усиливающейся конкуренции городов: население активно переезжает из Восточной Сибири в Тюмень, Екатеринбург, Подмосковье. Соответственно, в местах отъезда цены падают, а в центрах притяжения растут».
По словам Елены Низамовой, если добавить к снижению объемов нового строительства влияние ряда объективных факторов, таких как рост стоимости стройматериалов, плату за техприсоединения, введение обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками (ставки составляют до 3% от стоимости объекта) и выросшую стоимость кредитных ресурсов, то в 2016−17 годах мы будем наблюдать снижение темпов строительства и закономерный рост цен на новостройки.
«Недосаженные» строители
Одно из самых благоприятных последствий кризиса — отсев неблагонадежных застройщиков. В Тюмени их по-прежнему хватает, но, как отметил заместитель губернатора Евгений Заболотный на итоговом совещании с руководителями строительных компаний в конце ноября, проблемные застройщики, имеющие обязательства достроить один-два дома, вскоре покинут рынок. «У нас, слава богу, фирм-обманщиков не прибавляется, среди них: „Стройимпульс“, „Тюменский строитель“, „ПСК-Континент“, „САиД-Компания“, „Сиб-Инвест“ и „Сибстрой“. Это одни и те же лица. Я бы назвал их „недосаженные“ строители», — заявил Евгений Заболотный.
Он заверил, что по всем названным компаниям работают правоохранительные органы, но пока неизвестно, будут ли достроены их объекты. Долевками на сегодняшний день в регионе считаются 175 домов. Их возведением занимаются 86 застройщиков, договоры участия в долевом строительстве заключили 13 тыс. 876 человек. «Я всех призываю приобретать готовое жилье. Там, где человек вступает в долевку, всегда есть риск», — уточнил Евгений Заболотный.
По его словам, специфика нашего региона заключается в том, что основной объем многоэтажного жилья обеспечивается десятком крупных компаний. Они вводят в строй от 500 до 600 тыс. кв. м жилой недвижимости ежегодно. Именно на дома этих застройщиков в первую очередь и рекомендует обращать внимание замгубернатора при покупке новой квартиры.
Если подытожить факты и довериться мнениям профессионалов отрасли, получается, что в ближайшие годы рынок недвижимости ожидает несколько знаковых событий: уменьшение объемов строительства, возможный дефицит жилья, повышение цен на квадратные метры и уход недобросовестных застройщиков. Следовательно, людям, которые сейчас стоят перед выбором: покупать квартиру сейчас или отложить ее на неопределенное время, лучше поторопиться.
Комментарии:
Иван Зайцев, первый заместитель генерального директора АО «АИЖК по Тюменской области»: «С учетом сложившейся ситуации, я имею в виду кризис не только в России, компании вынуждены строить микрорайоны, в которых будет развиваться инфраструктура. Дороги, школы, детсады, поликлиники, паркинги, как открытые, так и закрытые, плюс плата за техническое присоединение к инженерным сетям. Можно смело говорить, что цена не останется такой, как сегодня. При этом нужно отметить, что на рост цены за квадратный метр могут повлиять, например, кредитные ставки, курс доллара (известно, что многие виды линолеума, ламината, обоев, кафельной плитки, красок и шпатлевок изготавливаются с импортными составляющими).
Что касается корректировки планов строительства, действительно многие планируют сокращение объемов в 2016 году. АИЖК уже в этом году заметило тенденцию к уменьшению объема строительства, быстрый выход в деньги и сокращение кредитных портфелей, так как серьезные кредитные нагрузки могут привести к банкротству предприятий со всеми вытекающими последствиями».
Павел Юрочкин, исполнительный директор ОАО «Сибстройсервис»: «Подводя промежуточные итоги года, можно с уверенностью сказать: он был одним из самых результативных. Как в плане реализованных проектов, так и в плане запуска и работы над новыми жилыми комплексами. Ситуацию на рынке отражают новые проекты, стабильные застройщики продолжают возводить доступное жилье. В наступающем году ситуация аналогичная, с единственной ремаркой: в следующем декабре она начнет меняться — строительная сфера увидит финальные аккорды слабо подготовленных застройщиков. В связи с этим дам совет — покупать жилье надо у проверенных девелоперов и в ближайшее время, так как на рынке идет борьба за покупателя и есть много возможностей для выгодного приобретения».
Тарас Герасимов, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «ПСК «Дом»: «Лучшим итогом года для нас стало завершение строительства внушительного по размерам микрорайона «Суходолье». В эксплуатацию было введено 28 домов и единовременно ключи от новых квартир получили боле четырех тысяч новоселов, даже раньше установленного в договоре срока. Безусловно, цена в наступающем году несколько изменится в большую сторону. Поэтому тем, кто задумывается о покупке новостройки, мы рекомендуем решаться на приобретение сейчас, пока действуют выгодные условия приобретения — акция «Новогодний фестиваль новостроек».
Будучи одним из самых крупных и надежных застройщиков Тюмени, мы предлагаем не только долёвки, но и квартиры в готовых домах. Это сокращает сроки на переезд, исключает возможные риски приобретения долёвок и в итоге сохраняет семейный бюджет. На 2016 год мы ставим для себя задачу продолжать работать не только над сохранением объемов и качества строительства, но и над привлекательными концепциями наших новых жилых комплексов».
Денис Колов, заместитель управляющего Тюменского отделения № 29 ПАО «Сбербанк»: «В Тюменской области 98 застройщиков возводят 287 строительных объектов. Уже сегодня мы можем прогнозировать увеличение стоимости жилья в следующем году, так как из-за роста цен на строительные материалы увеличивается себестоимость строительства. Соответственно, при текущем уровне ставок на кредиты и действующих ценах, предлагаемых застройщиками, наиболее верным решением будет приобретение жилья уже сейчас. Вероятность того, что цены изменятся в меньшую сторону, достаточно низкая. Исходя из этого, можно предположить, что драйвером развития рынка недвижимости в 2016 году будет активное сотрудничество всех участников рынка — застройщиков, риэлторов, банков — с целью предоставления условий, максимально отвечающих потребностям клиента, а также высочайшего уровня сервиса».
