Ипотечное кредитование набирает обороты, с его помощью многие пытаются улучшить свои жилищные условия. Однако при этом семьи с детьми сталкиваются с некоторыми проблемами, которые кажутся неразрешимыми. В редакцию «Вслух.ру» позвонила мать нескольких несовершеннолетних детей, которой, по ее словам, в отделе опеки и попечительства управления по образованию администрации г. Тюмени сказали, что разрешение на продажу квартиры, где дети владеют долями, не будет выдано, если дети не будут включены в число собственников приобретаемого жилья. При этом семья намеревалась покупать квартиру большей площади, взяв в банке ипотечный кредит. Как известно, абсолютное большинство банков требуют, чтобы собственником был заемщик (оформление доли на ребенка возможно лишь, если банк работает по программе АИЖК, но в этом случае и сумма кредита значительно меньше, чем в других банках при прочих равных условиях). Таким образом, дети формально лишаются права собственности на жилплощадь до погашения кредита. А погасить его, не продав уже имеющееся жилье (и даже взять такой кредит, поскольку требуется первоначальный взнос), обратившаяся семья, как и большинство других, не может. Вот и получается замкнутый круг. Добросовестные родители стараются создать лучшие условия для собственных же детей, а органы опеки становятся (или, по крайней мере, воспринимаются) препятствием на этом пути. Причина, как следует из полученных комментариев, — несовершенство законодательной базы."Мы действуем только на основании законодательства — Семейного, Гражданского кодекса и т. д., где прописаны все права и обязанности родителей по отношению к несовершеннолетним детям, — пояснила начальник отдела опеки и попечительства управления по образованию администрации г. Тюмени Светлана Шумихина. — Ничего сверх закона мы не требуем. Иной раз мы вынуждены отказывать в выдаче разрешений — когда родители продают квартиру, ничего не приобретая и не предоставляя ребенку взамен. Нужно иметь предварительный договор о том, что ребенок получит долю в купленной квартире. К сожалению, есть случаи, когда родители оставляют собственных детей без права на жилье. Мы пытаемся их предотвратить. Но отказы в нашей практике редки — обычно это происходит, когда действительно видим явную аферу со стороны родителей. В случае ипотечного кредитования мы рассматриваем все варианты. Проблема в том, что необходимо предоставить какие-то гарантии соблюдения прав ребенка. У нас очень опытные специалисты, могут предложить другой вариант сделки. Если же возникает проблема, нужно получить письменный мотивированный отказ, с которым потом можно обратиться в суд. Кроме того, если на консультации в нашем отделе получен отказ, можно обратиться в комиссию по спорным вопросам. Обычно она собирается раз в неделю. В нее входят не только специалисты органов опеки и попечительства, но и юристы администрации города, а также при необходимости приглашаем юристов из регистрационной палаты, из приватизационного комитета. За 11 месяцев 2006 года мы рассмотрели 728 заявлений от родителей в связи с куплей-продажей жилья, передачей по наследству, приватизацией. Отказали только в 27 случаях. То есть, наши отказы совершенно нетипичны. Что касается нормативной базы, она меняется постоянно, прежде всего на уровне субъекта федерации. У нас в области, например, ужесточились требования со стороны регистрационной палаты и приватизационного комитета. Собственно наши требования не менялись. Более того, в некоторых случаях федеральный закон не требует нашего разрешения на сделку, тем не менее и регистрирующий орган, и комитет по приватизации, и прокуратура настаивают на нашем участии…".Если говорить о банках, то их осторожность вполне объяснима. По словам начальника кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полины Шанауриной, в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения (для целей улучшения жилищных условий), в котором зарегистрированы или проживают члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, возможно только при наличии согласия от органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, ее реализация возможна только при предоставлении органами опеки согласия на отчуждение, в основном при условии одновременного предоставления равноценной доли в приобретаемом жилом помещении."В свою очередь, банки не позволяют включать несовершеннолетних детей в число собственников жилья в силу того, что в соответствии со ст. 77 федерального закона об ипотеке собственником жилья (залогодателем) и заемщиком должно выступать одно и то же физическое лицо. Несовершеннолетний ребенок в связи с недееспособностью являться заемщиком не может, — отметила Полина Шанаурина. — В соответствии со ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Поэтому единственным выходом в данной ситуации может быть только согласие органов опеки на отчуждение жилого помещения с условием: 1) предоставления права на проживание в приобретаемом жилье (в случае, когда члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, зарегистрированы в жилье, предназначенном для продажи); 2) предоставления несовершеннолетнему лицу равноценной доли в приобретаемом жилом помещении после полного исполнения заемщиком обязательств перед банком по кредитному договору (в случае, когда несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, предназначенной для продажи)".Как пояснила старший помощник прокурора Тюменской области Надежда Меда, согласно ст. 74 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Таким образом, закон отсылает к ст. 37 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что опекун (имеются в виду в том числе и родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного."Однако, к сожалению, порядок выдачи разрешений органами опеки и попечительства законодательством не регламентирован. На мой взгляд, это и невозможно сделать, так как в каждом конкретном случае есть свои нюансы, и главная проблема заключается в том, чтобы обеспечить соблюдение прав и законных интересов ребенка — как жилищных, так и имущественных. Поэтому в свое время Минобразования рекомендовало создавать специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов. Оснований же для вмешательства прокуратуры нет. Однако родители могут обжаловать решение органов опеки и попечительства в судебном порядке. Насколько нам известно, случаев, когда органы опеки отказывают в выдаче разрешений, очень мало. Как правило, их выдают с определенными условиями — закон этого не запрещает", — сказала прокурор.P. S. Вроде бы все правильно. Все инстанции действуют исключительно в рамках закона. Но при этом создают проблемы, из-за которых родителям, чьи дети имеют собственность, приходится прилагать намного больше усилий для достижения благой цели. Люди вынуждены маневрировать и рассматривать множество вариантов, дабы «состыковать» требования всех задействованных в процессе структур. Государство декларирует заинтересованность в решении «жилищного вопроса» своих граждан, в улучшении демографической ситуации, а граждане при этом «натыкаются» на проблемы, созданные этим же государством. Складывается мнение, что органы опеки из контролирующих превращаются в «запретительные» (проще запретить сделку, чем контролировать в течение длительного времени, соблюдают ли родители свои обязательства).Так, может, пора уже властным и коммерческим структурам сесть за стол переговоров и выработать единые правила игры, ставя во главу угла все-таки интересы граждан?…А семья, которая «подбросила» нам эту тему, получит от отдела опеки разрешение на продажу квартиры при условии, что в течение 30 суток с момента продажи детям будут подарены причитающиеся им доли в новой квартире. Естественно, про ипотечный кредит пришлось забыть и искать другие источники средств. Не всем, к сожалению, это удается…
