Эксперты из Санкт-Петербурга и Москвы поделились с тюменцами столичным опытом.
Инвестиции в коммерческую недвижимость России в первом полугодии 2014 года сократились в два раза. Больше всего пострадали Москва и Санкт-Петербург, регионы же устойчивее к таким переменам благодаря развитому производству, считает исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. Заинтересовать инвесторов могут новые форматы. Их и обсуждали эксперты рынка в рамках форума «Бизнес-недвижимость».
Апарт-отели
Формат апартаментов давно присутствует на развитых рынках недвижимости зарубежных стран, и его появление и дальнейшее развитие на отечественном рынке закономерно, уверен коммерческий директор ГК «Пионер» (г. Санкт-Петербург) Андрей Ильичев. В числе предпосылок развития такого формата он отмечает рост спроса на жилую недвижимость со стороны инвесторов с целью получения дохода от сдачи в аренду, смещение покупательского интереса в сторону жилья с развитой внутренней инфраструктурой, а также рост потребности во временном, втором жилье.
Почувствовав тенденцию, ГК «Пионер» реализовала в 2013 году проект апарт-отеля YE’S в Санкт-Петербурге. Сейчас ведется строительство и проектирование еще двух апарт-отелей этой сети в Москве, рассматриваются также возможности выхода в новые регионы, показывающие устойчивый рост (если доходность от арендного жилья составляет 5% годовых).
Среди средств размещения Санкт-Петербурга апарт-отель YE’S входит в тройку лидеров по размеру номерного фонда. 975 апартаментов (27-42 кв. м) располагаются с 4-го по 16-й этажи здания, а на 1-3 этажах находятся помещения сервисной инфраструктуры. Для жильцов отеля есть ресторан, фитнес-клуб, СПА, бутики. И если снимая квартиру в обычном многоквартирном доме, арендатор самостоятельно занимается своими бытовыми проблемами: от организации питания, стирки, уборки до замены лампочек и устранения неполадок в работе инженерных систем и бытовой техники, то в апарт-отеле решение подобных вопросов возложено на профессиональную управляющую компанию. Дополнительный комфорт для арендаторов обеспечивается за счет предоставления услуг консьержа (заказ билетов, такси
На данный момент стоимость стандартного апартамента в отеле YE’S без мебели составляет 2 990 000 руб, с мебелью — плюс еще полмиллиона, а цена аренды в месяц — 26 500 рублей. Для удобства инвесторов с шестью банками разработаны ипотечные программы. В квартирах могут проживать сами собственники или передать их в управление компании, которая будет заниматься поиском арендаторов. По словам Андрея Ильичева, российских инвесторов отличает желание заработать здесь и сейчас, поэтому созданы программы, рассчитанные на получение стабильного ежемесячного дохода в размере 22 тысяч рублей, в независимости от того, найден ли уже арендатор, а также существуют долгосрочные программы, позволяющие кратно увеличить вложения. В числе потребителей — крупные компании, которые предоставляют жилье своим сотрудникам.
Андрей Ильичев отмечает, что в перспективе будет создано законодательство в сфере апартаментов, грядет структурирование рынка по форматам создаваемых объектов и развитие рынка управления (УК, специализирующиеся на апартаментах). Будет развиваться и ипотека для приобретения апартаментов, а также доходные программы для частных и институциональных инвесторов. Но нужно учитывать, что не во всех городах апарт-отели будут рентабельны и принесут желаемые дивиденды, потому что арендная стоимость жилых «квадратов» в регионах в разы ниже, чем в столицах.
Доходные дома
Все новое — хорошо забытое старое. В случае с доходными домами эта фраза подходит как нельзя лучше. Например, в Москве до 1917 года около 40% жилья составляли доходные дома. В последние пять лет об этом формате жилья вновь активно говорят и появляются первые проекты.
Директор по развитию компании Rumpu (г. Санкт-Петербург) Анна Иванова просит не путать доходный дом с общежитиями коридорного типа и гостиницами, где можно снять номер на длительный период. Доходный дом — здание, предназначенное для временного долгосрочного проживания граждан в отдельных квартирах (номерах), на условиях аренды. Важно, что помещения можно только арендовать, площади квартир минимальны и определены исходя из требований предоставления базового комфорта при проживании. Квартиры меблированы и оборудованы собственным санузлом. Арендовать их можно на длительный срок, не менее 1 года.
Доходный дом — конкурент съемной квартире. В основном, арендаторами являются студенты и выездные сотрудники, нуждающиеся во временном жилье, а также молодые семьи, не готовые купить свою квартиру. Это такой эконом-вариант, как для арендаторов, так и для инвесторов.
При проектировании доходных домов применяется нормативная база для гостиниц и общежитий. То есть, нет требований на инсоляцию, площади комнат и кухонь, жилищную обеспеченность (кв. м/чел). Нет и ограничений на количество квартир на этаже, не требуется устройство балконов и лоджий, а вместо ванн можно установить душевые кабины. Требования к количеству машино-мест минимальные — 1 место на 10 номеров. Дизайн и архитектура — без изысков, все максимально просто и при этом комфортно.
Компания RUMPU провела экономическую оценку проекта доходного дома в Санкт-Петербурге:
Частные пансионы
Повышение уровня жизни и развитие медицины привели к процессу глобального демографического старения населения. В России около 33 млн пенсионеров, из которых 18,5 млн старше 65 лет (13% населения страны). К 2030 году их доля возрастет до 18%, приводит данные директор по управлению инвестициями ГК «Глубина» (г. Москва) Павел Тигер. По его словам, на данный момент общая вместимость учреждений по уходу за пожилыми в России составляет 250 000 мест. Официальная очередь — 20 000 человек, реальная — около 150 000 человек. При этом из всех домов престарелых в России только 1% являются частными.
Рынок пансионов для пожилых людей в нашей стране только зарождается. И у него есть большой потенциал, предполагает московский эксперт. Игроки есть, но практически нет сетевых проектов. Формат Independent Living (поселки и апартаменты для активных пожилых людей, проживающих в своих домах) вообще не представлен на рынке, а все частные пансионы — это не новое строительство, а редевелопмент частных домов или санаториев и пансионатов.
Для успешной реализации проекта пансион должен быть построен минимум на участке 1,5 га. Отдельные жилые блоки по 15 номеров (одноместных и/или двухместных) могут располагаться в двух- или трехэтажных зданиях. На каждого проживающего должно быть не менее 40 кв. м. общей площади. Стоимость проживания для Москвы пока определена на уровне 70-90 тыс. рублей в месяц, куда входит питание, медицинский уход, организация досуга.
ГК «Глубина» считает выгодным развивать бренд такого пансиона и продавать франшизы операторам по всей России. Возможно получение стабилизированного рентного дохода от оператора пансионов, а также продажа сети пансионов институциональному инвестору.
Тюменские эксперты рынка коммерческой недвижимости высказывают сомнения, что пансионы у нас приживутся. Связано это со сложившимся негативным отношением к домам престарелых, а также высокой стоимостью услуг. Да и вообще, новые форматы бизнес-недвижимости требуют 6-8 лет для окупаемости. А это не каждого инвестора устроит.
Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова отмечает, что Тюменская область идет в ногу со столицами, где только зарождаются новые форматы: «Темпы развития ярко свидетельствуют о том, что это эксклюзивный регион в России. Прямые российские и международные инвестиции сосредоточены на таких городах как Тюмень. Я призываю Тюмень избавляться от провинциального статуса. Четкий и понятный регионообразующий бизнес, как в областной столице — за ним перспектива уже не завтрашнего, а сегодняшнего дня».
_Организаторы Форума «Бизнес-недвижимость. Консалтинг. Инвестиции. Управление» — журнал «Бизнес-квадраты» и Группа компаний «Денова». Стратегический партнер Форума — НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», генеральный партнер Форума — Сбербанк._
