Ставка по ипотеке 11% годовых — утопия или реальность? Вот ключевой вопрос, ответ на который искали участники круглого стола «Ипотека. Взаимодействие банка и застройщика: точки соприкосновения и острые углы». Круглый стол прошел в Тюмени 16 марта, организовал его издательский дом «IQ»: «Тюменский бизнес-журнал», каталог недвижимости «Собственник».Банкиры тоже платятИ хотя ни банкиры, ни застройщики предсказывать будущее смелость на себя не взяли, а комментировать слова федеральных чиновников посчитали неуместным, основные тенденции развития ипотечного рынка и изменения ипотечной ставки проследить удалось. Напомним, о том, что средняя ставка по ипотеке в России снизится до 11% уже в первом полугодии этого года, заявлял в середине февраля министр регионального развития Р Ф Виктор Басаргин. Позже премьер-министр Р Ф Владимир Путин во время визита в Тюмень также говорил о необходимости снизить ставку до 11%. После такого заявления премьера в банки пошел поток клиентов с заявлениями о снижении процентной ставки «в связи с постановлением правительства». Такой информацией поделился с участниками круглого стола начальник отдела розничных кредитов Запсибкомбанка Виталий Забродин. Однако он пояснил, что ставка по кредитам зависит не только от ставки рефинансирования, которая, напомним, на сегодня составляет 8,5%, но и от ставки на рынке заимствований, которая существенно выше. На дороговизну ресурсов для банкиров посетовал и директор филиала Московского областного банка Владимир Турчин: «У банков нет бесплатных ресурсов, они сами занимают их под высокий процент. Иссяк финансовый ручеек, и ставки по кредитам сразу взлетели». Более того, банкиры уверены, что если ставка по ипотеке будет не выше 11%, жилье для потребителей все равно дешевле не станет. Объясняют они это тем, что как только ставки станут ниже, цены на квартиры подскочат, а кредиты так и останутся недоступными. «От того, что ставка снизится до 11%, заемщиков больше не станет», — заметил Турчин. «Мы должны понимать, что выгоднее покупать жилье сегодня по высоким ставкам и по низким ценам застройщика, чем завтра по низким ставкам, но по ценам на жилье кратно выше нынешних», — считает начальник отдела обслуживания физических лиц Тюменского филиала Газпромбанка Эдуард Шахов. Однако застройщиков такая мысль банкиров не вдохновила. «Я бы не стал так пугать народ», — сказал директор по маркетингу ООО «Партнер-Инвест» Андрей Панасюк. Однако он согласился с тем, что если доступность жилья будет увеличиваться только за счет ипотечного кредитования, но при этом количество квартир расти не будет, возникнет перекос либо в цене квадратного метра, либо в стоимости ипотеки. Банкам не нужна ипотека?Хотя ипотеку и сегодня сложно назвать доступной. Как заверяют застройщики, количество сделок по ипотеке в сравнении с докризисным уровнем сократилоись в разы. Так, в «Партнер-Инвесте» их доля упала с 50% до 10% от общего количества сделок. В Тюменской домостроительной компании, по словам коммерческого директора Ларисы Новиковой, в 2008 году с участием ипотечных кредитов было заключено 37% сделок, в 2009 году — только 11%. По мнению представителей строительных компаний, такая тенденция складывается из-за ужесточения требований банков к заемщикам и дороговизны ипотеки. «У меня убежденность, что банки в ближайшее время не собираются раскачивать рынок ипотеки. Как минимум два года они будут вести этот сегмент в минимальных рисках. Бросаться на амбразуру никто не будет. Кроме популяризации себя и самой этой темы, жизненной потребности продвигать ипотеку у банков нет», — высказала мнение директор ООО «Калинов мост» Наталья Табокова. Сами же банкиры мнения застройщика не разделяют, уверяя, что этот вид кредитования интересен всем, и более того, сейчас идет борьба за каждого клиента. «Ипотека для банка выгоднее, чем какие-то другие виды кредитов, там длительный срок кредитования. Кроме того, у клиента возникает привыкание к банку, и он может пользоваться сопутствующими банковскими услугами», — считает Забродин. «Клиент обращается за кредитом сразу в несколько банков и только потом выбирает лучшие для себя условия. Поэтому борьба здесь идет за каждого клиента», — заверяет Шахов. А затишье на ипотечном рынке банкиры объясняют «ожиданием потребителя». «Людям сказали, что ипотека будет стоить 11% годовых, и они сейчас ждут этого. Идет период накопления по вкладам для первоначального взноса», — считает Забродин. Ипотечная кабала Подлила масла в огонь и шоковая терапия кризиса. После 2008 года, в связи с потерей работы и постоянного дохода, многие заемщики оказались загнаны в кредитную кабалу. Люди утратили веру в собственное благосостояние и стабильность экономики страны в целом. И восстановить былую уверенность за один месяц даже самыми привлекательными посулами невозможно, говорит Наталья Табокова."Когда-то мы раскручивали ипотечную машину пять лет, долго внушали людям, что у них все стабильно. Сейчас так же, как и раньше, предстоит лечить людскую психологию. Они должны быть уверены, что у них есть зарплата, работа и иметь ощущение общей стабильности, чтобы не было страха через несколько лет попасть в ситуацию, когда они будут судорожно пытаться выбраться из ипотечной кабалы", — говорит она. Банкиры отмечают, что уже сегодня наблюдается тенденция к просрочке по кредитам. Но, как отметила начальник отдела кредитования частных клиентов Тюменского ОСБ № 29 Западно-Сибирского банка Сбербанка России Светлана Рякишева, происходит это не от того, что заемщик неблагонадежный, а в связи с временными трудностями, вызванными финансовым кризисом. «Но мы всегда идем навстречу клиентам, и в каждом индивидуальном случае есть возможность отсрочки платежей на полгода или год, действует система реструктуризации кредитов», — рассказала она. Виталий Забродин подчеркнул, что в такой ситуации главное — идти на контакт с банком: «У кредитной организации нет цели довести заемщика до состояния проблемных, чтобы затем начинать с ним бороться и реализовывать его квартиру».Ипотека ушла во вторичкуЕще одна характерная особенность ипотеки в том, что она ушла на вторичный рынок жилья. Это подтверждают как сами банкиры, так и застройщики. Так, у ТДСК за два месяца этого года сделки по ипотеке составили 18% от общего количества, однако почти все они заключены на приобретение уже готового жилья. По словам Шахова, перед кризисом до 70% квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, покупалось на первичном рынке, сейчас — 11%. По его мнению, перекос в сторону вторичного жилья складывается в связи с тем, что у людей снизился уровень доходов, а значит, средств на ремонт после покупки квартиры уже не хватает. Соответственно квартиры с ремонтом начинают пользоваться большей популярностью. Однако застройщиков такая тенденция не пугает. Андрей Панасюк и вовсе выступает за развитие вторичного рынка: «Это насос, который способен раскачать всю строительную отрасль в целом». Ждем дефицитаО чем действительно стоит беспокоиться, так это о грядущем дефиците нового жилья. В 2008 — 2009 годах в Тюмени не начато ни одной стройки, а если учитывать, что срок любого строительства составляет три года, даже если сейчас взяться за новые объекты, дефицита на первичном рынке жилья не избежать. От начальной точки отсчета в строительстве пройдет три года, прежде чем банкам будет кого кредитовать, потому как к этому времени вторичный рынок уже «съедят», а первичный еще не построят, уверена Наталья Табокова. Она считает, что при нынешней дороговизне кредитных ресурсов для застройщиков — 18−20% годовых — раскрутить механизм строительства невозможно. «В нашем регионе нет такого запаса прочности, чтобы брать кредиты под такой процент, а реанимировать стройку надо уже сейчас. Мы и так имеем паузу на два года, и те два миллиона квадратных метров, которые были в заделе, скоро выберем. А на одних только четырех тысячах старых квартир строительной отрасли не выжить», — говорит Табокова. По ее словам, сегодня смогут заявиться на новую стройку не более 10% всех строительных компаний в городе. С тем, что ставки для застройщиков высокие, согласились и в «Партнер-Инвесте». Первый заместитель генерального директора Елена Низамова заметила, что при рекомендуемой цене на жилье в 30 тысяч рублей за квадратный метр банковскую ставку по кредитам для строителей снижать необходимо. Но чтобы ее снизить, надо быстро строить, а значит привлекать дольщиков на начальном этапе строительства. Зачем нам аккредитация?Еще одна головная боль застройщиков — тяжелый процесс аккредитации в банках при рассмотрении ипотечной сделки. «При оформлении ипотеки проверки застройщика для аккредитации проходят по два месяца. Это очень долгий срок. За это время либо квартира уйдет, либо мне эти деньги уже не будут нужны», — поясняет Табокова. У представителя «Партнер-Инвеста» Елены Низамовой взгляд на проблемы с аккредитацией несколько иной: «В сложившейся ситуации можно усмотреть плюсы для потребителей. Если банк оценивает застройщика как низкорискованного, он выдает кредит потребителю, соответственно у потребителя есть уверенность в застройщике. То есть, вероятнее всего, застройщик реализует свои обязательства, и потребитель будет обеспечен жильем в срок и с надлежащим качеством». Главное — поженитьЭдуард Шахов уверен, что для развития ипотеки важно не столько снижение процентной ставки, сколько понимание, «как поженить всех участвующих субъектов». «Мы должны отрегулировать механизм работы, но давить друг на друга не надо. Мы же не заставляем застройщиков снижать стоимость жилья, поэтому и ставки будем снижать, как только для этого появится возможность», — говорит Шахов. По итогам круглого стола его участники предположили два сценария развития ипотечного рынка: по одному из них ситуация с ипотекой выровняется за три года, по другому — через пять лет.
