За почти 20 лет тюменские типовые квартиры пережили несколько интенсивных периодов роста цен.
Вы знаете сколько стоит ваша квартира сейчас? А сколько она стоила в середине девяностых? Обозреватель Вслух.ру пролистала архивные подшивки одного из профильных изданий и проанализировала как менялись цены на типовое городское жилье, начиная с июня 1996 года (вышла в свет обновленная газета «Квартирный вопрос» с рекламными объявлениями о покупке и продаже недвижимости). Подборка цен по годам (1996, 2001, 2005, 2010 и 2015) демонстрирует изменение цен на недвижимость.
Пансионаты
О том, что такое пансионат тюменцу и гостю города, решившему пожить некоторое время в областной столице, объяснять не нужно. По факту это комната, с балконом или без, но обязательно с совмещенным санузлом и душем. Традиционно пансионаты располагаются в кирпичных или панельных домах, которые имеют преимущественно коридорную систему и лифт, если в доме больше 5 этажей. Наиболее популярными в городе были и остаются так называемые болгарские пансионаты — 8, 9 и 12-этажные панельные коробки, построенные отрядами строителей из дружественной советской республики лет 30−40 назад. Есть варианты и в кирпичном исполнении, того же возраста и состояния.
Сложно поверить, что эти уютные «норки», во все времена спасавшие студентов и работающую, но не обремененную семьей и детьми молодёжь, в июне 1996 года стоили целых 35 млн. рублей. Указ Президента России Бориса Ельцина «Об изменении нарицательной стоимости денежных знаков и масштаба цен» вышел в августе 1997, а потому цены на недвижимость считались в миллионах или в тысячах долларов. Кстати, долларовая практика расчета по сделкам с недвижимым имуществом была особенно популярна в областном центре.
Если смотреть на цену с учетом последовавшей девальвации, то цена стартового жилья в Тюмени составляла чуть больше средней ежемесячной зарплаты сегодняшнего тюменца — 35 тыс. рублей.
К концу 2001 года цены изменились в геометрической прогрессии. Теперь за те же 17−19 метров жилой площади собственники просили 200−220 тыс. рублей. И это без агентского вознаграждения! В начале 2000-ых комиссию платил покупатель. Размер комиссии составлял 5−6%, но находились и те, кто умудрялся брать и 7% и 10% (Остап Бендер громко аплодирует и мечтает жить и работать в Тюмени).
К сентябрю 2005 года стоимость пансионатов практически утроилась и составляла от 500 до 700 тыс. рублей. В попытке иметь скромный, но свой угол, покупатели брали не самое лучшее по качеству городское жилье, стоимость квадратного метра которого стала сопоставима с элитным. Понятно, что из элитного в нем был только ценник. Строить малогабаритное жилье в Тюмени в то время еще даже и не собирались. Пансионаты продолжили сохранять позиции самого востребованного жилья.
А вот к лету 2010 года рынок недвижимости только начал оживать от кризиса 2009 года, и отличались от уровня 2005 года всего на на 20% и держалась в диапазоне от 650 до 850 тыс. рублей. Надо напомнить, что на пике роста цен к началу 2008 года стоимость классических 18 кв. метров доходила до 1300 тыс. рублей.
К лету 2015 цена на пансионаты оказалась двойной: заявленная в первоначальных «хотелках» покупателя на 200−300 тыс. отличается от той, за которую продают. Поэтому в объявлениях можно увидеть разброс цен за те же пресловутые 17−19 кв. метров в весьма возрастном доме (построенном лет 30−40 назад) от 1 млн рублей до 1 млн 400 тыс. рублей.
Хрущевки
Квартиры в домах, построенных по проекту, получившему популярность в эпоху советского генсека Никиты Сергеевича Хрущева, долгое время были мечтой многих семей. Для тех, кто выезжал из деревянных бараков и коммуналок, это было пределом счастья. Особенно, если доставалась двухкомнатная «распашонка» с раздельным санузлом. Строительство хрущёвок продолжалось с 1958 по 1985 год. Хрущёвки несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет, поздние исследования показали, что ресурс может быть продлён до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). Площадь однокомнатной хрущевки составляла от 29 до 33 кв. метров, размер кухни — от 4,5 до 6 кв. метров.
В июле 1996 года цена на однокомнатную хрущевку колебалась от 50 до 60 млн рублей, в зависимости от района. Удивительно, что стоили такие квартиры примерно одинаково и на ул. Тульской, и на ул. Червишевский тракт. Разницу в почти 20% от их цены имели аналогичные объекты, расположенные в районе пос. Мыс. С учетом деноминации ценник впоследствии был исправлен на тыс. рублей.
Риэлторы, проработавшие на тюменском рынке четверть века, вспоминают о том, как в девяностые люди записывались на просмотры не столько с целью покупки, а во многом только для того, чтобы посмотреть, как можно усовершенствовать типовую хрущёвку и превратить её в мини-сокровищницу.
К декабрю 2001 года стоимость однокомнатной хрущёвки возросла до 300 тыс. рублей. Наиболее недорогие варианты встречались опять же в районе пос. Мыс и на Авторемонтной.
К 2005 году типовое жилье хрущевской эпохи дало резкий рост цен. Самый экономичный и отдаленный от центра вариант стартовал с 750 тыс. рублей. Это, к слову, на 50 тыс. рублей больше самого дорого пансионата тех лет и на 80 тыс. дешевле уже набиравшего популярность долевого участия. Но если смотреть на среднюю рыночную цену за однокомнатную хрущёвку в Тюмени - 900 тыс. рублей, то напрашивается вопрос: так ли правы были те, кто покупал эти квартиры, если в том же ТДСК предлагались с черновой отделкой и максимальным сроком сдачи - конец 2006 однокомнатные квартиры по такой же цене?!
На пике роста цен к 2008 году хрущёвки еще раз удивили рынок недвижимости своей необоснованно высокой стоимостью, но к 2010 году аппетиты их уменьшились. Средняя цена за однокомнатную хрущёвку в районе КПД к июлю 2010 года составила 1 млн 300 -350 тыс. рублей.
Стоит отметить, что рост цен 2008 года стал вероятнее всего последним большим ростом для этого типа жилья. Последняя пятилетка добавила к ценам 2010 года в среднем 300 тыс. рублей. В сравнении с теми же пансионатами рост цен на квадратный метр хрущёвки шел заметно медленнее.
Сегодня самый дешевый вариант такого типа жилья можно найти на окраинах города. Район КПД по-прежнему пытается держать марку и предлагает варианты по 2 млн. рублей. Но, как отмечают риэлторы, если желание продать «бабушкино наследство» доходит до реальной сделки, цена может отличаться от заявленной изначально в меньшую сторону. И эта разница между заявленной ценой и реальной ценой продажи доходит до 300−400 тыс. рублей.
121 серия
В 80-е годы прошлого века панельные дома 121 серии стали эталоном советского качества. Там, не в пример хрущёвкам была и кухня больше — целых 9 кв. метров! — сама планировка намного удобнее.
В 1996 году цена на такие квартиры отличалась кардинально. Влияла и цена и внутренняя отделка. Тогда в моду входили гобелены, колонны, появлялась первая итальянская плитка и паркет. Разумеется, все это внутреннее оснащение приплюсовывалось к стоимости. К тому же в середине девяностых, когда только начиналось строиться жилье по индивидуальному проекту улучшенной планировки, владеть такой квартирой в центре города считалось престижным. Поэтому в продаже были варианты и на 30 лет Победы за 65 млн рублей, и на Свердлова за 106 млн. рублей.
К декабрю 2001 года квартиры 121 серии выросли в цене до 450 тыс. рублей. А к сентябрю 2005 33 квадратных метра в панельном доме уже стоили от 900 тыс. рублей до 1 млн 100 тыс. рублей. Что было сопоставимо с ценой новых строящихся квартир этой же серии или улучшенного варианта — 121−3Т и 121−7Т.
Летом 2010 года ценовой диапазон на однокомнатные квартиры в домах 121 серии составлял от 1 млн 700 тыс. рублей до 2 млн рублей. На цену влияли уже не только район, но и возраст дома.
Сегодня старая добротная 121 серия стоит от 2 млн 100 тыс. рублей до 2 млн 500 тыс. рублей. По утверждению застройщика, построившего львиную долю тюменских панельных домов, Тюменской домостроительной компании, в их квартирах живет каждая третья тюменская семья.
Теперь 121 серию, как впрочем и болгарские пансионаты и хрущёвки уже не встретить в предложениях по новому и строящемуся жилью. Классика Тюмени ушла в историю, уступив место новым, более удобным для проживания вариациям массового жилья.
