Первое в этом году заседание пресс-клуба «КВ — Диалоги о недвижимости» было посвящено итогам развития рынка ипотечного кредитования в Тюмени в 2006 году и тенденциям-2007. Тема, несомненно, важная — реализация нацпроекта «Доступное жилье» идет полным ходом, в Тюмени с каждым годом строится все больше и больше «квадратов». И ипотека на рынке недвижимости начинает играть все более важную роль… Рынок ипотеки: новички и старичкиВ том, что на сегодня рынок ипотечного кредитования в Тюмени развивается более чем активно, — сомнений нет. Подтверждением тому — активный выход банков на рынок ипотеки и экспансия новых финансово-кредитных учреждений в регион. По данным портала «Ипотека в Тюмени», на сегодня в Тюмени ипотечные кредиты выдают 26 банков, из них в 2006 году и в начале 2007-го на рынок ипотеки вышли — банки «Агроимпульс», «Мечел-Банк», «Северная Казна», «АК Барс», «Московский капитал», «БИН-Банк», «Московский банк реконструкции и развития», «РОСБАНК», «Ипотечный городской банк». В 2007 году ожидается выход на ипотечный рынок Тюмени еще шести организаций — «СКБ-Банка», «Альфа-Банка», «Раффайзенбанка», «Свердловского губернского банка» и еще двух банковских структур, офисы которых пока в областном центре не открыты. В 2006 году, по данным Центробанка Р Ф в Тюменской области, средний срок ипотечных кредитов на юге региона составил 16 лет. Средняя процентная ставка — 14% годовых в рублях, 12% годовых — в валюте. Средний размер ипотечного кредита на юге Тюменской области — около 800 тыс. руб. По оценкам местных риелторов, наиболее активными игроками на рынке ипотеки являются «Запсибкомбанк», «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ-розничные услуги», «Ханты-Мансийский банк». По стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Тюмени выдают кредиты 11 банков — «Агроимпульс», «Агропромкредит, «АК БАРС», «Драгоценности Урала», «Московский банк реконструкции и развития», «Сибконтакт», «Собинбанк», «Уралсиб», «Юниаструмбанк», «Уралтрансбанк», «Московский капитал». В 2006 году АИЖК перешло на дифференцированную процентную ставку по своим кредитам в зависимости от срока займа и размера первоначального взноса, а также трижды за год снижало величину процентных ставок. Сейчас они находятся в диапазоне 11−14%. В планах АИЖК на 2007 год — снижение минимальной ставки до 10%.Ставки снижены, сроки повышеныО своих итогах и планах рассказали и банкиры, присутствовавшие на заседании. По словам начальника отдела организации кредитования частных клиентов в филиалах «Западно-Сибирского банка Сбербанка России» Сергея Кравченко, в 2006 году банк вышел на новый уровень предоставления кредитов на покупку недвижимости — в феврале прошлого года в банке появился такой отдельный продукт, как «ипотечный кредит». Значительно увеличился и объем кредитования: если в 2005 году на покупку недвижимости было выдано 2 млрд руб., то в 2006 году этот показатель составил 8,5 млрд руб., в том числе 3,8 млрд «ушли» в ипотеку. В течение прошлого года дважды снижалась и процентная ставка банка, у заемщика появилась возможность взять кредит под залог приобретаемого жилья, повысилась максимальная сумма кредита, был снижен первоначальный взнос (до 10%). В 2007 году Западно-Сибирский банк Сбербанк России планирует выдать кредитов на покупку недвижимости в сумме 12−14 млрд руб. «Запсибкомбанк» на 1 января 2007 года выдал ипотечных кредитов на сумму 4,7 млрд руб., объем кредитов на приобретение строящегося жилья составил 30%, или 1,7 млрд руб. В течение года банком также были снижены минимальные процентные ставки (с 14% до 12%), первоначальный взнос (до 15%), увеличен максимальный возраст заемщика. Анализ банка показал, что средний срок «жизни» ипотечного кредита в Тюменской области составляет 7 лет, то есть тюменцы стремятся расплатиться с банком гораздо быстрее положенного срока. Как рассказала начальник кредитно-инвестиционного департамента банка Полина Шанаурина, «Запсибкомбанк» стал единственным банком, аккредитованным для участия в проекте «Жилой комплекс «Комарово». Для этого банком был разработан специализированный ипотечный продукт, заем на общую сумму в 82,5 млн руб. для покупки жилья в Комарово в настоящее время получили 29 будущих жителей Комарово. Средний размер кредита по проекту составляет 2,8 млн руб, однако основная часть заемщиков берет кредиты в размере 3,5−5,2 млн руб. при средней стоимости домов в 4 млн руб. При дальнейшей реализации проекта в рамках ипотечных договоров «Запсибкомбанк» планирует выдать около 1 млрд руб. В банке «АГРОПРОМКРЕДИТ», по словам его директора по региональному развитию Сергея Самусенко, на сегодня минимальная ставка по ипотеке составляет 11% годовых. Недавнее снижение ставки рефинансирования в ближайшее время приведет к снижению ставки по ипотечному кредитованию. В течение года банком был увеличен срок кредитования до 30 лет, максимальная возраст заемщика на момент окончания срока кредитования — до 75 лет. В планах на 2007 год у «АГРОПРОМРЕДИТА» — выход на рынок со своей, самостоятельной программой кредитования, которая будет включать в том числе кредитование «долевок» под залог доли. Банки в ответе за рост цен?В прошлом году, как отмечают специалисты, ипотека в основном «работала» на рынке вторичного жилья, в том время как в структуре всего рынка недвижимости «вторичка» занимает порядка 30%, а «первичка» — порядка 70%. Вместе с тем, рост цен на жилье на рынке первичного жилья зафиксирован на уровне 70−80%, на рынке «долевок» — на уровне 95−98%. Казалось бы, продукты на рынке новостроек, не перегретом большим присутствием на нем банковских денег, не должны столь сильно дорожать — однако это не так. Как объясняет директор риелторской компании «ТМПО» Миля Ященко, «на сегодня, в том числе и из-за «Закона о долевках» с рынка ушло большое количество предложений покупки квартир в строящихся домах». Отсюда пониженное количество предложений и повышенный объем спроса — ведь финансовое положение людей постоянно улучшается, многие хотят не просто решить свой «квартирный вопрос», а значительно улучшить жилищные условия. По мнению аналитика рынка недвижимости, ведущего специалиста консалтинговой группы «Лекс» Валентины Трошиной, на сегодня усредненный покупатель «долевок» является весьма обеспеченным гражданином с месячным доходом в 40−60 тыс. руб. В то время как портрет потребителя вторичного жилья — гражданин со средним уровнем доходов в 20−25 тыс. руб., который покупает «новое старое» жилье, продавая уже имеющуюся квартиру. Предположение о том, что покупателю «первички» ипотека особо и не нужна, подтвердила заместитель генерального директора по коммерции компании «Тюменинвестстрой» (работает на рынке элитного жилья и жилья повышенной комфортности) Светлана Тюкова. На сегодня покупателями элитного жилья — коттеджей на Цимлянском озере — вообще не нужны ипотечные кредиты, лишь пятая часть покупателей таунхаусов — жилья повышенной комфорти — использует ипотеку. Впрочем, есть и обратное мнение. Как рассказал координатор проекта ЖК «Даудель» Игорь Михайлов, квартиры с помощью ипотеки в жилом клубе на сегодня приобретает почти половина покупателей. Нет сомнений, что сами финансово-кредитные учреждения неохотно работают с покупателями строящегося жилья. По данным портала «Ипотека в Тюмени», на сегодня таких банков 19, однако сказать, что каждый из них активно выдает ипотеку на покупку доли, нельзя. Объяснение этому есть. Как отмечает Сергей Кравченко, кредитование «долей» в Западно-Сибирском банке Сбербанка России на сегодня невозможно, так как многие застройщики, пытаясь уйти от лишних расходов, частенько используют различные схемы обхода законов, например, не регистрируют доли. В этом для банков заключаются большие риски — ведь строящийся объект выступает в качестве залога, а где стопроцентная уверенность, что дом будет достроен? По словам Сергея Самусенко, банк при выдаче такого кредита принимает на себя двойной риск — невозврата кредита и неполучения залога по кредита, особенно если застройщик еще не обладает всей необходимой разрешительной документацией (к слову сказать, большинство строителей в Тюмени начинают стройку без основной части документов).Лицом к застройщикуМежду тем, как считают застройщики, именно банки на сегодня могут стабилизировать рынок недвижимости, если повернутся лицом к строительному бизнесу. По словам генерального директора строительной компании «Калинов мост» Натальи Табоковой, небольшим застройщикам, не имеющим на сегодня возможности самостоятельно построить дом, очень бы помогла помощь финансово-кредитных учреждений. Тогда не пришлось бы привлекать дольщиков, часто в обход закона. «Разве банки не заинтересованы два раза снять шерсть с одного барана?», — спрашивает она. И поясняет: кредитование стройки дало бы банку возможность получать проценты от застройщика и в дальнейшем давать ипотечные кредиты покупателям новостройки. У банкиров и на это есть объяснение: по словам Полины Шанауриной, банки обращают внимание прежде всего на финансовую устройчивость строителей и обеспечение под кредит. Как правило, ни того, ни другого у небольших строительных компаний нет. Как считает Сергей Кравченко, инициатор проекта сам должен вкладывать не менее 20−30% от стоимости строительства, однако и этих средств у застройщиков частенько нет. Договорятся ли в дальнейшем застройщики и банкиры, покажет время. По крайней мере уже сейчас на строительном рынке Тюмени есть позитивные сдвиги в кредитовании стройбизнеса: так, количество кредитуемых застройщиков в «Запсибкомбанке» за 2 года возросло в 2,5 раза.
