Ипотека коммерческой недвижимости – направление на рынке довольно молодое, а значит, не совсем освоенное не только рядовыми потребителями, но и теми, кто непосредственно вовлечен в процесс строительства и кредитования.
Ипотека коммерческой недвижимости — направление на рынке довольно молодое, а значит, не совсем освоенное не только рядовыми потребителями, но и теми, кто непосредственно вовлечен в процесс строительства и кредитования. Банковские ограничения по выдаче кредита на приобретение нежилых помещений, а также то, что рынок пока не сформировался окончательно, стали причинами низкого пока процента клиентов «коммерческой ипотеки» в Тюмени. Перспективы развития и совершенствования этого сектора, возможности взаимодействия застройщиков и банков, условия получения кредита и ряд других актуальных вопросов руководители и топ-менеджеры строительных, страховых, консалтинговых компаний, банков и агентств недвижимости обсудили на деловом завтраке, который организовали «Тюменский бизнес-журнал» и еженедельник «Вслух о главном». ФотогалереяУдивительно, но на мероприятие как один пришли все приглашенные, что лишний раз свидетельствовало об остроте поднимаемой темы. В уютном зале ресторана «Максимилиан», где проходила встреча, с трудом можно было отыскать свободное место, а разговору явно оказались узки рамки отведенных полутора часов… Генеральный директор и шеф-редактор «Тюменского бизнес журнала» Иван Боровинский предложил начать с больного, по его мнению, вопроса о регистрации залога. Надумана или действительно актуальна эта проблема? Есть ли способы ее обойти? Иван Бобков, руководитель тюменского филиала Райффайзенбанка: — Если исходить из опыта нашего банка, то такой проблемы нет ни в части регистрации залога по жилью, ни в части регистрации залога по коммерческой недвижимости. Мы являемся как первым залогодержателем, так и последующим, когда объект уже заложен в другом банке. Мы выступаем банком, рефинансирующим долги заемщика, и берем в залог то, что уже заложено. Препятствий со стороны регистрирующих органов мы не встречали. Станислав Дейнеко, генеральный директор ИД «Мегаполис»: — В качестве залога принимаются объекты, которые уже оформлены в регистрационной палате? Могут ли выступать залогом незавершенные строения и доли? Иван Бобков: — Райффайзенбанк принимает то, что уже сдано в эксплуатацию. Согласно российскому законодательству незавершенные объекты — это лишь куча песка, кирпича и металлопродукции, которая нигде не оформлена. В случае невозврата кредита банк, грубо говоря, вынужден будет сам достраивать этот объект, а это дополнительные вложения и риск. Елена Ларкина, исполнительный директор компании «Сиб-Строй»: — Насколько я знаю, банки предлагают и другие программные продукты, которые позволяют в процессе строительства коммерческой недвижимости привлекать инвестиции банка. Для таких кредитов предусмотрены уже другие условия, в частности залогом могут выступить имущественные права. Работает ли Райффайзенбанк по таким инвестиционным проектам? Иван Бобков: — Банк работает по программам проектного финансирования, когда в залог берется либо земля, находящаяся в собственности, либо право аренды на землю плюс все, что строится. У нас накоплен опыт работы по этим программам, и проблем с ними не возникает. Что касается зарубежной практики, то там подобные проекты реализуются на базе специально созданной компании. В залог берется 100% ее акций, на балансе компании числятся кучи песка и кирпича. В таком случае банк может контролировать риски. Но обычно подобные проекты реализуются в объемах 700−800 млн рублей и выше. Сергей Слинкин, заместитель начальника отдела корпоративного бизнеса «Банка Москвы»: — Как таковой отдельной программы по кредитованию коммерческой недвижимости в нашем банке пока не существует, мы работаем в общем режиме кредитования юридических лиц. К тому же действуют программы кредитования малого и среднего бизнеса. Программа кредитования коммерческой недвижимости на подходе, но она рассчитана на физических лиц. Станислав Дейнеко: — Выходит, что получить кредит частному лицу под покупку коммерческой недвижимости проще, чем юридическому? Виталий Забродин, начальник отдела розничного кредитования Запсибкомбанка: — В нашем банке частному лицу действительно кредит получить проще, потому что выгоднее сроки и выше шанс получить желаемую сумму. В Запсибкомбанке выделена отдельная программа на приобретение нежилых помещений, срок выдачи кредита до 20 лет. Банк готов предоставлять средства на покупку готового помещения, в залог берем его же. Кредит может быть выдан и на «долю», но в этом случае залогом должно выступить какое-то иное нежилое помещение. После оформления в собственность того объекта, на который получены заемные средства, в залог вносится оно. Такая программа работает и, можно сказать, успешно. По незавершенным объектам банк тоже работает и принимает их в залог, но здесь необходимо каждый объект рассматривать индивидуально. По программе кредитования коммерческой недвижимости Запсибкомбанк работает с 2007 года, на эти цели выдано пока около 500 млн рублей. В Запсибкомбанке представлены и программы по проектному финансированию. Суммы там значительные, свыше 500 млн. «Кто чаще оформляет на себя коммерческую недвижимость, предприятия или частные лица (если говорить про малые формы от 20 до 100 кв. м)?» — обратился Станислав Дейнеко к риелторам. Дмитрий Эдильгириев, директор по коммерческой недвижимости «Адвекс-Т»: — Пропорция 40 на 60 в пользу частных лиц. Объясняется это тем, что при реализации помещения налоговая база на него уменьшается. Если у покупателя есть действующий бизнес, он может сдать объект в аренду своему предприятию и затраты будет оплачивать организация. Станислав Дейнеко: — Если перевести озвученную сумму в 500 млн рублей, то по размерам получается площадь приблизительно в 8 тыс. 300 кв. м. Это примерно в четыре раза меньше «Гудвина». Цифры пока незначительные, выходит, рынок недоосвоен… Иван Бобков: — Малый бизнес не обязательно берет кредиты под нежилое помещение. Предприниматели кредитуются под свой продукт. Немало случаев, когда люди берут немалые суммы в 30−35 млн рублей под свой бизнес, покупают несколько нежилых помещений, осваивают, сдают в аренду, получают деньги и отдают кредит. Все это не учитывается в статистике. Незначительные объемы финансирования по «коммерческой ипотеке» вызваны двумя причинами: первое — банки вышли на рынок с этим продуктом совсем недавно — у нас он появился в начале 2008 года, второе — когда рассматривается вопрос о кредитовании (особенно малого бизнеса); банки, как правило, не могут получить официальную информацию о финансовом состоянии заемщика. Станислав Дейнеко: — Давайте точно разберемся, сколько было обращений на кредитование коммерческой недвижимости за последний месяц? Иван Бобков: — У нас в среднем одно обращение в день. Андрей Суворов, начальник кредитного отдела Тюменского филиала банка «Московский Капитал»: -У нас вчера случайно было два. Виталий Забродин: — Запсибкомбанк выдает в месяц около 10 кредитов. По «долевке» много обращений, но тут трудности с залогом… Михаил Дубровин, Ипотечный центр: — К ипотечному брокеру у нас одно-два обращения в день. Выдача составляет порядка 20% от обращавшихся. Людмила Караваева, главный редактор интернет-газеты «Вслух.ру» и еженедельника «Вслух о главном»: — Сами агентства ипотечной недвижимости кредитуются в банках по нежилым объектам? Дмитрий Пезин, заместитель директора операционного офиса «Тюменский», «Банк Союз»: — К нам обращались руководители таких агентств, но как физические лица, чтобы сдавать затем в аренду своей фирме. Станислав Дейнеко: — Какая ситуация в городе по страхованию коммерческой недвижимости? Александр Кукарский, заместитель директора тюменского филиала «СОГАЗ»: — У СОГАЗА есть услуга «Страхование финансовых рисков и инвестирования строительства». Продукт касается тех случаев, когда при страховании «долевки» недвижимость не сдается в срок или не оформляется право собственности. Пока к этому виду страхования прибегали только физические лица. Подняв проблему, возможно, мы дадим повод задуматься банкам… «Как обстоит дело с покупкой коммерческой недвижимости?» — привлек к разговору застройщиков Станислав Дейнеко. Алла Рыбина, генеральный директор «Сибирского агентства недвижимости»: — Мы представляем микрорайон Тюменский-2. На сегодняшний день у нас обилие предложений по коммерческой недвижимости, однако многие потенциальные покупатели сталкиваются с проблемами по кредитованию. Частные лица, как и юридические, готовы брать заемные средства на покупку нежилых помещений, им это намного интереснее и выгоднее. Но пока, к сожалению, ссылаются только на отказы. Почему они возникают, понятно, но, может быть, в дальнейшем рынок позволит банкам быть более гибкими. Возможно, есть смысл те объекты незавершенного строительства, которые интересны нашим покупателям, оценивать совместно с банками. По Тюменскому-2 много объектов коммерческой недвижимости, которые готовы можно сказать на 100%, вопрос только в получении актов ввода в эксплуатацию. Сравнивать этот риск с риском, который возникает при оценке только возводимых строений, неправильно. Почти готовых объектов у нас сейчас на достаточно большие суммы, и банки тоже могут на этом заработать. Станислав Дейнеко: — Сколько сделок по коммерческой недвижимости у вас совершилось за последнее время? Алла Рыбина:— При всем огромном объеме реализации по коммерческой недвижимости не было ни одной сделки с участием кредита. Вячеслав Клеоновский, заместитель директора по экономике ООО «Зодчие»: — Наша компания построила объект на ул. 50 лет ВЛКСМ — офисное 10-этажное здание. Единственные кредиты были выданы по первому и второму этажам. Остальное приобретается клиентом самостоятельно. Мы сами кредитуем покупателя через договоры займа, если его устраивает срок. В случае оплаты 30% от общей стоимости, на остальные 70% мы предоставим заем до окончания строительства под 17% годовых. Застройка ведется в основном 2−2,5 года. Людмила Караваева: — А цена в этом случае может подрасти? Вячеслав Клеоновский: — В такой ситуации мы фиксируем цену. Елена Путилова, «Александровский сад»:— По коммерческой недвижимости у нас продано 40% объектов. Все они реализованы на этапе доли, покупатели в 80% — частные лица. Чаще всего оплата производилась в рассрочку, которую предоставлял застройщик, взять кредит в банке не было возможности. Сегодня после сдачи объекта 60% оставшихся площадей люди рассматривают для покупки только по банковским кредитам. Причем клиенты выбирают только один банк — «Запсибкомбанк» — по той причине, что здесь дают кредит на 20 лет. Единственная проблема, с которой сталкиваются потенциальные покупатели — большой первоначальный взнос (20% от общей суммы). Если бы появилась возможность снижения этой планки, сделок было бы больше. Иван Бобков: — Банки только сейчас стали выходить на рынок с предложениями по ипотечному кредитованию коммерческой недвижимости, потому что рынок созрел. Появились те предприниматели, которые готовы вылезти из «подвалов», маленьких офисов, арендуемых помещений и хотят обзавестись собственностью. Если мы соберемся через год, то получим уже другую статистику. Станислав Дейнеко: — Из всего услышанного можно сделать следующий вывод: дорогу осилит идущий. Можно прийти в банк и поговорить с банкиром. Да, наверное, сложно достучаться до первого руководителя. Но у ряда застройщиков существуют договоренности с банками, и при таких условиях шанс быть услышанным растет. Иван Бобков: — Строители сетуют: ко мне обращаются и не покупают. А почему банк отказал потенциальному заемщику? Оказывается, физическое лицо, которое обратилось в банк, сдает в аренду помещения на 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор ипотеки, получает аренду наличными, эти деньги, естественно, нигде не учитываются… А потом этот человек приходит в банк за кредитом… Представьте, если банк вместо депозита предложит клиенту «незавершенку». Разве приятно будет? Нет… Почему банк не кредитует застройщика или строителя? Большинство домов, в которых сдаются нежилые помещения, не имеют разрешения на строительство. Станислав Дейнеко: — Выходит, если жить честно, то будет все хорошо. Государство говорит, что нужно выйти из тени, приходится осознавать это на подобных примерах. Иван Бобков: — Большинство работников на предприятиях уже интересуются, какова их официальная зарплата, потому что им нужно получить потребительский кредит. Со временем и малый бизнес придет к тому, чтобы какую-то часть доходов проводить официально.
