Рынок ипотеки тюменского региона пока довольно удачно минует негативные тенденции, которые сдерживают развитие ипотеки в России. По крайней мере такая оценка ситуации вырисовывается со слов представителей местного банковского сообщества.
Рынок ипотеки тюменского региона пока довольно удачно минует негативные тенденции, которые сдерживают развитие ипотеки в России. По крайней мере такая оценка ситуации вырисовывается со слов представителей местного банковского сообщества. Свое мнение о состоянии ипотечного рынка региона банкиры высказали сегодня, 16 июля, на пресс-конференции, посвященной 10-летию принятия в России закона об ипотеке: «Ипотека в России: отмечая 10 лет. Специфика региональных рынков».О своем видении ситуации рассказали столичные гости пресс-конференции: Ян Арт, вице-президент Ассоциации кредитных брокеров, автор книги «Покер лжецов по-русски», финансовый обозреватель еженедельника «Профиль», и Николай Корчагин, генеральный директор компании «Кредитмарт».Перечисляя проблемы, которые тормозят развитие ипотеки, сбивают кредитный процесс, Арт на первое место поставил финансовую безграмотность населения, отсутствие понимания «всей математики ипотеки, своих прав и обязанностей». Ответ на вопрос: «А вдруг я перестану получать хорошую зарплату, и банк отнимет у меня квартиру?» ищут вполне образованные граждане, что, по мнению Арта, является удручающим явлением. Другая по значимости проблема — неравномерное развитие ипотеки: 50% кредитов берут граждане Москвы, Санкт-Петербурга и Тюмени. Это тройка лидеров. В целом же, «вся российская ипотека легко умещается в 10−12 регионов (Казань, Нижний Новгород, Самара и др.), за пределы которых она не вышла»."Кризис недобора" — еще один сдерживающий фактор. По последним данным Яна Арта, в России на 1 человека приходится в среднем 130 евро ипотечных кредитов, тогда как в Америке 212 тыс. долларов: «Эта огромная разница в цифрах говорит и о том, что нам пока рано примерять на себя американский ипотечный кризис, мы пока до него не доросли и переживаем кризис недобора».Финал «медового месяца» российских банков на международном рынке, который случился в результате мирового кризиса ликвидности, породил, как считает московский эксперт, проблему ресурсов для ипотеки в России. Правда, сейчас обсуждается несколько спорных вариантов восполнения этих ресурсов, как-то — создание строительно-сберегательных касс, использование пенсионных средств или средств стабилизационного фонда. И последнее наблюдение Арта — политика ЦБ, который «сработал в этом году почти по-западному»: «ЦБ приноровился по четвертушке повышать ставку рефинансирования, незаметно ввинчивая ножик. И если до этого многие считали, что негативные последствия мирового кризиса не отразятся на кредитном процессе, то теперь появилась определенная нервозность, под большим вопросом оказалось и развитие рефинансирования ипотечного кредита, который только год назад появился в России».Вот как раз создание рынка рефинансирования Николай Корчагин считает главной задачей развития ипотеки на ближайшие пять лет. Вообще все сложности российского рынка он связывает с отсутствием полноуровневой системы: по его мнению, ипотека в России развивается по американской двухуровневой модели. Первый уровень — создание базовых ипотечных активов — Россия прошла более-менее успешно, этот уровень у нас полностью сформировался. Дело — за созданием рынка рефинансирования. В целом же, закон об ипотеке Корчагин называет «самым успешным проектом законодательной власти и бизнес-сообщества России». Нет особой тревоги и у тюменских банкиров, ипотечный кризис, по их признанию, обошел стороной Тюмень. Так, по словам Сергея Кравченко, заместителя управляющего тюменским городским отделением Сбербанка, «объемы ипотечного кредитования по Тюмени и Тюменскому району увеличены примерно в 4−5 раз. И предпосылок для снижения этих цифр не наблюдается. По сравнению с прошлым годом в этом году мы увеличили свои результаты в 4,5 раза — по всем направлениям банковских продуктов».Региональный сдерживающий фактор — не из перечня Яна Арта, Сергей Кравченко таким фактором считает несоответствие уровня платежеспособности населения перед суммой необходимого ипотеки: население берет кредиты на грани своей платежеспособности. Но, несмотря на это, банк по-прежнему строит амбициозные планы. Марина Петрова, начальник управления розничного бизнеса АКБ «Абсолют-Банк», отмечает снижение доступности ипотечного кредита, которое связано с доступностью жилья, с увеличением стоимости квадратного метра. Именно поэтому банк берет во внимание и неофициальные доходы своих заемщиков. Судя по объемам кредитования, ипотечный кризис в целом не сказывается на работе: с осени 2007 года, когда банк вышел на рынок, с каждым кварталом объемы кредитов увеличиваются в три раза, рассказала Петрова. При этом основной упор делается на работе с партнерами — риэлторами, брокерами и застройщиками. К тому же определенным спросом пользуются и программы рефинансирования (этот факт отмечали и представители «Альфа-банка»).Неплохими результатами похвасталась и Инна Кондратова, руководитель ККО Городского ипотечного банка: в первом квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на 900 млн долларов. А кредитная политика банка корректируется еженедельно, оперативно отвечая на изменения рынка. Единственным исключением из оптимистичных докладов банкиров можно назвать, пожалуй, выступление Александра Попова, и.о. начальника отдела розничного бизнеса тюменского филиала Ханты-Мансийского банка, который обратил внимание на неофициальные доходы населения, из-за чего банк в 40% случаев отказывает в выдаче кредитов. Еще одна «головная боль» банкира — «наличный оборот, который не заходит в банки», неразвитость системы безналичных расчетов, недостаточное количество транзакций через банки, из-за чего и могут возникнуть проблемы с ресурсной базой. Но обсуждать обозначенные коллегами проблемы банкиры не стали: праздник все-таки. Ведь именно банковское сообщество лоббирует идею о том, чтобы 16 июля стал Днем российской ипотеки. Но пока на государственном уровне исторический день не отмечают. И основной вопрос о том, что такое ипотека — удел избранных или реальный шанс улучшить жилищные условия — не имеет однозначного ответа. Маятник раскачивается в разные стороны. Возможно, 10-летний юбилей станет отправной точкой для полноценного развития. Владимир Андреев, руководитель интернет-портала «Ипотека Тюмени» — один из организаторов пресс-конференции, нашел в архиве несколько интересных фактов об истории развития ипотеки в Тюменской области.— Первопроходцем на тюменском рынке ипотеки стал коммерческий банк «Агропромкредит». В марте 2003-го банк начал выдавать ипотечные кредиты по собственной программе — на пять лет под 19% годовых на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. — В сентябре того же года очень громко заявил о себе «Внешторгбанк» — его кредитная политика (кредит можно было получить на 20 лет, под 15% годовых) позволила банку быстро стать лидером. — В 2004 году на рынок ипотеки практически одновременно вышли такие банки, как «Уралсиб», «Тюменьэнергобанк» и «Запсибкомбанк».— В 2008 году ипотечные кредиты в Тюмени выдает уже 43 банка (еще в 2005 году — 14).— Процентная ставка за пять лет снизилась на 8% — с 19 до 11−12% годовых.— Удивительно, но кредиты в валюте особой популярностью в Тюмени не пользуются: в общей массе ипотечных кредитов доля «валютной ипотеки» составляет менее 1%.— Доля ипотеки в портфелях тюменских банков постоянно растет и на 1 апреля 2008 года составляла 32%.— Объем долгов по ипотеке в Тюмени — чуть больше 16 млрд рублей плюс почти 2,2 млрд рублей жилищных кредитов, выданных преимущественно Сбербанком. Цифра в 16 млрд рублей может показаться небольшой, но это более половины объема г. Москва! Также по этому показателю Тюмень превосходит, к примеру, Татарстан, Нижегородскую область, Пермский край, Башкирию, Краснодарский край. — В 2003 году банки настаивали на первом взносе минимум в 30%, уже в 2004—2005 годах — только 10%, после 2006 года стал возможен и «нулевой» первоначальный взнос по ипотеке.
