За 1,5 млн. рублей квартиру в Тюмени не купить, но можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в коммунальной квартире, в общежитии и т.д.
_Что можно купить в Тюмени на вторичном рынке недвижимости до 1,5 миллионов рублей включительно? Все, кроме полноценной квартиры и нового жилья. А это и комнаты в коммунальных квартирах, и комнаты в общежитиях, и пансионаты, и даже (в исключительных вариантах) малосемейки. Любое из вышеперечисленного имеет ряд минусов вкупе с незначительной полезной площадью приобретаемого объекта недвижимости, которые перекрывают одним большим плюсом: городской пропиской, помноженной на проживание в границах муниципального образования г. Тюмень._
Коммунальные квартиры и общежития
Первыми в списке недорого городского жилья стоят комнаты в коммунальных квартирах. Причислять этот инструмент решения квартирного вопроса к новшествам советской эпохи не стоит, хотя на ум приходят в первую очередь именно светлые образы довоенной социалистической державы, умудрявшейся растить лучшие умы ХХ столетия в одной кухне на двадцать хозяек и с удобствами на улице.
Коммунальные квартиры появились в России задолго до революции 1917 года, когда в начале ХVIII века в городах владельцы домов стали отгораживать в своих апартаментах «углы» (зачастую холодные чердачные или проходные комнаты) с общей кухней и туалетной комнатой под лестницей. Разумеется, тоже общей и малокомфортной.
Первая волна популярности коммун-общежитий пришлась на 60−70-е годы позапрошлого века, когда увидел свет роман Николая Чернышевского «Что делать?». Именно тогда стало модным в среде молодых людей снимать на несколько человек квартиру из 2−4 комнат. Видимо, такой опыт воспитания революционного духа и лег в основу петроградских коммуналок — многокомнатных квартир «с уплотнением».
В 1929 году институт квартирохозяев был ликвидирован и коммунальными стали все квартиры жилого фонда. В 1931-м санитарная норма используемой жилплощади сократилась до 9 кв. метров. Поэтому ничуть не удивительно наблюдать в объявлениях сегодняшнего дня следующее: «Продается уютная комната площадью 9,5 кв. метра в коммунальной квартире на 5 семей, светлая, просторная. Соседи чистоплотные, дежурство по графику».
Стоимость в Тюмени комнат в коммунальных квартирах не превышает 1 млн рублей. Фактически это и есть тот самый квартирный минимум, который можно приобрести по максимально низкой цене. Самые ходовые предложения занимают диапазон от 700 до 900 тыс. рублей. Площадь предлагаемых к продаже комнат — от 9 кв. метров до 12 кв. метров.
Общежития областного центра зачастую имеют ту же площадь, что и комнаты в коммунальных квартирах. Общежития блочного типа с общей кухней и санузлом на 4−5 хозяев, а также душем на этаже ничуть не уступают комнатам в коммунальных квартирах. Но так бывает не всегда и не во всех общежитиях города. В этом варианте типового жилья главенствующую роль в ценообразовании играет не столько состояние дома, сколько местонахождение санузла. Один он на весь этаж или на все общежитие?! И это серьезно сказывается на вопросе цены.
«Приобретая комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, люди руководствуются только одним — своими финансовыми возможностями. Понятно, что никто в зрелом возрасте не мечтает оказаться в таких стесненных условиях, где имеется в лучшем случае один санузел на 5−7 комнат. Недорогое малогабаритное жилье приобретается чаще всего в тот момент, когда людям нужно разъехаться из однокомнатной хрущевки. Разумеется, среди общей массы сделок есть доля покупок инвестиционного храктера. Инвестируют с целью сдачи в аренду или хотят реализовать жилищные и прочие государственные сертификаты, тот же материнский капитал. В любом случае сами они жить в этих 9−12 кв. метрах не планируют. А что касается сдачи в аренду, то хорошее общежитие стоит дешевле пансионата на 300−400 тыс. рублей, а размер ежемесячных арендных платежей при условии, что дом в хорошем состоянии и находится в центре города, почти совпадает с той, что платят квартиросъемщики за пансионаты», — комментирует директор офиса «Газовиков» АН «Адвекс» Ольга Базаева.
Гостинки и пансионаты
Слово «гостинка» (сокращение от «комната гостиничного типа») скажет старшему поколению намного больше, чем тем, кто родится на постсоветском пространстве. Проживание в гостинке, как, впрочем, и в общежитии, было частью логической цепочки, решавшей квартирный вопрос советского гражданина: общежитие — гостинка — полнометражная квартира.
Представляет собой гостинка малометражную однокомнатную квартиру либо комнату с кухонной нишей и санузлом. Ключевой особенностью таких планировочных решений стало именно наличие кухонной ниши и совмещенного санузла.
Массовое строительство домов с квартирами и комнатами гостиничного типа в СССР началось в 1960—1970-е гг. Тюмень не была исключением. Плюс ко всему в конце семидесятых — начале восьмидесятых прошлого века застраивать город приехали строители из дружественной Болгарской республики. Выполнив свою часть союзной стройки, они вернулись на историческую родину, оставив областному центру на добрую память квартал гостинок коридорного типа в районе Дома обороны, сквер Болгаро-Советской дружбы и небольшую, но дружную диаспору.
Строили такое и крупные региональные предприятия. Например, в те же 1970-е один из застройщиков города, специализировавшийся на возведении объектов промышленного назначения, построил в центре Тюмени (пр. Геологоразведчиков) три пятиэтажных дома коридорного типа с одно- и двухкомнатными пансионатами. Два дома соединялись переходом, в котором располагалась столовая для рабочих. За сорок лет истории аборигены этих пансионатов в своем большинстве давно перебрались в квартиры, а на месте столовой сейчас расположен ресторан.
Площадь пансионатов вместе с удобствами жизни начинается от 12, 5 кв. метров и достигает 23 кв. метров. Все, что выше 20 квадратов, двухкомнатные. Гостинки остаются одним из самых популярных видов жилья в аренде и не менее востребованным вариантом при покупке в сегменте экономкласса. Цена начинается от миллиона и может превысить 1,5 млн. рублей. Все, что выше 1,5 миллионов, подразумевает или идеальный ремонт вкупе с хорошим состоянием дома и его местонахождением в центре города, или… непомерно высокие аппетиты собственников.
«Этот вид жилья интереснее, чем комнаты в общежитиях. Ценообразующим фактором выступает местоположение дома и его состояние. Покупателями выступает те же граждане, что и в случае с приобретением комнат в общежитиях. Просто у покупателей пансионатов больше денег, но не на столько, чтобы приобрести пусть и самую скромную по квадратуре и требующую капитального ремонта, но однокомнатную квартиру», — поясняет Ольга Базаева.
Малосемейки
Малосемейки подразумевают в своем составе помимо полноценного санузла наличие кухни. Правда, совсем малогабаритной. После проживания в классической малосемейке и типичная хрущевка может сойти за индивидуалку, поскольку в последней кухня больше почти в 2 раза — целых 6 кв. метров.
Видимо, руководствуясь принципом «лучше маленькое, но свое» возводили этот вариант многоквартирных домов. Этакие улучшенные гостинки. Общая площадь — от 20 до 30 кв. метров. Цена — от 1350 тыс. рублей до 1900 тыс. рублей.
Фактически это тот самый максимум, который можно себе позволить за 1,5 млн. рублей.
А как же квартира?
Вопрос автора о том, можно ли купить сегодня на вторичном рынке жилья квартиру за 1,5 млн. рублей вызвал у эксперта улыбку.
— А если очень сильно попытаться? А если в тьмутаракани — на окраине в старом доме?
— А ты точно захочешь жить там только ради того, чтобы у тебя была кухня в 6 кв. метров, но в отсутствии цивилизации?
— А как клиенты?
— Во-первых, по цене. Раз в год и палка стреляет. Но это не показательно для рынка. Единичные исключения лишь подчеркивают, что статистически пока невозможно купить на вторичном рынке Тюмени 1-комнатную квартиру за 1,5 млн. рублей. Пригород — да. В самой Тюмени такие предложения стоят дороже. Во-вторых, клиенты, даже в случае разъезда стараются выбирать тот район, к которому ранее была привязана их жизнь, начиная от местоположения работы и заканчивая местами проживания друзей. Поэтому кухня решает не все. Куда важнее сам комфорт от того, что тебе есть куда вечером пойти с друзьями, твой район безопасен…
Говорят, для того чтобы реализовать свою мечту, нужно сделать хотя бы первый шаг. Для многих, кто мечтает иметь в Тюмени если не квартиру, то хотя бы комнату, все вышеперечисленные варианты жилья экономкласса и могут стать этим самым пусть и не очень удобным, но правильным шагом к жизни в областной столице.
