«Даудель»: пять месяцев работы собственной управляющей компании

В начале этого года инвесторы проекта клубного жилого комплекса «Даудель» приняли решение создать собственную управляющую компанию. Прошло пять месяцев, но и за такой небольшой срок сделано немало. О том, почему было принято такое решение, насколько выгодно оно оказалось для жителей комплекса, есть ли намерение развивать управление как бизнес-направление — мы беседуем с одним из кураторов проекта, Игорем Михайловым. — Игорь Владимирович, комплекс изначально позиционировался как клубный, то есть достаточно закрытый, а следовательно с точки зрения благоустройства и комфорта проживания в нем не должно было возникать никаких проблем. Зачем же понадобилось создавать собственную управляющую компанию? — Действительно, после сдачи в эксплуатацию первой очереди мы управляли комплексом через товарищество собственников жилья, с привлечением внешней управляющей компании. Но этот механизм оказался недостаточно эффективным. Главная проблема и одновременно преимущество «Даудели» — в очень сложном техническом оснащении комплекса. Системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, вентиляции, пожаротушения работают в автоматическом режиме, и на импортном оборудовании. С одной стороны, это великолепно, поскольку исключает человеческий фактор и позволяет существенно экономить на коммунальных платежах, но с другой стороны — для того, чтобы все это работало как надо, необходимы совершенно иной уровень подготовки персонала, его отношение к имуществу комплекса и требованиям к комфорту жителей. К примеру, инструкция по эксплуатации комплекса водоснабжения больше по объему, чем инструкция по эксплуатации автомобиля. Можете себе представить какого уровня специалист должен быть? А подход большинства местных управляющих компаний не позволяет, к сожалению, рассчитывать на должный профессионализм. Именно поэтому было принято решение создать свою сервисную компанию «Даудель-Сервис», которая начала работать с начала этого года.— Какие задачи вы ставите перед данной компанией? — Прежде всего, необходимо оптимизировать процесс принятия решений по вопросам управления, а также плату за помещения и коммунальные услуги. Кроме того, сервис и комфорта должен соответствовать жилью такого уровня. — Чего удалось добиться? — Практически все поставленные задачи в той или иной мере решены. От каждого из 9-ти домов комплекса выбрано по два представителя, которых наделили полномочиями в части принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания. Оговорюсь, что при желании любой из собственников может принять участие в собрании, но чаще всего времени у большинства нет, а выбранные представители собираются в обязательном порядке, что позволяет правомочно принимать решения по всем вопросам. А их, поверьте, возникает множество. Во-вторых, проделана серьезная работа по оптимизации коммунальных платежей. Например, перевод расчетов за теплоснабжение по показаниям домовых приборов учета позволил сэкономить в январе-феврале 20%, в марте 45%, а в апреле 30% от норматива. С 1 июня плата за потребление воды начнет рассчитываться исходя из показаний квартирных приборов учета. В настоящее время мы реализуем мероприятия по переводу расчетов за тепловую энергию с использованием индивидуальных приборов учета тепла. Интересно, что «Даудель», наверное, единственный в Тюмени жилой комплекс, в котором показания приборов учета по электроснабжению снимаются автоматически через программный интерфейс (т.е. без участия собственников квартир) и сообщаются в ОАО «ТРИЦ» для начисления. В итоге собственник получает единую квитанцию, где все платежи (в том числе и за электроэнергию) учтены. Это удобно жителям комплекса, ведь заплатить за квартиру можно в любое время и практически в любом месте, система приема платежей у ТРИЦ развита очень хорошо. Кроме того, нам удалось оптимизировать плату за содержание помещений. Так, по сопоставимым услугам общий тариф за содержание помещения в комплексе «Даудель» равен 15,2 руб. за 1 кв. м., в то время как аналогичный тариф в домах муниципального жилого фонда утвержден городской администрацией в размере 16,53 руб. за 1 кв.м., или на 9% больше. При этом содержание помещений в «Даудели» предусматривает ежедневную одно- или двухразовую влажную уборку мест общего пользования, более высокие требования к результатам работы персонала и т. п. — то есть наш уровень сервиса просто несопоставим с сервисом в муниципальном жилом фонде. — Каким образом удалось оптимизировать содержание помещений. Ведь, как правило, большую долю здесь занимает заработная плата тех же техничек, дворников, уборщиков?— Обеспечить высокий уровень сервиса и в то же время оптимизировать затраты помогло оборудование для клининга. Сервисная компания купила поломоечную машину, снегоуборочную технику, подметальную машину, пылесосы, систему по уходу за полами, сервисные и уборочные тележки. А автоматизация производства, как известно, позволяет обходиться меньшим количеством рабочих рук. Например, у подметальной машины производительность 3 600 кв. м. в час, а это замена трех-четырех дворников одним оператором. Или посчитайте, сколько надо техничек, чтобы вымыть паркинги площадью более 5 тыс. кв. м, а с помощью поломоечной машины справится с таким объемом работы может один человек. — А уровень сервиса и благоустроенности двора в комплексе надо, наверное, видеть… — Да, действительно. То, что сегодня есть в комплексе, не стыдно продемонстрировать как показатель комфорта — ни пылинки, ни соринки, просторный двор, ни одной машины на территории, есть место для игр детям, работает теннисный корт. Мы сразу говорили, что подход «Ваш дом — Ваши проблемы» — нам не свойственен: «бросить» жителей, и пусть они сами разбираются с управлением и соблюдением порядка — это не дело. Уверен, что такое отношение сохранится, главное, чтобы жители нас поддержали. — Кстати, да, поддержка чувствуется? — Конечно. Видя подобное отношение к комплексу с нашей стороны, они стали вести себя по иному, более по-хозяйски, что ли. И задолженность за оплату жилищно-коммунальных услуг существенно снизилась с начала работы управляющей компании. — Получается, опыт управления жилым комплексом успешен, не думаете ли развивать его как бизнес-направление? — Нет, на перспективу мы не рассматриваем управление жилым фондом как способ заработать, это вполне локальный проект, не рассчитанный на тиражирование. Но финансовый интерес тут тоже есть, к чему лукавить. Ведь «Даудель» еще не достроен как комплекс, строится третья очередь, будет еще один проект — «Даудель Де Люкс», и мы прекрасно понимаем, что чем более благоприятные и комфортные для проживания условия мы сможем создать, тем положительней это скажется на реализации квартир в строящихся очередях.