Рынок коммерческой недвижимости Тюмени ждет большие перемены.
_Рынок коммерческой недвижимости Тюмени ждут большие перемены. Переломный момент случился, когда застройщики оказались готовы пойти на диалог с предпринимателями, чтобы строить те нежилые помещения, которые будут востребованы на рынке._
Еще пять лет назад застройщики предпочитали на всех этажах дома делать квартиры. Потому что продать жилье в Тюмени не сложно, а вот чтобы реализовать коммерческие площади, приходится потрудиться. Причина на поверхности: зачастую нежилые помещения на первом этаже многоэтажки не выдерживают никакой критики, это просто стены, пол и потолок. И если раньше бизнес еще был готов покупать и арендовать такие площади, то сейчас — нет.
> Сегодня предпринимателю нужно не просто добротно построенное помещение. Он хочет, чтобы квадратные метры были адаптированы под его тип бизнеса. Если это продуктовый магазин, то должна быть заложена большая электрическая мощность, кафе — соответствующая вентиляция. Но подавляющее большинство застройщиков пока просто строит нежилые площади, заранее не планируя, что там будет размещаться.
Управление лицензирования и регулирования потребительского рынка Тюменской области пытается исправить эту ситуацию. Ведомство выступает в роли переговорщика между застройщиками и бизнесменами. И уже есть результаты. Предполагается, что в будущем к диалогу подключатся представители Роспотребнадзора и «ленивые» инвесторы.
«В 2010 году не было ни предпринимателей, ни застройщиков, готовых к диалогу. Сейчас ситуация изменилась. Более того, некоторые бизнесмены готовы вкладывать деньги в коммерческие площади еще на стадии проектирования объекта», — отмечает руководитель управления Андрей Пантелеев. Такой подход, по его мнению, позволит изменить рынок коммерческой недвижимости: застройщики будут предлагать востребованные помещения, инвесторы с удовольствием будут их покупать, а арендаторы смогут без проблем начать свой бизнес. Это поднимет и ценность микрорайона в глазах жителей. Планируется, что все это заработает через два-три года. А пока — долгий и жаркий процесс переговоров.
Как показала первая встреча застройщиков и представителей бизнеса, состоявшаяся 29 мая в региональном управлении лицензирования и регулирования потребительского рынка, строительные компании понимают, что нужно менять подход, но не особо хотят это делать. Директор по продажам ГК «ТИС» Татьяна Палецких отметила, что компания не строит большой объем нежилых помещений, поэтому не считает важным заранее планировать, где что будет находиться. «Мы не можем диктовать условия. Мы — застройщик, наша задача — построить, продать и уйти на другой объект. Тем более, многие покупают недвижимость и не знают, как будут ее использовать. Делают это лишь для того, чтобы сохранить деньги», — подчеркнула Палецких.
Такой подход, по мнению Андрея Пантелеева, ни к чему хорошему для бизнеса не приведет. Будет либо мягкая, либо, наоборот, жесткая конкуренция. Да и застройщику это невыгодно, ведь подготовленное помещение продать можно дороже.
> «У нас был единственный опыт, когда еще до начала строительства была договоренность с холдингом „Ассорти Ресторантс“ о размещении их заведения в бизнес-центре „Альянс“. Сейчас мы проектируем жилой комплекс бизнес-класса „Аристократ“ в районе улиц Самарская — Камышинская — Каширская. Это будет 9-этажный дом, на первом этаже которого разместятся коммерческие помещения. В принципе, мы готовы услышать ваши пожелания. Но ведь все быстро меняется, да и бизнес обычно не готов ждать два-три года», — обратилась к предпринимателям Палецких.
С ней согласны и в компании «ПСК Дом». Этот застройщик предлагает самые разные варианты реализации коммерческих помещений: продажу части, аренду, продажу с арендатором. Фирма строит помещения свободной планировки и готова отгородить столько квадратных метров, сколько нужно. Но наперед — где будет аптека, а где продуктовый магазин — компания не планирует. Причина, как объясняют в компании, в том, что застройщик — тоже бизнес, на дополнительные работы нужны дополнительные деньги. А очередь из потенциальных покупателей коммерческих площадей на три-четыре года вперед не стоит.
Другой подход у ГК «ЭНКО». Директор по маркетингу компании Валентина Трошина честно признается, что им нужна помощь: «Если в первом и втором квартале микрорайона „Преображенский“ у нас только четыре нежилых помещения, которые уже построены, то в третьем квартале их будет больше. И мы готовы обсуждать самые разные предложения, эти площади пока на стадии проектирования. Мы предполагаем, что там необходимы, например, супермаркет и банк, но нам нужно знать, какие требования бизнес предъявляет к таким помещениям. Мы заинтересованы в этом сотрудничестве. Нам ведь продавать».
Дальше всех в этом вопросе продвинулся «Партнер-Инвест». «Еще за три года до начала строительства микрорайона „Европейский“ мы вели переговоры с застройщиком, — рассказывает предприниматель Владимир Табанаков (ОАО „Ясень-Агро“, магазины „Покровский“). — „Партнер-Инвест“ правильно сделал, что адаптировал все помещения под конкретный вид бизнеса с учетом требований Роспотребнадзора. Это сложнее, дороже, но в будущем — выгоднее».
По словам Андрея Пантелеева, в принципе, если проектировать сразу, то деньги выходят те же: «Видящееся вначале удорожание не настолько серьезно. Если все предусмотреть (дополнительный кабель, канализацию
Консервативные застройщики пеняют на то, что нельзя все предусмотреть. Но, по мнению Андрея Пантелеева, при комплексном развитии территории достаточно спроектировать 20−30% коммерческих площадей. Требования, предъявляемые к помещениям, меняются, но не так быстро, да и все они направлены на упрощение. Если предусмотреть самые жесткие из них, то не придется потом портить фасады, не будет и проблем с жителями.
> Нашелся у руководителя управления аргумент и на опасения застройщиков, что они потратят деньги, а потенциальный арендатор или собственник передумает заходить на эти площади. «Даже, если этот не зайдет, вы знаете: место выбрано правильно, помещение подготовлено под конкретный бизнес, значит, туда придет другой. Это как с квартирами. Раньше строили так, что новоселы стены ломали. Сейчас большинство квартир не требуют переделки, и жители не устраивают встреч с застройщиками и не рассказывают, чего они хотят. Строители это поняли, теперь нужно, чтобы они поняли, чего хочет бизнес. Мы постараемся ускорить этот процесс. Вы должны понимать, что сейчас самое время вносить изменения в проекты вместо того, чтобы городить огороды. Мы заскакиваем в последний вагон поезда», — заметил Пантелеев.
В управлении лицензирования и регулирования потребительского рынка Тюменской области уверены, что сотрудничество застройщиков и предпринимателей позволит улучшить не только условия для ведения бизнеса, но и качество проживания в отдельно взятом микрорайоне. Жители хотят, чтобы рядом с их домом было все необходимое, чтобы не приходилось ездить через весь город, чтобы получить туй или иную услугу. Люди платят не за квадратные метры, а за комфортность проживания.
