Большие права на малую собственность

Предстоящая осень должна принести малому бизнесу реальное облегчение. Вздохнуть более свободно смогут предприниматели — арендаторы муниципальной и государственной собственности. Еще до конца осени должен вступить в силу ряд законов, существенно упрощающих процедуры продления действующих договоров аренды и приватизации арендуемых помещений. О региональных аспектах реализации законодательства об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства рассказывает депутат Госдумы Р Ф, член комитета по собственности Госдумы Р Ф Екатерина Семенова.Приватизация станет доступнееПрежде всего хотелось бы порадовать представителей малого и среднего бизнеса, арендующих у государства и муниципалитетов помещения: в конце прошлой недели Госдума в третьем чтении приняла столь принципиальные и долгожданные поправки в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (159-ФЗ).Сегодня уже можно говорить о том, что практически все регионы приняли свои законы о максимальной площади арендуемых помещений, которые могут быть выкуплены арендаторами, а также о величине предлагаемой рассрочки, которая может быть предоставлена при выкупе. Разброс принятых этими законами значений максимальной площади, безусловно, очень велик — от 100 кв. м в Москве до фактического размера помещения в Ставропольском крае и Мурманской области. В Тюменской области значение максимальной площади составляет 1 тыс. кв. м, а период рассрочки — 5 лет. В комитет по собственности Госдумы поступали запросы — является ли максимальное значение площади общим для всей совокупности помещений, арендуемых одним субъектом малого или среднего предпринимательства, либо такое значение необходимо применять к каждому из арендованных им помещений. Позиция комитета и судебных органов по данному вопросу однозначна — из текста статьи 3 Федерального закона прямо следует, что ограничение площади относится к каждому помещению, независимо от количества арендуемых предпринимателем помещений. В целях устранения барьеров в реализации федерального закона 159-ФЗ, создания условий для предоставления преимущественного права на выкуп арендованного имущества максимально возможному числу арендаторов — субъектов малого и среднего бизнеса, законопроектом установлено, что условием предоставления такого права является отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам, пени по уплате арендной платы на день подачи арендатором заявления о выкупе арендованного имущества. Законом также предусмотрено снижение с трех до двух лет срока нахождения объекта государственного и муниципального недвижимого имущества в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, по истечении которого последний приобретает право на выкуп арендованного имущества. Кроме того, исключается положение о залоге при предоставлении рассрочки по выплате выкупной цены арендованного имущества. При необходимости положение о залоге может включаться в договор о выкупе арендованного имущества, что сделает ненужной государственную регистрацию отдельных договоров залога и таким образом упростит процедуру выкупа, а также исключит расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату госпошлины за государственную регистрацию договоров залога.Собственник для государства выгоднее арендатораКомитет по собственности считает целесообразным создание прочных имущественных и финансовых гарантий для субъектов малого и среднего бизнеса и их дальнейшего развития. Такими гарантиями может быть только право собственности на помещение. При этом доходная часть бюджета субъекта РФ и местного бюджета будет пополняться за счет налога на недвижимость, который планируется с 2010 или 2011 года взимать на основе рыночной стоимости находящегося в собственности имущества, рассчитанной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Именно такую задачу поставил в недавнем выступлении председатель правительства Р Ф Владимир Путин. В то же время мы понимаем, что субъекты РФ и муниципальные образования могут принять решение о нецелесообразности приватизации ряда объектов недвижимости, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства. В указанном случае федеральный закон обязывает передать эти помещения существующим арендаторам в долгосрочную аренду (срок ее может быть до 49 лет) с применением льготных ставок по социально значимым видам предпринимательской деятельности. Такие виды деятельности могут быть определены в законе субъекта РФ.Имущественные списки для «малышей»Закон предусматривает формирование фондов объектов недвижимого имущества, предназначенного исключительно для сдачи в долгосрочную аренду по льготным ценам субъектам малого и среднего предпринимательства. Эти фонды формируются решениями федеральных органов власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Имущество, внесенное в эти фонды, должно быть свободно от прав аренды третьих лиц, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, и приватизации не подлежит. Такие перечни после их утверждения становятся публичными и подлежат размещению в Интернете. Многие регионы уже утвердили такие перечни, тем более что в ряде субъектов РФ для их утверждения достаточно нормативного акта губернатора области или главы органа местного самоуправления. Конечно, у некоторых органов власти возникает соблазн включить в такие перечни все имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства. Однако такой путь не является конструктивным. Органы государственной власти, как неоднократно подчеркивалось в выступлениях как президента РФ, так и председателя правительства РФ, должны иметь в собственности только то имущество, которое необходимо им для выполнения публичных функций. При формировании таких перечней объектов, запрещенных к приватизации, нужно руководствоваться этим принципом, включив туда весьма ограниченное количество имущественных объектов, предоставив субъектам малого и среднего предпринимательства возможность выкупить большинство арендуемых ими помещений и стать их полноценными собственниками. Имущество, не внесенное в указанные перечни и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства не менее трех лет, подлежит включению в программы приватизации и может быть выкуплено арендаторами по рыночной стоимости.Ипотека для малого и среднего бизнесаСМИ не обошли своим вниманием еще один проект федерального закона, подготовленный также комитетом по собственности. Речь идет о проекте закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части ипотеки нежилых помещений). На прошлой неделе законопроект прошел второе чтение. Он предоставляет предпринимателям возможность получать кредиты под залог нежилых помещений. Согласно законопроекту нежилые помещения, приобретенные с использованием кредитных или заемных средств, считаются находящимися в залоге в силу закона с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое помещение, если договором кредита не предусмотрено иное. Принятие данного закона особенно актуально в связи с действием Федерального закона 159-ФЗ о выкупе арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства — арендуемых ими помещений, тем более что в ближайшее время в указанный закон будут внесены изменения, которые существенно расширят круг подпадающих под его действие предпринимателей. При подготовке законопроекта ко второму чтению комитет по собственности одобрил согласованные с правительством РФ поправки, связанные с уточнением процедур обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе путем заключения соглашения о взыскании предмета залога во внесудебном порядке. Эти поправки направлены на расширение возможностей реализации предмета залога, в том числе путем его передачи по рыночной стоимости залогодержателю или третьим лицам, если такая возможность изначально предусматривалась договором залога. Все это снижает риски кредитных организаций, а значит, расширяет возможности кредитования.Продлять аренду без конкурсов и аукционо Практика показала, что не все предприниматели желают быть собственниками. Кто-то не имеет финансовых возможностей для приватизации государственной или муниципальной собственности, а кого-то устраивает именно позиция арендатора. Для таких представителей малого и среднего бизнеса Госдума в третьем чтении приняла поправки в закон «О защите конкуренции». Суть поправок в следующем: все новые договоры аренды муниципальной и государственной собственности заключаются с предпринимателями и представителями малого и среднего бизнеса только по результатам проведения конкурсов и аукционов. Уже действующие договоры аренды продляются без конкурсов и аукционов, но при условии, что арендатор — представитель малого или среднего предпринимательства, а договор заключен до 1 июля 2008 года. Данная льгота временная: ее действие продлится до 1 июля 2015 года.