В России изменили условия льготной ипотеки. Как это повлияет на рынок?

Минфин России опубликовал условия новой льготной ипотечной программы. Ставка по ней составит 7%, а предельная сумма кредита будет единой для всех регионов — 3 млн руб. Семейную ипотеку по ставке 6% предлагается предоставлять семьям с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн руб., а в других регионах страны — 6 млн руб.

Действующая программа льготной ипотеки продлится до 30 июня 2021 г., она однозначно стимулировала жилищное строительство и дала возможность большему числу жителей страны, Тюменской области в частности, улучшить свои жилищные условия. В соответствие с этой программой заемщик мог оформить ипотечный кредит до 12 млн (в регионах до 6 млн) рублей по ставке не более 6,5% годовых на весь срок кредитования при покупке жилого помещения на первичном рынке недвижимости с минимальным взносом 15%.

Что будет с ценами и спросом на новостройки? Эксперты в голос заверяют, для стабилизации и последующего снижения цен на квартиры необходимо следовать правилам экономики — предложение должно превысить спрос. И жилья должно быть не просто много, оно должно быть качественным, разнообразным и, главное, доступным любому гражданину.

Выиграют все?

Сергей Зайцев

Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек АН «Этажи» считает, что и новые условия льготной ипотеки благоприятно скажутся на сфере недвижимости — выиграют все: и потребитель, и рынок.

«В случае с резкой ее отменой застройщики не успели бы подготовиться к ситуации, и коллапс был бы неизбежен. Ведь есть определенный спрос, под который запускались новые проекты, выстраивалось ценообразование, маркетинг и т. д. Поэтому дальнейшее действие программы — это положительный сигнал».

Светлана Молодкина

«Продление льготной ипотеки в любом случае поможет поддержать рынок недвижимости еще какой-то период, — уверена независимый аналитик в сфере недвижимости Светлана Молодкина. — В первой половине года покупательский спрос поддерживала информация о том, что действие льготной ипотеки завершается и многие успевали приобрести квартиру. Так, за последний год количество сделок в Тюмени, проведенных с использованием ипотечного кредита, выросло с 62% до 81%. Однако уже сейчас мы видим стабилизацию уровня спроса, что, в-первую очередь, связанно с резким ростом цен в последние периоды. Так, средняя стоимость кв.м на первичном рынке недвижимости на текущий момент составляет уже 84 289 руб./кв.м, что на 25% выше аналогичного показателя прошлого года. Безусловно, продление льготной ипотеки продолжит тенденцию к росту, но динамика уже будет не такой активной».

Галина Мешалкина

Галина Мешалкина, аналитик одного из тюменских застройщиков, солидарна с коллегой и также считает, что ужесточение программы льготной ипотеки отразится на спросе. «Низкая ставка в 6% сохранится только для семей с детьми, рожденными после 2017 года. Доля таких заемщиков менее 5%, а значит, это решение серьезно не повлияет на спрос. Для остальных категорий ставка увеличится всего на 0,5%. Такое повышение тоже незначительно увеличит стоимость кредита».

Какой пул квартир будет востребован?

«Наиболее востребованными будут квартиры до 3-х млн рублей, — говорит Сергей Зайцев. — Но, по статистике, 70% ипотек, которые выдавались на рынке за последний период, и так были в пределах этой суммы. Поэтому для Тюмени ситуация глобально не изменится».

Светлана Молодкина прогнозирует изменение структуры продаж вследствие влияния будущих условий программы: «Если в последний год мы видели активизацию продаж в сегменте двух- и трехкомнатных квартир, то по изменившимся критериям (снижение суммы кредита) данные условия больше подходят для однокомнатных квартир».

Кому из застройщиков изменения условий льготной ипотеки на руку, а кто окажется за бортом?

Светлана Молодкина уверена, что снижение предельной суммы ипотечного кредита до 3 млн рублей станет серьезной проблемой для проектов комфорт- и бизнес-класса. «Выбор покупателей значительно сократится, с минимальным первоначальным взносом под условия программы по стоимости будут подпадать только студии и однокомнатные квартиры».

«Новая ситуация сыграет на руку всем тем застройщикам, которые предлагают варианты с оптимальным соотношением „цена — качество“, — говорит Сергей Зайцев. — Тем застройщикам, у кого широкая линейка вариантов небольших квартир, в которых можно будет комфортно проживать, где решены вопросы по инфраструктуре и качеству жизни».

Татьяна Мирсаитова

«Как бы ни менялась экономическая ситуация в стране, базовая потребность в жилье у населения есть и будет. Разница лишь в том, что при более благоприятной обстановке люди могут позволить себе площадь квартиры больше, нежели во времена нестабильной или кризисной ситуации. Положение на рынке недвижимости не ново. За 14 лет работы мы вместе с клиентами переживали много подъемов и спадов. Мы хорошо изучили покупателей и понимаем, что даже в условиях финансовых ограничений им не хочется терять в комфорте. Говоря о комфорте, мы имеем в виду, прежде всего, планировку, а также благоустройство прилегающей территории. Сегодня, когда волна разогретого окончанием льготной ставки спроса сошла на нет, и клиенты начинают смотреть в сторону квартир до 3,5 — 4-х млн, мы готовы предложить даже двухкомнатные квартиры в этой цене и в комфортной планировке», — отмечает Татьяна Мирсаитова, директор по маркетингу застройщика «Меридиан»

Ждать нельзя покупать

Тюменка Мария Морева планируют с мужем купить 2-х комнатную квартиру в новостройке. Пара уже присмотрела жилой квартал и получила консультацию у застройщика. «Мы сначала очень переживали, что не успеем купить квартиру до окончания срока льготного ипотечного кредитования. К слову, цена квартиры от застройщика сейчас составляет 3 500 000. Однако в отделе продаж нам сказали, что волноваться не о чем. Даже если мы не успеем купить ее в июне, то с небольшим первоначальным взносом (частично его покроет материнский капитал), сможем осуществить свою мечту и в июле, потому как ипотечных трех млн рублей нам хватает. А вот если бы мы планировали купить, скажем, 3-комнатную, то кредита уже бы не хватило».

«Несмотря на ужесточение ипотечной программы, это все еще хороший способ улучшить свои жилищные условия по низкой ставке, — уверен Сергей Зайцев, — потому что цены на вторичном рынке продолжат расти, инфляция по-прежнему высокая. Тем, кто не успевает зайти в текущую программу субсидирования, нужно успеть зайти в новую».

Фото Саши Бортник и из архива экспертов