Спальные микрорайоны: недорого жилья тюменцам не обещают

Однотипные дома, плохие дороги, слаборазвитая социальная инфраструктура — в недалеком прошлом спальные микрорайоны казались многим тюменцам малопривлекательным местом для жизни. Но с массовой застройкой и обустройством отдаленные районы стали более комфортными и удобными для проживания. Теперь квартиры здесь пользуются большим спросом. Перспективы развития спальных районов обсуждали эксперты и участники пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости».По генеральному плану бурное развитие микрорайонов массовой застройки ожидается в заречной части города и в «Восточном-2», а в перспективе — в северном и южном направлениях. Как рассказал советник главы Тюмени Олег Бузников, сегодня наиболее активно осваиваются территории микрорайонов «Тюменский» и «Восточный-2», в заречной части уже строится третий микрорайон. Также начата застройка микрорайона Парфеново, ведется освоение земель в районе Тарман и Мыса. Бойкое строительство идет в районе деревни Комарово, Московского тракта и других периферийных территорий города. По словам Олега Бузникова, основные сложности освоения новых территорий связаны с инженерной подготовкой земельных участков. Но наряду с минусами есть и плюсы — площади позволяют развернуть масштабное строительство, и здесь не нужно ничего сносить. «Осваиваемые территории дают сегодня больше 50% вводимого жилья в городе», — отметил советник главы города. Один из таких сложных районов из-за заболоченности земель и отсутствия инженерных сетей — «Восточный-2», но он чрезвычайно интересен тюменским застройщикам. Именно участки «Восточного-2» стали предметом первых земельных торгов в нашем городе. Победителями аукционов на право аренды земельных участков тогда стали несколько застройщиков — «Тюменинвестстрой», «Тюменская домостроительная компания» и ряд компаний из Москвы. Однако прошел уже почти год, а они до сих пор не могут выйти на площадку, так как не получили разрешение на строительство. Как пояснил Олег Бузников, задержка связана с необходимостью корректировки проекта планировки микрорайона, которую инициировали сами застройщики. «Проект был разработан в 1998 году, и с тех пор изменений в него не вносилось. Но в процессе проектирования у застройщиков, которые стали победителями земельных аукционов, появилось желание увеличить плотность застройки», — сказал советник главы города. Уплотнение застройки в свою очередь вызвало необходимость пересмотра проектов по обустройству земельных участков инженерной инфраструктурой и строительства объектов соцкультбыта, ведь если увеличится численность жителей микрорайона, тогда потребуется создать больше мест в детсадах и школах. Надо сказать, что деньги на корректировку проекта областное правительство выделило, осталось определить проектировщика. Сама корректировка потребует три месяца, и пока новый проект не будет утвержден, застройщики не смогут начать строительство. «Никто не мешает вам проходить экспертизу проектной документации, и если проекты не будут противоречить новой планировке микрорайона, то вы быстро получите разрешение на строительство, — обратился к застройщикам Олег Бузников. — Также вы можете вести подготовку стройплощадки, завозить стройматериалы». Однако начальник управления капительного строительства ТДСК Ирина Гончаренко возразила: пройти экспертизу они не смогут, пока не будут разработаны проекты планировки микрорайона и строительства инженерных коммуникаций. На это Олег Бузников ответил — «во всяком случае, сейчас можно получить локальные заключения на отдельные объекты».Хотя проект планировки еще будет претерпевать изменения, но представить, как будут выглядеть жилые комплексы в «Восточном-2″, уже можно. По словам Ирины Гончаренко, на своих четырех участках ТДСК будет сроить 12-этажные и 14-этажные кирпичные и 12-этажные панельные дома. На первых этажах будут офисные помещения, магазины, парикмахерские и т. д. ООО „ЭкономТИС“ (входит в группу компаний „Тюменинвестстрой“) будет возводить в Восточном-2 жилой комплекс под названием „Радуга“. Как рассказал заместитель директора по финансам ЗАО „Тюменинвестстрой“ Максим Кривцов, новым проектом предусмотрено строительство пяти 20-этажных и двух 10-этажных зданий. На каждом этаже — по 8 квартир, их площадь — от 50 до 85 кв.м. На первом этаже каждого 20-этажного дома разместятся торгово-офисные помещения. Во дворе — многоуровневые паркинги или гаражи. Цены на „квадраты“ в будущих домах застройщики озвучивать отказались, отметив, что цены на жилье будут расти и дальше. „С начала года стройматериалы подорожали на 50%-60%, также растут зарплаты строителей, сейчас огромный спрос на рабочие специальности“, — сказал Максим Кривцов. О том, сколько стоит жилье в спальных микрорайонах Тюмени в настоящее время, рассказала сертифицированный аналитик рынка недвижимости, ведущий специалист КГ „Лекс“ Валентина Трошина. Сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья (1−6 мкрн., Восточный, Южный, Заречные, Московский и Червишевский тракты) составляет 53 116 руб. Самый дорогой „квадрат“ в однокомнатных квартирах — 60 263 руб. В 2-комнатных квартирах стоимость кв м составляет 52 685 руб., в 3-комнтатных и более — 48 676 руб. Средняя стоимость кв м в кирпичном доме — 52 945 руб., в панельном — 53 107 руб. Купить „квадрат“ на первичном рынке в среднем можно за 40 976 руб. Однокомнатные квартиры предлагаются по цене 43 125 руб. за кв м, „двушки“ — по цене 41 092 руб. за кв м, 3-комнатные и более — 40 911 руб. за кв м. „Квадраты“ в кирпичном доме стоят в среднем 40 959 руб., в панельном — 41 386 руб. Как отметила специалист отдела продаж АН „Искра“ Наталья Романова, большая часть квартир в спальных микрорайонах продается в кредит, и если застройщик не заключил соглашения с банками, то реализовать жилье ему практически невозможно. На сегодня кредиты на покупку жилья на вторичном рынке (на основании данных пяти крупнейших банков Тюмени) выдаются сроком до 25 лет, средняя ставка составляет 12,5% годовых при сумме кредита 90% от стоимости квартир и 12,1% годовых при сумме кредита 50% от стоимости квартир. Исходя из цен на недвижимость и условий кредитования, КГ „Лекс“ составила финансовый потрет покупателя квартир в спальных микрорайонах. Если потребитель располагает 10% первоначальным взносом при средней цене квартиры 2,7 млн руб., то совокупный доход семьи должен быть 48 тыс. руб. в месяц. Ежемесячные выплаты по кредиту в среднем составят 29 тыс. руб. При условии, что потребитель располагает большей суммой для внесения первоначального взноса (50% от стоимости квартиры), банки предлагают сниженный процент про кредиту — около 12% годовых. Соответственно, финансовые возможности покупателя более благоприятны: 26 тыс. руб. — ежемесячный доход семьи, 16 тыс. руб. — ежемесячные выплаты по кредиту при той же цене квартиры — 2,7 млн руб.», — рассказала Валентина Трошина. Взять ипотечный кредит на покупку жилья на первичном рынке тюменцы могут под 13% годовых при сумме кредита 90% от стоимости квартир на срок до 25 лет и под 12,6% при сумме кредита 50% от общей цены квартиры. Таким образом, потенциальный покупатель квартиры на первичном рынке жилья должен иметь среднемесячный доход в размере 47 тыс. руб., при этом каждый месяц ему придется отдавать за кредит 28 тыс. руб. Если покупатель внесет 50% взнос за квартиру, то его ежемесячный семейный доход может быть от 24 тыс. руб., а выплаты по ипотеке — 14 тыс. руб. в месяц.