Эксперты склонны считать, что активное влияние на рынок нежилой недвижимости в Тюмени оказывают иногородние игроки и самые активные покупатели крупной недвижимости в областном центре - московские компании.
По мнению экспертов тюменского рынка недвижимости, политический курс на превращение областной столицы в «центр формирования прибыли» и приход в Тюмень крупных компаний, в том числе иностранных, дал толчок к развитию деловой инфраструктуры города. Рост крупных сырьевых, а следом за ними малых и средних компаний, привлекает немалые инвестиции на рынок коммерческой недвижимости.
Эксперты склонны считать, что активное влияние на рынок нежилой недвижимости в Тюмени оказывают иногородние игроки и самые активные покупатели крупной недвижимости в областном центре — московские компании. В результате, по данным журнала «Эксперт», еще год назад Тюмень подошла к установлению жесткой конкуренции на рынке торгово-офисной недвижимости. В ближайшие год-два здесь будет дополнительно введено около 30 крупных объектов. «Неоднократно высказывалось мнение, что рынок Тюмени на этом направлении „перегрет“, однако количество договоров, заключенных с арендаторами, показывает, что у строящихся центров проблем с заполнением торговых и офисных площадей не будет. Действительно, обеспеченность торговыми площадями в Тюмени уже превышает норму, зато застройщики конкурируют друг с другом, а клиенты могут быть более разборчивыми», — считает заместитель генерального директора тюменского ООО «Сибинтел-девелопмент» Сергей Зыблев.
Офисные помещения подразделяются на виды и классы. Если говорить о видах, то это офисы в жилых домах или непосредственно в офисных зданиях. Как правило, на рынке больший спрос (и большая цена) на помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Это объясняется их многофункциональностью: такие офисы легко перепрофилировать — например, из магазина в рекламное агентство, а кроме того, они не отягощены пропускной системой, проблемами с парковкой и вообще более заметны.
В здании, целиком отведённом под офисы и напоминающем пчелиные соты, легко затеряться. Однако и здесь есть преимущества: управляющая зданием компания берёт на себя заботы по охране помещений и прочим организационным моментам.
Что касается классов офисных помещений, принято выделять три основных: А, В и С. Критериями, позволяющими относить тот или иной офис к определённому классу, являются его близость к историческому центру города, степень оснащённости современными средствами коммуникации, качество ремонта, удобство парковки
«Класс, А наиболее полно отвечает всем требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, однако, в отличие от столичного рынка недвижимости, в Тюмени он не представлен, — говорит специалист по связям с общественностью ООО „Адвекс-Т“ Юлия Маркеева. — Класс, А подразумевает не только высокий уровень технологий и комфорта, но и качество управления зданием, уровень сервиса, предоставляемый арендаторам. На тюменском рынке более распространены классы В и С (в порядке убывания качества) — то есть те, для которых характерно постепенное удаление от центра, меньшая стратегическая связь с деловой частью города, сокращение количества коммуникаций, например, за счёт того, что кабели нельзя прокладывать через железную дорогу, — и так далее».
Если говорить о ценах на офисные помещения, то, по данным компании «Адвекс-Т», в деловом центре Тюмени они возрастают на 20−30% в сравнении с микрорайонами. Стоимость аренды 1 кв.м. площади офиса в центре в настоящий момент варьируется от 350 до 800 руб., в микрорайонах — от 300 до 500 руб. Что касается продажи, то 1 кв.м. в центре обойдётся в 35−60 тыс. руб., в микрорайонах — в 15−35 тыс. руб. В связи с ожидаемым для Тюмени статусом «города-миллионника» специалисты прогнозируют всё больший стоимостный разрыв между окраинами и центром.
От кого зависит ценообразование на рынке офисной недвижимости? Конечно, в первую очередь, от строительных компаний, а затем — от собственников помещений, которые перепродают офисную недвижимость в связи с реорганизацией. При этом офисы приобретаются в собственность с различными целями и далеко не всегда с целью обустройства фирмы.
Во-первых, офисы покупаются с целью перепродажи — в начале строительства. Как жилье, офисная недвижимость в Тюмени имеет тенденцию к росту цен, кратно опережающему инфляцию. Во-вторых, с целью получения прибыли путём сдачи в аренду. И только в-третьих — для развития собственного бизнеса (тогда цена, как правило, не столь важна — в таких случаях большое стратегическое значение имеет район).
Арендуют же офисные помещения частные предприниматели — например, сетевики, и тогда речь идёт о небольшой площади — от 10 до 30 кв.м., юридические лица, представляющие агентства недвижимости, адвокатуру и пр. — от 50 до 100 кв.м., компании, занимающиеся научной и научно-исследовательской деятельностью на территории Тюмени, а также, например, инвестиционные компании — то есть те, кому на относительно непродолжительный срок (до пяти лет) нужна большая площадь, — до 1000 кв.м.
На сегодня в Тюмени реализуется несколько крупных проектов, которые позволят существенно расширить площади офисной недвижимости. Это строительство бизнес-центра «Тюмень-Плаза» класса, А общей площадью 10 тыс. кв. метров. — многофункциональ¬ный бизнес-комплекс, оснащенный полным набором новейших систем телекоммуникаций и включающий залы для переговоров, офисы, финансовые учреждения, бутики, гостиницу бизнес-класса, ресторан, фитнес-центр. В 2007 году планируется ввести комплекс зданий административно-торгового центра «Гостиный двор» общей площадью 17,4 тыс. кв. метров в исторической части города. В самом центре Тюмени завершается постройка второй очереди общественно-жилого комплекса «Цитадель». Началось возведение административно-торгового комплекса бизнес-класса в «Квартале 12». Один из наиболее масштабных проектов связан с реконструкцией территории ЗАО «Завод строймашин» под деловой центр.
