Тюменский рынок офисной недвижимости пока не может похвастаться достаточными объемами качественного предложения. Львиная доля офисных площадей находятся в зданиях бывших НИИ или административных зданиях промышленных предприятий, претерпевших лишь скромный косметический ремонт. Но, похоже, ситуация начинает меняться к лучшему. В ноябре прошлого года ...
Тюменский рынок офисной недвижимости пока не может похвастаться достаточными объемами качественного предложения. Львиная доля офисных площадей находятся в зданиях бывших НИИ или административных зданиях промышленных предприятий, претерпевших лишь скромный косметический ремонт. Но, похоже, ситуация начинает меняться к лучшему.
В ноябре прошлого года в тюменских СМИ появилась информации о скором введении в эксплуатацию бизнес-центра «Нобель», расположенного по ул. Пермякова, 1. Он позиционируется как соответствующий классу «В», что для Тюмени пока редкость (на данный момент только недавно открывшийся бизнес-центр «Тюмень-Плаза» заявил о своем соответствии классу «А»). Частный случай или знаковая тенденция на рынке коммерческой недвижимости Тюмени? Прокомментировать ситуацию мы предложили Елене Чуклиной, директору бизнес-центра «Нобель».
**Елена Анатольевна, с чем было связано решение создать на базе существующего административного здания 70-х годов постройки современный бизнес-центр?
**
Строго говоря, в этом здании уже несколько лет сдавались офисные помещения. Но когда я пришла в компанию в 2003 г., руководство, судя по всему, уже в то время думало о необходимости повышения эффективности использования этого здания. А уже в следующем году, после поездки в Санкт-Петербург на конференцию, организованную Гильдией управляющих девелоперов и управляющих компаний, была озвучена задача: разработать варианты наиболее эффективного использования административного здания. При этом акцент был поставлен не только на извлечении максимальной прибыли, но и на повышении рыночной стоимости здания. По утверждению специалистов Санкт-Петербурга, рынок доверительного управления коммерческой недвижимости в то время даже в «столицах» находился только на начальной стадии развития. И мне было совершенно очевидно, что перспективы на этом рынке в Тюмени просто огромны.
Вскоре мы подписали договор с питерской управляющей компанией «Бекар консалтинг», провели исследование рынка коммерческой недвижимости Тюмени, изучили предпочтения представителей бизнеса. Весь комплекс необходимых маркетинговых мероприятий был проведен в полной мере. И мы разработали бизнес-план по созданию бизнес-центра «Нобель» путем реконструкции административного здания.
По Вашей оценке, какова конкуренция на рынке офисной недвижимости Тюмени?
Как выяснилось, ярко выраженной конкуренции между участниками рынка нет. На сегодня рынок аренды представлен несколькими группами офисных площадей. Первая группа — бывшие здания НИИ, административные здания советской постройки. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей. Такие арендодатели, как правило, не пытаются удовлетворить индивидуальные потребности арендаторов. Наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендаторов или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Вторая группа — это перепрофилированные здания, владельцы которых постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений данной группы выше по сравнению с первой, но, к сожалению, уровень технической оснащенности здания не позволяет создать комфортные условия для работы арендаторов. Третья группа — специализированные бизнес-центры, построенные или строящиеся за последние пять лет, которые уже на этапе постройки учитывают необходимую инфраструктуру самого бизнес-центра, прорабатывают вопросы технического обеспечения, обслуживающего сервиса, управления, продвижения. Мы считаем, что нашими конкурентами будут именно эти центры. Сейчас в Тюмени есть много больших объектов, которые по разным причинам не выводятся на рынок. Конечно, когда мы закончим реконструкцию, эти объекты тоже вскоре выйдут на рынок, именно тогда у арендаторов появится прекрасная возможность сравнивать предложения.
Что Вы сами считаете своим конкурентным преимуществом?
Профессионализм. Моя цель в ближайшее будущее на основе имеющихся знаний, а главное опыта — создать управляющую компанию, которая будет не только управлять «Нобелем», но и выходить на внешний рынок. Причем не просто компанию создать, но и сформировать бренд на тюменском рынке доверительного управления коммерческой недвижимостью. Также в планах создание профессиональной клининговой компании. В продвижении бизнес-центра «Нобель» мы делаем упор на профессионализм. А конкуренция — это очень хорошо, она заставляет лучше работать, а в выигрыше остается арендатор.
А каким образом была определена принадлежность «Нобеля» к классу «В»?
В настоящее время в Тюмени нет официальной классификации подобного рода. Классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов и их качественных отличий. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка. Существует международная классификация бизнес-центров. Есть класс «А», «В», «В+», «С». В рамках этой классификации к бизнес-центрам предъявляется целый комплекс требований по местоположению, типу и техническому уровню здания, планировке этажа, другим «строительным» нюансам, вплоть до показателей глубины этажа и высоты между перекрытиями. Также есть определенные требования к инженерным системам, возможностям телекоммуникаций, охране, парковке. Есть и требование к наличию профессиональной управляющей компании и сопутствующим услугам.
«Нобель» по этой классификации полностью удовлетворяет требованиям, предъявляемым к классу «В». И мы планируем вскоре после официального открытия пройти сертификацию в Санкт-Петербурге. Сертификация в данном случае — не самоцель, но быть первыми — это всегда приятно.
Какие именно требования предъявляются, в частности, к бизнес-центрам класса «В»?
Одно из основных — требование по месторасположению: это улицы, отличающиеся хорошей транспортной доступностью до центра города. Требование к зданию — новое строительство или после реконструкции, капитальный ремонт всех инженерных коммуникаций, эффективная планировка этажей. Наличие охраняемой наземной и гостевой парковки. Система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, наличие в здании услуг телекоммуникационного провайдера, круглосуточная охрана с использованием современных систем безопасности. Есть требование и к наличию услуги центральной рецепции, зала для переговоров. Наличие профессиональной управляющей компании. То есть список внушительный.
Мы, кстати, не планируем им ограничиваться. Например, будем предоставлять дополнительные услуги — помощь в решении хозяйственных, административных вопросов. В штате управляющей компании будет служба сервиса, специалисты которой, всегда придут на помощь в решении простых, на первый взгляд, но необходимых вопросов, например, оперативная замена картриджа. В планах — привлечь компании, услуги которых органично дополнят инфраструктуру бизнес-центра: кофе-машины, банкоматы, машину — автомат, выдающую газеты.
К какому сроку планируется сдача «Нобеля» в эксплуатацию?
Август — сентябрь 2006 года. В августе мы планируем закончить все строительные работы, к середине сентября — все работы по благоустройству. На этот момент планируется заполнение здания на 60−70%. А в конце сентября — уже официальная презентация.
Спрос со стороны арендаторов уже ощущается?
Да, звонки по аренде поступают. Сейчас мы говорим о формировании списка ожидания арендаторов, заключении предварительных договоров аренды. В этих договорах четко определяем вместе с арендатором такие моменты, как площадь будущего офиса, этаж, планировки. На этом этапе мы предоставляем арендатору возможность учесть его индивидуальные предпочтения к организации рабочих мест, цветовой гамме, так что можно создать офис, изначально «заточенный» под конкретную компанию. Причем за то, что укладывается в нашу стандартную смету, денег не берем.
В настоящее время часть помещений уже готова к приему арендаторов, и я приглашаю всех заинтересованных лиц оценить уровень выполняемых работ.
На первом этаже, вероятно, будут располагаться торговые площади?
Да, на первом этаже планируются торгово-выставочные площади с отдельными выходами на улицу Пермякова. На сегодня уже заключен контракт с компанией «Сталкер» — они будут занимать все правое крыло. Идут переговоры с тюменскими рестораторами по организации питания.
Вот игровых клубов не будет, хотя предложения с их стороны уже поступали. Я считаю, что в бизнес-центре неприемлемо присутствие таких компаний. Медицинских центров, стоматологий тоже не будет. Вообще мы стараемся соответствовать заявленной планке — профиль престижа. И моя цель как руководителя — вывести на рынок достойный, качественный продукт.
Прием заявок от арендаторов 41−34−96
Ул. Пермякова, 1
«Тюменский Бизнес-журнал», № 8, май 2006 г.
