Существует такой пиар-прием: если какой-либо рынок идет на снижение, то необходимо, например, выбросить в СМИ информацию о том, что в скором времени на этот товар или услугу цены взлетят вверх. Этот нехитрый ход, рассчитанный на создание спекулятивного ажиотажа, особенно широко применяется в сфере недвижимости.
Вышеупомянутый прием не является эксклюзивным: недавно информационная компания «НИИ PR» распространила пресс-релиз, где предрекается взрывной рост цен на рынке московской недвижимости — на 20−25% в течение ближайшего месяца.
На фоне начавшейся стагнации на столичном рынке жилья это заявление выглядит странно: «НИИ PR» просто играет на руку неким крупным строительно-инвестиционным компаниям, которые уже столкнулись с проблемой затоваривания рынка и не могут привлечь деньги в свои проекты, комментирует RBC daily. Отметим, что развитие рынка недвижимости обуславливает множество экономических факторов и спекулятивный сегодня не является определяющим.
В ходе исследования тюменского рынка недвижимости обозревателю «Вслух о главном» удалось выяснить, что в конце ноября 2003 года на рынке недвижимости Тюмени началось движение. Особенно это стало заметно продавцам квартир в районе МЖК, Тюменском и Восточном микрорайонах. В недавно сданных «под ключ» домах «повышенной комфортности» на Широтной осталось несколько квартир, сказала менеджер строительной компании ТДСК. Соответственно, по сравнению с ноябрем 2003 года выросли и цены — в среднем на 800 — 1000 рублей за квадратный метр. То есть однокомнатные квартиры подорожали на 30−50 тыс. рублей, двухкомнатные — на 50−80 тыс. рублей. Стандартная цена, предлагаемая за однокомнатную квартиру 121-й серии (36м2) в районе МЖК, — 500 тыс. рублей, за двухкомнатную той же серии — 700 тыс. рублей, а двухкомнатную «повышенной комфортности» на Широтной можно приобрести в пределах 800 тыс. рублей.
Посредники заметили повышение интереса к трехкомнатным квартирам, которые классически считаются малоликвидными по сравнению с однокомнатными квартирами. Цены в среднем выросли на 100 тыс. рублей. Если трехкомнатную квартиру 121-й серии на Московском тракте еще в начале ноября предлагали за 850 тыс. рублей, то сегодня — за 950 тыс. рублей, а цена за «трешку» 121-Т серии в этом районе выросла от 1 млн до 1 млн 200 тыс. рублей.
Перемены предпочтений районов и «комнатности» квартир можно объяснить не столько экономическими, сколько политическими факторами: в рамках административной «реформы Козака» с 1 января 2005 года произойдет перераспределение полномочий округов в пользу области, а потому многие северяне начали серьезно задумываться о перемене места жительства. Естественно, что они ориентируются, в первую очередь, на двух- и трехкомнатные квартиры хороших планировок. И не «привязаны», в отличие от тюменцев, к старым «гнездовым» районам, каким является, например, центр города.
«Северный фактор» уже взрывал тюменский рынок недвижимости в 2001 году (в течение примерно полугода цены выросли на 100%). Можно ли сегодняшнюю ситуацию назвать преддверием такого же взрыва? Ответ на этот волнующий многих вопрос скорее отрицательный: то есть цены будут расти, но не такими темпами, и, по прогнозам «Вслух о главном», максимум на 30%. (Необходимо учесть 12-процентную инфляцию, повышение железнодорожных тарифов на 12%, стоимости железобетона — на 18%).
Во-первых, рост спроса и цен стабилизирует высокий потенциал предложений — Тюменская область лидирует по объему строительства жилья в УрФО. А если учесть, что рынок недвижимости, да еще соответствующей «северным» запросам, до последнего момента был затоварен, то говорить о дефиците квадратных метров не приходится. Во-вторых, многие жители автономных округов уже успели приобрести квартиры в Тюмени. Факторов же, свидетельствующих о том, что у тюменцев резко повысится спрос на жилье, пока не наблюдается.
Таким показателем могло бы стать развитие ипотеки, но пока высокие проценты (18%) в рублевых кредитах не являются фундаментом для обоснованного роста рынка недвижимости. Аналитики говорят о высоком потенциале отложенного спроса, и он может стать реальным, но лишь после того, как в Тюмени банки снизят процентные ставки. Например, у московских банкиров появились серьезные конкуренты, в виде западных компаний, предлагающие 8-процентную ставку по валютному кредиту сроком на 15 лет. Это очень низкие ставки, если учесть, что в Сбербанке можно получить валютный кредит на тот же срок под 11% годовых.
Пока и сама процедура получения кредита усложняет ипотеку. Банкиры говорят, что кредиты станут доступнее, когда изменится статья Гражданского кодекса, не позволяющая выселять граждан из заложенного жилья. В апреле 2004 года Госдума рассмотрит блок законодательных актов, среди которых — и соответствующая поправка к этому закону.
Но вернемся к тюменскому рынку недвижимости, а точнее, к определяющему ее развитие платежеспособному спросу. Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. В соответствии с ней стоимость доступной квартиры должна равняться суммарному доходу семьи за три года, поделилась методикой в RBC daily президент Института экономики города Надежда Косарева.
По данным пресс-центра администрации Тюмени, в 2003 году среднемесячная заработная плата работающего тюменца составила 8 тыс. 400 рублей, по области — 14 тыс. 700 рублей. Конечно, у каждой семьи свои экономические показатели, но очевидно, что даже при повышении привлекательности ипотеки темп роста спроса будет сдерживать такой естественный фактор, как низкая платежеспособность населения.
