Недооцененный актив

Деньги

Антон Язовских

6 мая 2016, 06:39

#МастерЗавтрак с Сергеем Шатохиным.

С небес на землю

_На бегу часто мы рассуждаем штампами — находясь в гуще событий, понимаем, что и как устроено в моменте, и это дает нам спокойствие «знающего» человека; однако, чтобы увидеть долгосрочные тенденции, понять закономерности формирования и развития трендов, необходимо взглянуть на процессы с высоты многолетнего опыта._

Сергей Михайлович сходу задал общий контекст общения: «Сегодня люди — это основной ресурс любого бизнеса. Но пройдет несколько десятков лет, и он отойдет на второй план. И вопрос не в роботизации, люди сложны, их не заменить. Просто земля — это тот стратегический ресурс, который обеспечивает нас средствами к существованию… Дефицит земли в мире не столь прослеживается на фоне, например, дефицита воды. Но, все же, он уже заметен — в некоторых странах рынок отвел большую часть населения от финансовой возможности приобрести землю в собственность… В России ситуация отличается — населения мало, земли много. Но сама экономическая история показывает, что земля будет только дорожать. Относительно дешевеют оборудование и материалы. Дорожают только земля и люди. Но технологии выдавливают из процессов людей, а землю — нет… Сегодня можно говорить о формировании долгосрочного инвестиционного тренда и в мире и в России — несколько миллиардов китайцев и индусов хотят кушать, и на их площадях им не справиться с этой задачей».

Те, кто увлечены инновационной экономикой, возразят — сегодня много направлений деятельности, где место расположения бизнеса и квадратные метры площадей не имеют практически никакого значения. Да, такие бизнесы на слуху, это вопрос моды на креативную экономику. Но продукты питания, одежду, мебель и жилье никто не может сегодня заменить чем-то другим. А все это базируется на земле.

В связи с этим наш гость озвучил тезис, который редко где услышишь сейчас: «Предпринимателям важно ориентироваться в земельных вопросах — это минимальный уровень деловой культуры, без которого можно даже не начинать бизнес, все может рухнуть в результате банальных ошибок, например, в вопросах сервитутов и подобных им».

Прежде чем содержательно говорить о рынке, Сергей Михайлович обратил внимание участников Мастер-завтрака на следующие моменты:

• любой серьезный предпринимательский проект стоит на земле, и нерешенные, как на уровне законодательства, так и на частном уровне вопросы создают чрезмерные риски;

• при этом работа с землей очень сложна: «Это потенциально коррупционная сфера. Здесь важны корректные отношения власти и бизнеса… иной раз в силу допущенных стратегических ошибок инвесторам приходится отказываться от своих активов и не всегда в свою пользу»;

• инвестиционная привлекательность земли в России сегодня обусловлена тем, что она серьезно недооценена: «Россия в чем-то сегодня эксклюзив»;

• в тоже время, наш рынок земли не сформирован и не структурирован: «Леса вряд ли будут „косить“, да и права собственности на земли лесов не получить. Аренда на 49 лет — это конечно хорошо, но государство всегда может в свою пользу использовать „право сильной стороны“. Поэтому земли сельскохозяйственного назначения это единственный значительно недооцененный ресурс — его можно брать в собственность»;

• максимальная инвестиционная привлекательность земли иногда прослеживается лишь в долгосрочной перспективе — «некоторые активы должны вызреть».

О рынке

Здесь прослеживается прямая аналогия с процессом приватизации через ваучеры со всеми его плюсами и минусами в условиях, когда культура собственности была еще не сформирована. Рынок земли начал законно создаваться в России в 1992—1994 годах. Тогда 117,7 млн га российских сельхозугодий были разделены между 12,5 млн крестьян, которые проживали в сельской местности. В Тюменской области таких оказалось более 111 тыс. человек. «Они получили в собственность земельные доли — с них рынок и начался. Умные сделали на этом определенный бизнес, а некоторые эти доли отдали за бутылку, как это происходило и с ваучерами», прокомментировал Сергей Михайлович.
Другой структурный слой на земельном рынке — это дачные, садово-огороднические и приусадебные участки. Они пошли в оборот после начала приватизации участков. Это еще более 40 млн собственников по стране. У нас на юге области более 350 тысяч таких участков.
Третья составляющая, сформировавшая рынок — это земли колхозов и совхозов, не относящиеся к категории сельскохозяйственных угодий (залежи, овраги, лесозащитные полосы). Только сейчас эта часть рынка начинает приобретать частного собственника — не обанкротившимися хозяйствами эти земли выкупаются у государства для расширения бизнеса.

Наш гость отметил, что регулирование рынка запаздывало — оно формировалось параллельно с самим рынком: «В 2002—2003 годах с появлением нормативного регулирования оборота и кадастрового учета сельскохозяйственных земель начался новый этап развития рынка. Тогда появилась возможность реализации сложных и масштабных проектов».

Консалтинговая компания «ПРЭФИШ», которой руководит Сергей Михайлович, приняла активное участие в развитии рынка сельскохозяйственных земель: «Было реализовано много проектов с общим объемом приобретения более 30 тыс. га. Заказчики были разные — и небольшие и серьезные компании. Чаще всего это проекты на 10-200 га… Крупнейший проект — создание кормовой базы для птицефабрики Боровской в Заводоуковском районе, на лучших по бонитету землях нашей области. Нашей задачей было сделать хотя бы 1/3 от потребности в 50 тыс. га. Провели сложную работу — на местах было много неприятия, ведь крестьяне в те годы выживали, как могли, — администрация по несколько лет к ним не приезжала. Но за 3 года мы купили для фабрики 22,5 тыс. га.».
Мало кто в широких кругах знает, что наш гость имеет непосредственное отношение к проекту «Звенящие кедры Тюмени», который несет мощный идеологический компонент: «Это проект организации родовых поместий. В основе — воспитание и передача традиций дворянских поместий, где жили по 3 поколения. Ведь это был механизм создания великой культуры. Здесь нарезку мы делали не как принято, по 6-15 соток, а по 1 Га. Идея сложно приживалась. Но все получилось — сегодня „Звенящие кедры Тюмени“ находятся в черте города, на землях сельскохозяйственного использования и исповедуют идеологию российских традиций совместного проживания поколений, природной агрокультуры и экологии».

Свое место в системе отношений земельного рынка Сергей Шатохин обозначает как позицию надежного консультанта: «Ответственность за результаты хозяйственной деятельности ложится на плечи инициатора, а он не всегда компетентен… У нас были проекты, где ранее инициаторами накоплено большое количество ошибок и испорчены отношения с муниципальными властями. Мы исправляли это… Еще одна сложность, с которой сталкивается бизнес — возможность вывести приобретаемую долю из общей долевой собственности: право выкупа имеют сначала содольщики, потом органы власти и лишь затем третья сторона. А ведь это сотни различных участков».

О доходности

В докладе Столыпинского клуба озвучена показательная цифра — средняя рентабельность активов по основным отраслям экономики России в 2014 году составила 3,5%. В таких условиях среднестатистический проект будет окупаться многие десятки лет, соответственно, у потенциального инвестора он не вызовет ни малейшего интереса. Безусловно, можно вспомнить о «большой лжи» и статистике, но за годы работы с массивами информации я привык, что статистические данные помогают увидеть порядок вещей и укрупненную структуру. Так вот, с рентабельностью капитала у нас в стране действительно сейчас обстоит все не лучшим образом.

На этом фоне Сергей Михайлович привел данные и заставил задуматься: «Были такие ситуации, когда наши клиенты получили 5-7 тыс. процентов прибыли на вложенный капитал: «В городе, те, кто инвестировали в приватизированные предприятия, сегодня имеют землю, которая стоит миллионы долларов… А вот конкретный пример по участку — 1 га земли сельскохозяйственного назначения, приобретенный за 100 тыс. руб. 4 года назад сегодня оценивается в 6,5 млн руб.»

Об условиях

Любой актив, а тем более стратегический и столь доходный, требует уважения — необходимы соответствующие компетенции. Приведу ряд рекомендаций от Сергея Шатохина:

• Первое — определите категорию и разрешенное использование земель: «На землях для личного подсобного хозяйства, если они в составе земель населенных пунктов, можно строить коттеджи. А вот если это земли сельскохозяйственного назначения, то можно строить только «дворцы» для коз».

• Второе — нужно оценить перспективу инфраструктурного обеспечения участка: «Там, где уже сегодня есть сети и намечено строительство социальных объектов типа школ, поликлиник, цена земли будет в перспективе расти более круто».

• Третье — проверьте соответствие объекта генеральному плану территории и правилам землепользования и застройки: «До сих пор здесь бывают нестыковки, которые выльются в сложности при получении разрешений на строительство конкретных объектов».

• Четвертое — проверьте действующие обременения участка, ограничения по обороту и использованию этого земельного участка (сервитуты, подземные коммуникации и т. д.).

• Оцените устойчивость грунтов, наличие подземных вод: «Все это повлияет на стоимость проектирования и строительства в дальнейшем. Есть случаи, когда на неустойчивых грунтах поднимают производственные комплексы. Сегодня это обернулось серьезными вложениями в усиление фундаментов, ремонт строений».

А в итоге беседы Сергей Михайлович дал, пожалуй, самую простую и важную рекомендацию — до начала любых действий важно проконсультироваться в профильных структурах власти: «Сначала — личный прием в Департаменте имущественных отношений. А уже вооружившись их рекомендациями, можно действовать — каждая ситуация с землей уникальна и избежать лишних итераций можно лишь, продумав все «на берегу».

К общей картине

И еще ряд интересных общечеловеческих и профессиональных мыслей, прозвучавших по ходу встречи:

• На селе относятся к земле по-другому, крестьянин не перестал стоять перед ней на коленях, с почтением. Сегодня можно выкупать землю у тех, кто не хочет и не видит возможности работать с землей: уехали в город, работают на предприятиях. Но это уже не бутылка и стог сена, а достаточно адекватная, хотя всё еще заниженная цена;

• Я покупал обычно последним, но покупал — так что я не сапожник без сапог. Именно земельные дела позволили мне капитализировать компанию;

• В Тюмени начинается развитие земельных участков на расстоянии 30-40 км от города — элитные территории, удаленные от городской «ауры»;

• Сегодня молодежь не ищет уже «погорлового» материального благополучия, но требует к себе настоящего человеческого уважения;

• В этом году Россия вышла на 1-е место по продаже зерна на международных рынках. Уверен, мировой спрос будет и дальше устойчиво расти, а в России есть хорошая земля сельхозназначения, поэтому нам сам бог велел заниматься продовольствием, — особенно в 20-30 летней перспективе по Азии и Африке;

• Диалектику надо знать. Не считайте свой опыт абсолютным. Не пытайтесь абсолютно стабилизировать процесс. И не пропустите переход количества в качество;

• Пифагор как-то сказал «Молчи, пока не можешь сказать ничего лучшего, чем молчание».