Как не попасть в ЖП – жилищную пирамиду?

Несмотря на то, что информация о раскрытых аферах с жилой недвижимостью охотно тиражируются средствами массовой информации, продавцы и покупатели по-прежнему попадаются на удочку мошенников. Иногда на рынке недвижимости орудуют мошенники-одиночки. Например, снимают квартиру и, пользуясь отсутствием хозяев, «пересдают» ее другим квартирантам на более длительный срок, а то и продают по фиктивным документам. Но все большие масштабы приобретают организованные формы мошенничества — с созданием юридических лиц, с рекламой, с признаками реальной деятельности по купле-продаже (строительства) жилья. Благо, с развитием ипотеки количество граждан, вовлеченных в процесс покупки и строительства жилья, кратно увеличилось.
Громким скандалом ознаменовался крах строительной пирамиды в Челябинске, созданной ООО «Ролид», сообщает «Уралполит.ру». Данное ООО занималось небольшим бизнесом — изготовлением мебели. Но благодаря хорошим связям с властями города, ООО «Ролид» стало получать подряды на ремонт дорог и стало партнером мэрии по реализации программы строительства индивидуального жилья. Заполучив от власти земельные участки и гарантии помощи в виде инженерных коммуникаций, «Ролид» стал заключать с жителями Челябинска договоры на строительство коттеджей — по 800 тысяч рублей каждый. Однако на деле «Ролид» выстроил классическую пирамиду — люди отдавали деньги за коттедж, а потом он закладывался в банке и перепродавался другому лицу. И каждый домик, таким образом, продавался по два-три раза.
Фирма, заключившая договоры с жителями города и с муниципальной администрацией, теперь банкрот. А поскольку граждане находятся в третьей очереди кредиторов, рассчитывать на возврат денег или получение построенных коттеджей им не приходится.
Продажа жилья одновременно нескольким покупателям — распространенный, но не единственный способ организованного оболванивания граждан. К сожалению, махинаторы в своих целях стали использовать и такую социально значимую форму кооперации граждан, как жилищно-строительные кооперативы. Дешевая и долгосрочная ипотека — что может быть лучше? Но иногда за этими заманчивыми предложениями стоят аферисты. Они долго и терпеливо работают под легальной крышей ЖСК, публикуя рекламу и собирая взносы с доверчивых людей. Такая схема была применена и в Тюменской области, точнее — в ХМАО.

140 сургутян стали жертвами лжепотребительского кооператива ЖСК «Гранит», пишет газета «Новый город». Люди поверили заманчивой рекламе, предлагавшей купить жилье в кредит на 20 лет под шесть процентов годовых. Как сообщает газета «Новый город», выстроенная таким способом пирамида просуществовала год, после чего рухнула. Каждый из пайщиков внес в «Гранит» от семи до 600 тысяч рублей, не считая обязательного вступительного взноса — 50 тысяч рублей, который включался в оплату будущего жилья. На руки клиентам выдавали квитанции без номеров к приходным кассовым ордерам. В журнале учета поступление денег не отражалось. В некоторых случаях суммы, внесенные клиентами, занижались — налицо нарушения бухгалтерского учета. Общая собранная с горожан сумма денег достигла более 15 миллионов рублей, из них 4 миллиона 147 тысяч не дошли до кассы и «уплыли» в другой регион.
Масштабы деятельности «Гранита» впечатляют — оказывается, помимо сургутского у него еще 33 филиала в городах России, а головной офис находится в Новом Уренгое. Часть из них к этому времени закрылась в результате проверок, проведенных сотрудниками ОБЭП. В Нижневартовске в отношении руководства «Гранита» уже возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество».
Возможно, мошеннические акции через жилищно-строительные кооперативы (а сейчас в соответствии с новым законом создаются ЖНК — жилищно-накопительные кооперативы) пресечь все же удастся. Будет создан общероссийский реестр таких кооперативов, они будут контролироваться федеральной службой по финансовым рынкам. Эта служба уже приступила к своим обязанностям — изучает всех, кто предлагает кредиты на жилье.
Но гражданам стоит быть начеку и главное — не поддаваться кричащей рекламе. Ипотечные кредиты — прерогатива кредитных организаций, то есть банков. А банк не будет давать кредиты под проценты, которые ниже процентов по вкладам в том же банке. Жилье в кредит может дать кооператив, но следует внимательно изучить историю этого кооператива. Работает ли он пять лет или зарегистрирован только вчера?
Вот несколько советов экспертов, имевших дело с мошенниками по роду службы работников милиции, расследовавших уголовные дела по махинациям с недвижимостью. Все они касаются жилищно-строительных кооперативов.
1. Не поленитесь почитать Жилищный кодекс РФ, где сказано, что члены кооператива могут самостоятельно избирать председателя, счетную и ревизионную комиссию и, соответственно, контролировать строительство дома и расход денег.
2. Оплата членских и первоначальных взносов ни в коем случае не должна осуществляться в наличной форме. Деньги следует размещать только на счете в уполномоченном банке.
3. Следует ознакомиться с уставом кооператива. Убедиться, что он является некоммерческой организацией, прошедшей государственную регистрацию. В уставе должно быть сказано, что кооператив не вправе:
— ставить своей целью извлечение прибыли и заниматься коммерческой деятельностью;
— использовать паевые взносы на цели, не связанные с приобретением жилья пайщикам;
— отчуждать, передавать в залог или обременять имущество, приобретенное на паевые взносы пайщиков, до завершения полной выплаты пая за конкретный объект недвижимости и передачи его в собственность пайщику.
А вот советы от Алексея Козина, специалиста Гильдии народных кооперативов «Квартира в рассрочку»:
1. Выясните, как давно работает данный кооператив на рынке.
2. Сколько членов в кооперативе и какое количество квартир уже приобретено. Информация о количестве членов кооператива, о приобретенных или построенных квартирах должна быть доступной всем. При правильном соблюдении технологий и стандартов деятельности кооператива соотношение членов и приобретенных квартир должно быть приблизительно 2: 1, а в давно работающих кооперативах число приобретенных квартир — более половины.
3. Выясните, на основании каких документов работает данный кооператив. Обратите внимание на наличие следующих документов:
— свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
— свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— устав кооператива;
— членский договор о приобретении недвижимости с помощью потребительского кооператива.
4. Какую экономико-математическую базу использует данный кооператив при исчислении паевого взноса, времени накопления и срока рассрочки, какой юрист или юридическая организация составляла устав кооператива, договоры. Если организация известная, солидная, то меньше шансов, что кооператив «поймает» вас на лазейках договора.
5. Существует ли в данном кооперативе резервный фонд, необходимый для обеспечения имущественных интересов членов кооператива. Обязательное отчисление каждым членом кооператива, получившим недвижимость в пользование, ежегодно членского взноса в резервный фонд дает возможность компенсации в случае утраты или повреждения недвижимости.
6. С помощью какой уполномоченной риелторской компании приобретается недвижимость для членов кооператива, как давно она работает на рынке недвижимости, имеет ли она страховое обеспечение своей деятельности по обычным в сфере риелторской деятельности рискам.
7. Насколько известна программа, используемая данным кооперативом, работает ли эта программа только в одном городе или в нескольких городах России.
8. Каким образом организована рекламная кампания данного кооператива. Вас должно смутить огромное количество рекламы кооператива, что не по карману некоммерческим организациям, особенно на начальном этапе развития. Массированная реклама требует привлечения больших денежных средств, которых на этом этапе развития у кооператива не может быть, а использование денежных средств паевого фонда может привести к невозможности выполнения обязательств кооператива перед своими членами.
9. Входит ли данный кооператив в состав какой-либо общероссийской организации. Вы можете уточнить номер телефона и адрес контролирующей организации, в которой можно выяснить состояние дел в данном кооперативе.
10. Кто и каким образом осуществляет контроль деятельности кооператива.
11. Отмечалась ли программа данного кооператива на федеральном уровне, есть ли какие-либо награды. На сегодняшний день единственная программа, удостоенная орденом «Слава России», — это программа «Строим вместе». Она изучена и одобрена государственными и правительственными структурами: научно-техническим советом Госстроя России, экспертно-консультативным советом Счетной палаты РФ, представителями Администрации президента России, Государственной думой РФ, Советом Федерации Р Ф.