Российские банки при поддержке правительства, похоже, окончательно определились с приоритетными направлениями своей деятельности на ближайшую пятилетку. «Мейнстримом» в целом одобренной неделю назад Стратегии развития банковского сектора до 2008 года «Вслух о главном» назвала бы потребительское кредитование. В частности, ипотеку. В ближайшие год-два, по оценкам экспертов, Россию ждет бум кредитования под залог приобретаемой недвижимости. А если весной Госдума, как планировалось, примет поправки в Гражданский и Налоговый кодексы, то ипотека, помимо прочего, станет еще и делом достаточно выгодным.
Будут выселять
«Сейчас ипотека фактически недоступна подавляющему большинству россиян и невыгодна участникам финансового рынка», — считает председатель правления ОАО «Тюменьэнергобанк» Владимир Ноздрачев. По мнению банкиров, основная проблема, тормозящая развитие ипотеки в стране, — несовершенство налогового законодательства. По данным Минэкономразвития, только порядка 7% населения России сегодня в состоянии поучаствовать в ипотеке. При условии снижения налогового бремени, этот показатель, по прогнозам, вырос бы до 30%. «Доходы граждан, вложенные в ипотеку, необходимо освободить от подоходного налога, избавить от НДС и налога с продаж при оформлении сделки с недвижимостью», — говорит Ноздрачев.
Однако сказать откровенно, низкая платежеспособность населения — вероятно, не главное, что волнует сегодня банкиров, решивших заняться ипотечным кредитованием. «Никакой ипотеки в России не будет, пока не будут внесены поправки в Гражданско-процессуальный кодекс», — заявил в интервью «Вслух о главном» президент Екатеринбургского муниципального банка Михаил Ситников. В настоящее время законом запрещено выселять не сумевшего рассчитаться по кредиту гражданина из жилья, если это жилье у него единственное.
«Пока банки сами не почувствуют выгодность участия в ипотечных операциях, о массовом внедрении ипотеки и речи быть не может, — говорит управляющий одним из входящих в Ассоциацию кредитных организаций Тюменской области банков. — Активному развитию ипотеки мешает не только несовершенство правовых норм, но и низкая доля долгосрочных и недорогих ресурсов в кредитных портфелях коммерческих банков».
По прогнозам специалистов, объем средств, инвестированных в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами и требованиями ипотечных кредитов, в ближайшие пять лет может составить около 129 млрд руб. «Однако одного разрешения на выпуск бумаг, регулируемого законом „Об ипотечных ценных бумагах“, недостаточно, — подчеркивает при этом президент банка „Московское ипотечное агентство“ Дмитрий Бурдаков. — Нужно внести поправку в закон о банкротстве кредитных организаций, чтобы ипотечное покрытие было выведено из конкурсной массы. Только тогда инвесторы будут покупать ипотечные облигации. Пока такой поправки нет, инвесторы справедливо опасаются, что при банкротстве банка их деньги достанутся вкладчикам, которых закон защитит в первую очередь».
«По большому счету, развитие ипотеки в регионах находится в компетенции органов местной власти, — считает председатель правления „Тюменьэнергобанка“ Владимир Ноздрачев. — В каждом субъекте федерации необходим закон о государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования, в котором, в частности, были бы предусмотрены условия, формы, размер государственной поддержки граждан за счет средств областного бюджета. Это могут быть бюджетные целевые субсидии на оплату первичного кредитного взноса, льготный банковский процент при выдаче кредита людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, увеличение срока кредитования, формирование маневренного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита».
В Тюменской области местный закон об ипотеке планировали обсудить во втором квартале прошлого года. В плане законопроектных работ Тюменской областной Думы на 2004 год уточняется, что данный документ будет рассмотрен после принятия соответствующих федеральных нормативных актов.
Ипотека в Тюмени
Несмотря на налогово-законодательные неудобства, окончательно решить «жилищный» вопрос с помощью программы кредитования под залог приобретаемой недвижимости тюменцам на данный момент предлагают четыре банка: «АГРОПРОМКРЕДИТ», «Внешторгбанк», «Дипломат» и «Тюменьэнергобанк».
Тюменский филиал КБ «АГРОПРОМКРЕДИТ» выдает кредиты на покупку готового жилья сроком до 5 лет под 19% годовых в рублях и 14% - в валюте. Сумма кредита зависит от величины среднемесячного дохода заемщика. При доходе, например, 10−15 тыс. рублей можно рассчитывать на 250 тыс. рублей кредита. Ежемесячные выплаты при этом составят 6200 руб. Первоначальный взнос — не менее 30% от стоимости приобретаемой по ипотеке недвижимости.
Тюменский филиал Внешторгбанка выдает ипотечные кредиты на 10, 15, 20 лет, соответственно, под 10,5%, 11% и 11,5% годовых в валюте и 16% годовых — в рублях. Сумма кредита зависит от величины среднемесячного дохода заемщика. Первоначальный взнос — не менее 25% от стоимости приобретаемой по ипотеке недвижимости (готовая квартира).
Инвестиционный банк «Дипломат» выдает кредиты только на приобретение «доли» или готовой квартиры у Тюменской домостроительной компании. Кредит выдается в рублях под залог имущественных прав (долевое участие в строительстве) сроком до двух лет и под 23% годовых. В качестве обеспечения кредита — приобретаемое жилье и поручительство третьих лиц.
Отличную от других, адаптированную к тюменскому рынку программу ипотечного кредитования предлагает ОАО «Тюменьэнергобанк». Кредиты выдаются на покупку прав долевого участия в строительстве жилья сразу у нескольких застройщиков совместно с ООО «Риэлт-Тюменгазстрой».
Первоначальный взнос по данной программе — не 30, а 25% от стоимости приобретаемой квартиры. При этом для оформления взноса клиент может воспользоваться специальным предложением банка — вкладом «Ипотечный» (минимальная сумма вклада — 100 тыс. рублей, срок 3 месяца). По условиям вклада, продавцом и банком резервируется приобретаемая квартира (заключается трехстороннее соглашение). Срок выдачи кредита — до пяти лет. Процентная ставка — 21% годовых. В качестве обеспечения принимается договор залога имущественных прав приобретаемого жилья. При погашении покупателем кредита в размере 80% от стоимости квартиры покупатель вправе произвести замену залога, сохраняя условие обеспеченности кредита. При этом клиент получает право государственной регистрации приобретаемого имущества.
Бесспорное преимущество данной ипотечной программы в том, что, в отличие от других банков, где страховка — обязательное условие получения кредита, в «Тюменьэнергобанке» при оформлении ипотеки заемщик может избежать сразу нескольких «страховых» операций. Например, не нужно заключать договор страхования жизни ценой порядка 600 рублей в год (на сумму 100 тыс. рублей), договор потери временной трудоспособности (400 рублей в год)
Помимо четырех вышеназванных игроков тюменского банков-ского рынка, ни одна из работающих в городе кредитных организаций с ипотекой пока не работает. Банки продолжают заниматься «нетитулованным» обыденным жилищным кредитованием.
Так, самый популярный в народе Сбербанк (43% отечественного рынка кредитования физлиц) в своем Западно-Сибирском филиале предлагает тюменцам под поручительство третьих лиц и в зависимости от стоимости приобретаемой готовой квартиры или «доли» кредиты сроком до 15 лет под 18% годовых.
Тюменский филиал ЗАО АКБ «Сибирьгазбанк» в зависимости от среднемесячного дохода заемщика и оценочной стоимости имущества выдает кредиты сроком до 1,5 лет под 23% годовых — под 100-процент-ное обеспечение кредита и последующих процентов по нему. Например, при предоставленном залоге в 500 тыс. рублей можно рассчитывать не более чем на 350 тыс. рублей кредита.
На схожих условиях выдают кредиты «Запсибкомбанк» и Тюменский филиал банка «Уралсиб». «Запсибкомбанк» кредитует население сроком на пять лет под 17% годовых — под залог имущества (квартира, где никто не прописан, автомобиль
Между тем в тюменских филиалах крупных российских банков «Вслух о главном» сообщили, что работа по внедрению ипотеки в их структуре уже началась. Если заявленные 36 поправок в федеральное законодательство весной будут приняты, тюменцы, планирующие купить квартиру с помощью ипотеки, смогут выбирать уже не из четырех, а из куда большего числа предложений. Однако эйфорию от возможных «ипотечных» перемен поспешили рассеять местные риэлторы, пообещавшие, что если банки области слишком расширят программы ипотечного кредитования, то цены на недвижимость в Тюмени ощутимо вырастут.
