С 1 января 2008 года официально закончились выборы способа управления многоквартирными домами. Несмотря на то, что Тюменская область выглядит на фоне других субъектов в этом вопросе очень недурно,у нас еще немало домов, которые так и не определились и все еще управляются муниципальными службами. Есть дома, которые успели до 1 января подать необходимые ...
С 1 января 2008 года официально закончились выборы способа управления многоквартирными домами. Несмотря на то, что Тюменская область выглядит на фоне других субъектов в этом вопросе очень недурно, у нас еще немало домов, которые так и не определились и все еще управляются муниципальными службами. Есть дома, которые успели до 1 января подать необходимые документы, их рассмотрят и решение собственников одобрят. Остальным же «светит» конкурс, на основании которого дом будет передан претендующей на него управляющей компании.
Почему одних хвалят, а других ругают?
Многие тюменцы уже привыкли жить по новым правилам, и они им нравятся гораздо больше прежних, но есть и те, кто недоволен работой своего ТСЖ. В чем причины недовольства, и почему одни управленцы успешно работают на благо жильцов, а другие постоянно подвергаются осуждению и потокам жалоб, мы и попробовали разобраться.
Порядок, уют и доверие
Юрий Павлович, житель одного из домов в центре Тюмени, рассказывает: «Ежедневно можно прийти в кабинет, где сидит бухгалтер или помощница председателя ТСЖ, всегда кого-то застанешь, проконсультируют по любому вопросу, помогут решить проблему, примут заявку на вызов электрика или сантехника. Причем указываешь время, которое удобно тебе, а не так, что сидишь и ждешь весь день у двери. Если случается ЧП и нужно срочно оказать помощь, нет проблем. Телефоны сантехника, электрика у нас вывешены на стенде в каждом подъезде. На сотовый тому же сантехнику можно позвонить в любое время дня и ночи. Двор прибран, у каждого подъезда урны и лавочки, в подъездах чистота и уют».
К слову, хороших примеров работы ТСЖ в городе не так уж и мало. В основном это товарищества, где не только председатель хороший, но и народ активный, интересуется проблемами дома и готов отстаивать свои права. Председатель областной ассоциации ТСЖ Владимир Халямин считает, что жильцам с правлением в подобных товариществах повезло. Все потому, что сегодня благополучие ТСЖ держится на энтузиазме и желании работать правления товарищества, плюс сносное состояние жилого фонда.
«Как правило, хорошо живут под управлением ТСЖ новые дома, ну или те, которым максимум 10−15 лет. Им капитальный ремонт не требуется. Домам, которые доведены до крайне плачевного состояния, самостоятельно не собрать денег на замену коммуникаций, на новую крышу и так далее». Власти выдают субсидии старому жилому фонду. Вернее, выдавали, бюджетный кошелек на эти нужды строго регламентирован. Те, кто поторопился выбрать способ управления, уже получили субсидии от города. «Лучший способ для среднего такого многоквартирного дома, то есть не элитного и только что отстроенного, а 10−20-летнего, — это создать ТСЖ и при этом быть под крылом управляющей компании», — уверен заместитель председателя некоммерческого партнерства «Содружество- М» Александр Пятибратов.
При таком выборе ТСЖ контролирует управляющую компанию. Финансовую деятельность товарищество не ведет, работает с УК по договору. У жильцов в таком случае больше прав, чем при передаче дома напрямую управляющей компании. В последнем варианте договор на обслуживание дома заключается минимум на год. Поэтому если что-то не устраивает в работе УК, отказаться от ее услуг раньше нет никакой возможности. Если же создано ТСЖ, можно решить на собрании собственников, что компания обслуживающая не устраивает, и уйти в другую когда угодно. По опыту видно, что управляющей компании и средства на ремонт изыскать проще, и диспетчерскую службу создать тоже. Кстати, о диспетчерской службе. Все это уже в планах у властей. Единая диспетчерская служба городу необходима. Мелкие ТСЖ, в подчинении которых один дом или два, будут только рады воспользоваться ее услугами, нежели создавать что-то подобное у себя. Сейчас идут разговоры о том, что самые старые дома в городе, а также общаги и пансионаты, так и останутся не у дел. Форма управления не выбрана, хорошие компании их брать не захотят, потому что, мол, привлекательные субсидии на капитальный ремонт от властей уже закончились. На самом деле график выдачи субсидии расписан до 2010 года, но получат их те, кто уже в 2006-м — начале 2007 года определились с формой управления. Муниципальные деньги вновь созданным ТСЖ действительно уже выдаваться не будут, но непривлекательные для частных УК дома будут переданы в управление четырем городским управляющим компаниям.
Запустили, не разгрести
«В нашем доме постоянно что-то случается — то воды нет, то света. Кого-то затопило, где-то трубу прорвало, мы без горячей воды сидим сутками. Дозвониться председателю невозможно, его постоянно на месте нет. Хотя в квитанциях на оплату указан его сотовый телефон. Во дворе не прибрано, снег толком не убирают. Освещение в подъезде отсутствует. Я бы и сам лампочку поменял, но на площадках установили антиударные лампы, и как обращаться с ними, простому обывателю неизвестно», — жалуется Олег, житель многоэтажки по улице Республики. По указанному телефону я тоже позвонила, в надежде переговорить с председателем. Может, он поделится проблемами, по вине которых дом похож больше на стихийное бедствие, чем на образец новой коммунальной системы. Председателя, упорно названивая в течение двух дней, я так и не застала. Однако его помощник пояснил, что скоро ТСЖ реорганизуют, полномочия председателя заканчиваются. Поэтому комментировать ситуацию он не станет. Зато вопросы, связанные с ТСЖ, охотно комментируют в ассоциации собственников жилья и обслуживающих организаций Тюменской области. С 2005-го по 2007 год со стороны властей в этом направлении проведена огромная работа. Тюменскую область по темпам внедрения новых форм управления жилым фондом можно сравнивать с Москвой и Санкт-Петербургом. По мнению председателя ассоциации Владимира Халямина, законодательная база по ТСЖ создана, и она в порядке. Есть Жилищный кодекс, кроме того, правительство выпустило два постановления — № 307 и № 491. В них подробно изложены все правила содержания многоквартирного дома и порядок предоставления коммунальных услуг. На основании этих документов можно построить эффективную систему управления домами. Но зачастую несостоятельность управления упирается не только в несостоятельность председателя ТСЖ, но и в пассивность и неграмотность жильцов.
Собственника нужно воспитывать
«Большинство людей у нас может только языками чесать, а вот выделить час личного времени для собрания — нет. Сами пробовали год назад присоединиться к соседнему ТСЖ, в итоге хотя все были „за“, не нашли достаточного количества жильцов, чтобы набрать 50%», — рассказывает Игорь, житель одного из многоквартирных домов Тюмени."Вчера наткнулся на приказ председателя ТСЖ, что из-за постоянных жалоб жильцов на домофон решено расторгнуть договор с обслуживающей фирмой и заключить с другой, а также взыскать с жильцов нашего дома по 580 рублей на установку новых дверей. Собственно, какое право имеет ТСЖ принимать единолично решения, затрагивающие денежные интересы жильцов дома? Тем более что новые типовые двери были поставлены в подъезде полтора года назад. Есть подозрения, что председатель просто наживается на нас. Новое ТСЖ образовалось через реорганизацию прежнего товарищества, но почему-то без ведома жильцов. Просто было вывешено уведомление, что мы теперь имеем дело с новым названием. Но, как выяснилось позже, со старыми порядками и людьми!" — делится своей ситуацией тюменец Вадим. — Если правление избрано нелегитимно, его нужно переизбирать. Для этого необходимо инициировать собрание жильцов. Но мало кто знает, что по закону инициировать собрание может даже один житель дома, — поясняет Владимир Халямин. — «Многие считают, что общий сбор — это дела правления, но эффективное управление домом — это ли не первоочередной вопрос для собственника?!». Люди неграмотны в вопросах как организации ТСЖ, так и его работы. Именно поэтому мы проводим обучающие семинары для собственников квартир и даем консультации. Между тем есть законодательная база, где подробно расписано, что за отсутствие горячей воды больше суток, в случае аварии за каждый лишний час без воды идет перерасчет оплаты. Есть формулы расчета стоимости для электроэнергии, тепла и всех остальных услуг. Также, черным по белому написано, что изменение тарифов должно производиться не чаще, чем раз в год, и утверждаться на общем собрании жильцов. Руководствуясь буквой закона, каждый собственник может идти и решать все возникающие вопросы с ТСЖ. Если возникают недоразумения, решать их можно и нужно через суд. Правда, народ у нас сразу в суд идти как-то не решается. Среди обывателей бытует еще мнение, мол, судиться — только мучиться. Хорошо. Не хотите сразу в суд, есть куда обратиться и пожаловаться на свои беды. Содержание общего имущества дома (крыша, инженерные сети и прочее) контролирует Государственная жилищная инспекция. В Тюмени она расположена на ул. Урицкого, 28. Сюда можно обратиться, чтобы правильность эксплуатации вашего дома проверила специальная комиссия. Если же вас не устраивает качество коммунальных услуг (тепло, вода, свет), вам дорога в управление по защите прав потребителей. Между прочим сейчас в Тюмени идет массовая проверка ТСЖ. На руках у прокуратуры есть так называемый черный список товариществ, составленный на основании жалоб жителей. Интересно, что большинство привыкло жить по старой схеме, если что-то вдруг не работает, звонить в муниципальные службы с жалобами. Вот и получается, база создана, новые формы управления организованы, а народ еще живет прошлыми привычками. Эффективного собственника, который будет отстаивать свои права и которому монстр под именем ТСЖ «на шею» не сядет, свесив ножки, надо еще воспитывать. Собственники жилья должны научиться себя защищать и отстаивать свои права. ТСЖ необходимо контролировать, оно не должно сидеть за закрытыми дверями и ставить жильцов дома перед фактом. В конце концов, правление — это наемные работники, которых не кто-то сверху поставил, их выбирают сами жильцы и платят им зарплату. Если не устраивает правление и его работа, необходимо решать вопрос, увольнять, нанимать других людей или уходить в управляющую компанию. Но за самих жильцов этого никто делать не будет! Владимир Халямин сравнивает ситуацию с коммунальными услугами и ТСЖ с механизмом отстаивания прав покупателей. На заре рыночной экономике добиться возмещения с нерадивого продавца было практически невозможно. А сейчас и покупатели уже свои права знают, и продавцы боятся. Механизм со временем заработал. Поэтому, вероятнее всего, тоже должно пройти какое-то время, прежде чем должный порядок установится на рынке жилищно-коммунальных услуг. И в наших с вами силах это движение форсировать. Главное, понять, что собственник — это не пустой звук. И собственная жилплощадь — это не просто свой угол, а права, ущемлять которые так же противозаконно, как и любые другие.
*Наш опрос
Довольны ли вы работой ТСЖ?*
Евгений, 26 лет, менеджер:
— В принципе, доволен, но огромный минус в оплате коммунальных услуг. Работают только в рабочее время, из-за этого постоянно появляется задолженность. Принимают оплату только за обслуживание здания. Электричество, вода, домофон — все надо оплачивать в другом месте. Неудобно. Знаю, что есть ТСЖ, которые работают пару часиков в субботу и принимают оплату всего сразу.
Григорий, 32 года, директор фирмы:
— Хорошая работа ТСЖ зависит от председателя, от его деловых качеств. Моему дому около 8 лет, до нынешнего было уже два председателя. На правлении их сняли, против одного даже возбудили уголовное дело. Сейчас уже больше года работает третий. Работу дворников, сантехников, электриков, техничек организовал на «отлично».
Наталья, 34 года, бухгалтер:
— Все вроде работает — и оплату принимают по субботам, и сантехник всегда под рукой. Не нравится одно — плохо чистят дворы от снега, из-за чего образуются колеи и очень скользко.
Валерия, 31 год, пиар-специалист:
— О-о-о, это больная тема. Работой нашего ТСЖ «Сатурн» недовольны многие жильцы.
Позавчера вывесили объявление, что постановлением администрации города от 27 декабря 2007 года повышены расценки за коммунальные услуги и список. Повышено абсолютно всё где-то на 15−20 процентов! Никакого номера постановления, ничего! Я все тюменские новости перерыла — нет нигде про повышение цен на коммунальные услуги. Неужели, я что-то пропустила?!
Павел, 34 года, финансист:
— ТСЖ «Форнакс», в ведении один дом. Поначалу застройщик поставил своего председателя, и тот какую-то черную бухгалтерию вел, но с этим быстро разобрались, народ у нас продвинутый в юриспруденции проживает, и председателя «свергли». Сейчас работает нанятый правлением управляющий, и все отлично. Двор прибран, елка стоит, охрана работает, все ремонты вовремя, сантехник — мастер золотые руки.
Елена, 27 лет, продавец:
— Я недовольна тем, что перенесли время оплаты счетов. Если раньше можно было оплачивать в любой день с 9 до 17 часов, а теперь сделали только понедельник и четверг с 10 до 17 часов. И как это понимать, ведь большинство людей работает с 8−9 часов до шести, да еще пока с работы доберешься до дому… Иногда на полмесяца вообще приходится забывать про оплату.
Василий, 38 лет, техник:
— У меня дом обслуживается УК. В выходные или вечером невозможно дозвониться по аварийным номерам, никто трубку не берет. А ТСЖ сделать- хлопотно, да и дорого, если в доме половина стариков и съемщиков живут. Кстати, по поводу голосования был у нас тут смешной случай. В прошлом году останавливает меня наша «старшая по подъезду» — пенсионерка и говорит, что, мол, надо проголосовать за управляющую компанию. А почему, спрашиваю, не за ТСЖ, да и просто, почему именно за УК? И именно проголосовать? Ведь не проголосуем мы — все равно нас передадут какой-нибудь управляющей компании. Так она что ответила? «Если не проголосуем, дом и все квартиры в нем продадут частнику…». Попытка что-то объяснить ей про Жилищный кодекс провалилась на третьем же слове.
Кстати
В апреле прошлого года в Тюмени суд принял решение о ликвидации товарищества собственников жилья из-за нарушений регистрационного законодательства. По словам главы отдела управления Росрегистрации Елены Прохоренко, с иском о ликвидации ТСЖ в суд обратилось управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области. ТСЖ на улице Широтной фактически не вело деятельности. В связи с этим его жильцы перешли в другое товарищество. В управление обратилась жительница дома, которая неожиданно узнала, что входит в состав руководства ТСЖ. Однако в действительности она никуда не выдвигалась и никуда не избиралась, что было подтверждено в ходе проверки.** Собственнику на заметку
**Ассоциация собственников жилья и обслуживающих организаций Тюменской области проводит обучающие семинары для старших по дому, а также для простых жителей, которые хотят повысить свою грамотность в вопросах новых форм управления. Ближайший семинар для жильцов пройдет в феврале. Подробнее узнать о дате и месте его проведения можно по телефону 20−00−54 — Ассоциация собственников жилья и обслуживающих организаций Тюменской области.
